Маткапитал может сорвать сделку: нюанс, из-за которого семьи теряют время, деньги и выбранную квартиру

Материнский капитал давно перестал быть "бумажной" льготой: для многих семей это реальный способ приблизить покупку жилья, особенно если речь идёт об ипотеке. Но именно на этапе сделки чаще всего всплывают нюансы, из-за которых можно потерять время, деньги и нервы. Об этом сообщает "Газета.Ru".

Фото: Designed by Freepik, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

материнский капитал

Почему при маткапитале важны требования ПФР

При использовании материнского капитала в ипотечной сделке жильё должно соответствовать базовым требованиям, иначе в перечислении средств могут отказать. На практике это означает, что объект нужно оценивать не только по цене, этажу и планировке, но и по юридической "чистоте" и техническому состоянию. Даже если квартира выглядит ухоженной, ключевым становится статус дома и самого объекта в документах.

По словам экспертов, риск отказа возрастает, если квартира находится в аварийном доме или в отношении неё уже действуют какие-либо ограничения. Поэтому логично заранее проверить: нет ли обременений, судебных запретов, спорных моментов по праву собственности, а также соответствует ли дом нормам эксплуатации. Это та часть подготовки, которую легко пропустить на фоне выбора района, школ, парковок и бытовых мелочей вроде качества лифта или состояния подъезда.

Отдельное внимание обычно требуется, когда семья покупает квартиру "вторичку". Там могут понадобиться подтверждения пригодности жилья, чтобы у органов не возникло сомнений в том, что объект подходит для проживания детей. И лучше понять это до того, как внесены авансы, подписаны предварительные договорённости или оплачены услуги.

Новостройки: на что смотреть, кроме цены за квадрат

Если квартира приобретается в новостройке, ошибки часто связаны не с самим домом, а с оформлением сделки. Важно, чтобы данные о договоре долевого участия корректно попадали в государственные реестры, иначе процесс затянется, а иногда упирается в формальный отказ из-за "несостыковки" документов. Покупатели нередко сосредоточены на выборе отделки, сроках сдачи, инфраструктуре и забывают, что юридическая часть столь же обязательна, как проверка застройщика и его репутации.

Параллельно стоит трезво оценивать финансовую сторону. Маткапитал — это существенная поддержка, но он редко закрывает всю потребность, особенно если семья выбирает жильё "на вырост": с отдельной детской, местом под рабочую зону и возможностью комфортно хранить вещи. К тому же в некоторых ситуациях важнее не только сумма, но и то, как она "встроена" в кредитный график и платежи.

Кстати, вопросы ставок и условий нередко начинают обсуждать ещё до выбора конкретного объекта: кому-то принципиальна фиксированная ставка, кому-то — возможность досрочного погашения без потерь. Здесь полезно держать в голове общую картину рынка: например, ориентиры по тому, под какой процент люди готовы брать ипотеку.

Самые частые ошибки: что люди упускают в реальной сделке

Одна из распространённых проблем — неверная оценка роли маткапитала в общей стоимости жилья. Покупатели иногда мыслят так, будто сертификат "покроет основную часть", и уже затем сталкиваются с тем, что без собственных накоплений сделка становится либо слишком дорогой, либо слишком рискованной. Рациональнее заранее планировать личный резерв: он помогает уменьшить сумму кредита, а значит — снизить ежемесячный платёж и повысить устойчивость семейного бюджета.

Вторая частая ошибка — слишком поздняя проверка объекта. Когда решение эмоционально принято, кажется, что формальности можно "дотянуть" позже. Но на практике именно формальности и сдвигают сроки: то нужен дополнительный документ, то выясняется, что по квартире есть ограничения, то появляются вопросы к статусу дома.

Третья — ставка исключительно на ипотеку без сценариев "что если". Семье полезно заранее прикинуть, как изменится нагрузка при росте расходов: детский сад, кружки, медицина, ремонт, страховки, коммунальные платежи. Покупка жилья — это не только кредит: это ещё и регулярные траты на поддержание быта, иногда — на технику, мебель и мелкий ремонт. В реальности к переезду часто докупают базовые вещи: от матраса до крупной бытовой техники, а иногда — даже такие "взрослые" позиции, как страховка имущества или обновление входной двери.

Что говорит эксперт

Юлиан Овечкин подчёркивает, что причинами отказа могут стать и состояние дома, и юридические ограничения, поэтому проверка объекта до использования сертификата — шаг, который экономит время.

