Реальные скидки против нарисованных: вторичка дешевеет, а новостройки маскируют падение под акции

Осенью 2025 года рынок недвижимости в России вошёл в фазу заметного охлаждения. После периода относительной стабильности в сентябре и октябре в ноябре ожидается более ощутимое снижение цен на вторичное жильё. По словам эксперта по финансам, бизнес-эксперта Pronline Дмитрия Трепольского, падение составит в среднем от 1 до 2%, а причиной остаётся высокая ключевая ставка Банка России.

"В ноябре 2025 года на рынке жилой недвижимости России прогнозируется углубление стагнации. Ключевым фактором остается высокая ключевая ставка ЦБ, которая на данный момент составляет 17% и делает ипотеку недоступной для большинства покупателей", — отметил эксперт.

Почему вторичка дешевеет быстрее

Повышенная ключевая ставка напрямую влияет на спрос. Ипотека становится менее доступной, а без субсидий или льгот многие потенциальные покупатели уходят с рынка. Первичный сегмент при этом удерживается искусственно: застройщики активно предлагают бонусы и акции, чтобы не снижать официальные цены.

На вторичном же рынке таких инструментов нет, и цены реагируют на снижение спроса быстрее. В октябре средние показатели оставались почти неизменными, но уже в ноябре падение ускорится, сообщает Газета.Ru.

"На вторичном рынке ожидается наиболее заметное снижение цен из-за практически полного отсутствия спроса, поддерживаемого льготами", — пояснил Дмитрий Трепольский.

Сравнение динамики по типам квартир

Как видно, наиболее уязвимыми оказались просторные квартиры. Они чаще покупаются для улучшения условий, а не первой покупки, и без льготного кредитования этот сегмент замирает.

Как ведут себя застройщики

На первичном рынке падение цен сдерживается искусственно. Застройщики не снижают стоимость квадратного метра в прайс-листах, чтобы не создавать панического настроения. Вместо этого они предлагают скрытые формы скидок.

"Заявленные цены в прайс-листах практически не изменятся, показав динамику в пределах от -0,2 до +0,3%. Реальная стоимость покупки будет ниже за счет маркетинговых инструментов", — уточнил эксперт.

Так, программы субсидирования ипотечных ставок позволяют снизить ежемесячный платёж на 15-20%. Дополнительные акции вроде "паркинг за полцены" или "отделка в подарок" дают выгоду до 12% от стоимости жилья. В сумме такие неценовые скидки могут достигать 15%, при этом официальные цены остаются прежними.

Советы шаг за шагом: как действовать покупателю

1. Сравнивайте не прайс, а итоговую выгоду. Скрытые скидки могут быть важнее прямого снижения цены.

2. Проверяйте условия ипотеки. Даже при высокой ставке банки часто предлагают программы с господдержкой или партнерские варианты от застройщиков.

3. Оценивайте ликвидность. Вторичка в старом фонде дешевеет быстрее, чем новые дома с инфраструктурой.

4. Не торопитесь продавать. Если нет срочной необходимости, лучше подождать весны — рынок может стабилизироваться.

5. Используйте профессиональную оценку. Риелторы и аналитики могут помочь определить реальную рыночную стоимость объекта.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: ориентироваться только на официальные цены новостроек.
  Последствие: переплата из-за скрытых маркетинговых схем.
  Альтернатива: анализируйте все формы скидок и бонусов.

• Ошибка: продавать квартиру в условиях падения.
  Последствие: потеря части прибыли.
  Альтернатива: рассмотреть аренду до улучшения рынка.

• Ошибка: брать ипотеку под высокий процент.
  Последствие: переплата до 50% от стоимости жилья.
  Альтернатива: дождаться снижения ставки или использовать льготные программы.

А что если рынок продолжит падение

Если ставка ЦБ останется на уровне 17% дольше, чем ожидается, вторичка может потерять ещё 3-4% к началу зимы. При этом застройщики будут удерживать цены до последнего, используя рассрочки и субсидии. Разрыв между "первичкой" и "вторичкой" уже превышает 50-60% и, по оценке эксперта, к ноябрю может вырасти ещё на 2-3 процентных пункта.

Плюсы и минусы покупки сейчас

Мифы и правда о рынке недвижимости

Миф: осенью покупать жильё выгоднее, чем весной.
Правда: в 2025 году сезонный спад связан с высокой ставкой, а не с календарем.

Миф: цены на первичное жильё тоже падают.
Правда: официально — нет, но реальная выгода достигается за счёт акций и скидок.

Миф: вторичка всегда дешевле.
Правда: разрыв с новостройками может быть менее выгоден, если учесть стоимость ремонта и коммунальных расходов.

Часто задаваемые вопросы

Стоит ли покупать квартиру в ноябре 2025 года?
Да, если вы нашли реальное снижение цены. Но не берите ипотеку без субсидий — переплата будет огромной.

Как выбрать между первичкой и вторичкой?
Вторичка дешевле, но требует вложений. Первичка дороже, зато можно воспользоваться акциями от застройщиков.

Когда цены начнут расти?
Вероятнее всего, не раньше середины 2026 года, когда ЦБ начнёт понижать ставку и восстановится спрос.

3 интересных факта

1. Средняя ипотечная ставка в России в октябре 2025 года достигла 19,3% — максимум за последние пять лет.

2. Более 60% сделок на первичном рынке проходят с использованием субсидированных программ.

3. В Москве и Санкт-Петербурге разница в цене между новостройками и "вторичкой" уже превысила 70%.

Исторический контекст

Российский рынок недвижимости уже проходил подобные периоды — в 2015 и 2020 годах. Тогда также наблюдался рост ключевой ставки, временное замедление спроса и постепенное восстановление после стабилизации экономики. Как и прежде, рынок вторичного жилья реагирует быстрее и глубже, но именно он первым возвращается к росту, когда ставка идёт вниз.