Эффект Долиной дошёл до Верховного суда: рынок жилья ждал обвала, но случилось совсем другое

Решение Верховного суда по делу, получившему в медиа название "эффект Долиной", стало важным сигналом для рынка недвижимости и правоприменительной практики. Оно показало, что даже в ситуациях, когда сделки совершаются под давлением телефонных мошенников, действующее гражданское законодательство уже содержит достаточные механизмы защиты. В Росреестре считают, что говорить о необходимости масштабной реформы законов преждевременно. Об этом сообщил статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

Фото: Designed by Freepik, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

Молоток судьи

Эффект Долиной не требует переписывания законов

В ходе пресс-конференции, посвященной итогам работы ведомства в 2025 году и планам на 2026-й, Алексей Бутовецкий отметил, что дело о квартире Ларисы Долиной стало показательной проверкой устойчивости правовой системы. Верховный суд, по его словам, наглядно продемонстрировал, что существующие нормы позволяют эффективно разрешать подобные споры без экстренных изменений законодательства.

"Как показало рассмотрение в Верховном суде известного дела, в законодательстве всего хватает, чтобы разрешать подобные споры", — отметил статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

Он напомнил, что институт недействительности сделок — один из самых устойчивых в гражданском праве. Эти нормы существуют более ста лет и были заимствованы еще из Гражданского кодекса РСФСР 1922 года. За десятилетия их применение неоднократно проверялось в самых разных правовых и экономических условиях, и каждый раз они подтверждали свою эффективность.

Какие изменения все же обсуждаются

При этом в Росреестре не исключают точечных корректировок законодательства. Речь идет не о фундаментальной реформе, а о технических уточнениях, которые могли бы повысить правовую определенность при рассмотрении споров о недействительных сделках с жильем.

По словам Бутовецкого, сейчас в Государственной думе обсуждаются инициативы, предполагающие более четкое регулирование порядка исполнения судебных решений. В частности, предлагается закрепить правило, при котором возврат квартиры прежнему собственнику невозможен до фактического возврата денежных средств покупателю.

"Нам кажется, что это справедливо. В остальном я не вижу того глобального, что нужно поменять", — подчеркнул Алексей Бутовецкий.

Такой подход, по мнению представителей Росреестра, позволяет сохранить баланс интересов сторон и снизить риск новых конфликтов, особенно в ситуациях, когда одна из сторон сделки сама стала жертвой мошеннических действий.

Главное — не новые нормы, а практика их применения

Отдельное внимание в ведомстве уделяют вопросу правоприменения. Как отметил Бутовецкий, ключевая задача сейчас — выработать единый и предсказуемый подход судов к подобным делам. Именно от этого зависит уровень доверия граждан к рынку недвижимости и государственным институтам.

Росреестр рассчитывает, что в ближайшее время Верховный суд выпустит либо постановление пленума, либо подробный обзор судебной практики, который даст судам нижестоящих инстанций дополнительные ориентиры. Это, по мнению ведомства, будет гораздо эффективнее, чем срочное внесение новых норм в Гражданский кодекс.

Не стоит пугать людей: о масштабах проблемы

Еще один важный аспект, на который обратили внимание в Росреестре, — информационный фон вокруг "эффекта Долиной". По словам Бутовецкого, в публичном пространстве эта тема приобрела чрезмерно драматичный характер, что не соответствует реальной статистике.

Он отметил, что в СМИ нередко звучали заявления о тысячах сделок, якобы сорванных или оспоренных из-за действий телефонных мошенников. Однако ни одно профильное ведомство, включая сам Росреестр, таких данных не подтверждало.

"Нам нужно перестать пугать население, что это какое-то глобальное явление. Есть отдельные эпизоды с пострадавшими гражданами, но это ни в коем случае не массовый процесс", — подчеркнул Алексей Бутовецкий.

Повлиял ли эффект Долиной на рынок жилья

Опасения затронули и рынок вторичной недвижимости. В экспертной среде звучали предположения, что громкие судебные разбирательства могут снизить активность покупателей и продавцов, особенно на фоне общей нестабильности.

Однако данные Росреестра показывают обратную картину. В ноябре 2025 года, еще до окончательного решения Верховного суда по делу Долиной — Лурье, в России было зарегистрировано около 136 тысяч сделок на вторичном рынке. Для сравнения: в ноябре предыдущего года их было 127 тысяч.

По словам Бутовецкого, эта динамика говорит о том, что страхи оказались во многом надуманными, а рынок продолжил функционировать в привычном режиме без заметных сбоев.

Осторожность при сделках по-прежнему важна

Несмотря на оптимистичную оценку ситуации, в Росреестре подчеркивают: внимательность и осмотрительность при операциях с жильем остаются необходимыми. Особенно это актуально в условиях, когда мошеннические схемы постоянно усложняются и адаптируются к новым реалиям.

В помощь участникам рынка ведомство обновило методические рекомендации по защите недвижимости от мошенников. В них подробно описаны наиболее распространенные схемы обмана, а также практические способы минимизации рисков — как для продавцов, так и для покупателей.

Сравнение подходов: менять законы или практику

Сложившаяся ситуация наглядно демонстрирует разницу между двумя стратегиями защиты прав граждан. Первая предполагает постоянное ужесточение законодательства и введение новых запретов. Вторая — совершенствование судебной практики и повышение правовой грамотности участников рынка.

Росреестр, судя по заявлениям его представителей, делает ставку именно на второй путь. Такой подход позволяет избежать перегрузки законодательства и сохранить гибкость правовой системы, не создавая дополнительных барьеров для добросовестных сделок.

Плюсы и минусы текущей модели защиты

Существующая модель имеет очевидные преимущества. Она опирается на проверенные временем нормы, не требует срочных и зачастую противоречивых изменений и позволяет учитывать индивидуальные обстоятельства каждого дела. Вместе с тем отсутствие четких разъяснений может порождать разночтения в судебной практике, особенно на уровне региональных судов.

Именно поэтому ожидания обзора Верховного суда играют ключевую роль: такой документ способен устранить пробелы без вмешательства в сам текст закона.

Советы при сделках с недвижимостью

Даже при наличии правовых гарантий эксперты рекомендуют соблюдать базовые меры предосторожности. Важно внимательно проверять документы, не принимать решений под давлением, а при сомнениях обращаться за консультацией к юристам или нотариусам. Использование официальных сервисов Росреестра и отказ от поспешных действий часто становятся решающим фактором защиты.