"При покупке вторичного жилья может потребоваться заключение о пригодности. А при покупке квартиры в новостройке стоит проверить, что застройщик вносит сведения о договоре ДДУ в реестр Росреестра", — объяснил эксперт Юлиан Овечкин.

Эта логика проста: когда значительная часть оплаты идёт из государственных средств, к документам и объекту предъявляются строгие требования. И чем раньше семья понимает, "проходит" ли выбранная квартира по критериям, тем меньше риск сорвать сроки сделки.

Как подготовиться к сделке и не потерять деньги на мелочах

Практика показывает, что главная защита от ошибок — последовательность. Сначала юридическая оценка объекта и проверка документов, затем расчёты по ипотеке, и только потом финальные решения по конкретной квартире. Когда порядок обратный, возрастает вероятность переплатить или столкнуться с отказом уже на финальной прямой.

Отдельное место занимает подготовка собственных накоплений. Даже небольшой запас даёт гибкость: можно "подвинуть" итоговую сумму кредита, перекрыть сопутствующие расходы, оплатить оценку, страховку или услуги по сделке. Кроме того, при планировании бюджета стоит учитывать, что многие семьи параллельно копят также на первый взнос и сопутствующие расходы, а маткапитал становится частью общей стратегии, а не единственным источником.

Cравнение: вторичка и новостройка при использовании маткапитала

Вторичное жильё чаще выигрывает по скорости заселения: можно быстрее переехать, понять реальные коммунальные платежи и сразу оценить соседей, двор и инфраструктуру. Но у вторички больше "скрытых" юридических и технических рисков: пригодность, состояние дома, история собственников, вероятность ограничений.

Новостройки обычно выглядят привлекательнее по планировкам и состоянию коммуникаций, иногда — по условиям отдельных программ. Однако у новостройки критична юридическая дисциплина оформления: корректность ДДУ, внесение сведений, точность документов, а также понимание сроков сдачи и реальной готовности объекта.

Выбор зависит не только от вкуса и района, но и от того, насколько семья готова проверять документы и выдерживать сроки. Если важнее скорость — часто смотрят "вторичку". Если важнее "чистая" инженерия и современные планировки — склоняются к новостройке.

Плюсы и минусы покупки квартиры с маткапиталом

Покупка жилья с участием маткапитала даёт заметные преимущества, но требует аккуратности.

Плюсы:

• снижает финансовую нагрузку на семью и помогает приблизить покупку жилья;

• позволяет уменьшить сумму кредита и сделать платежи комфортнее;

• делает сделку реалистичной даже при ограниченных накоплениях, если всё заранее просчитано.

Минусы:

• повышенные требования к объекту и документам, из-за чего процедура может затянуться;

• риск отказа при проблемах с домом или юридическим статусом квартиры;

• необходимость заранее планировать собственные средства на сопутствующие расходы.

Советы шаг за шагом: как действовать перед сделкой

1. Проверьте статус дома и квартиры: аварийность, ограничения, обременения, историю собственности.

2. Заранее уточните, нужен ли документ о пригодности (особенно для вторички).

3. Для новостройки проверьте корректность оформления ДДУ и внесение сведений в реестры.

4. Посчитайте бюджет не только "по квартире", но и по сделке: страховки, оценка, услуги, переезд, базовые покупки.

5. Планируйте маткапитал как часть общей схемы, сохраняя резерв собственных средств для гибкости.

6. До подписания финальных документов убедитесь, что выбранный объект проходит по требованиям, чтобы не потерять время и авансы.

Популярные вопросы о покупке квартиры с маткапиталом

Можно ли купить жильё с маткапиталом в доме с проблемным статусом?

Если дом признан аварийным или по объекту действуют юридические ограничения, в перечислении средств могут отказать. Поэтому статус лучше уточнять заранее.

Как выбрать: вторичка или новостройка для сделки с маткапиталом?

Вторичка часто быстрее по заселению, но требует более тщательной проверки пригодности и документов. Новостройка обычно проще по состоянию жилья, но важно без ошибок оформить ДДУ и регистрационные сведения.

Сколько собственных денег нужно, если есть материнский капитал?

Зависит от стоимости жилья и условий ипотеки, но даже при наличии сертификата желательно иметь резерв: на уменьшение кредита, первый взнос и расходы по сделке (оценка, страховки, оформление, переезд).