Временная регистрация арендаторов: скрытый риск, о котором собственники вспоминают слишком поздно

Вопрос временной регистрации арендаторов остаётся одним из самых чувствительных для собственников недвижимости. Многие пытаются избегать этой процедуры из-за возможных рисков, однако закон требует уведомлять государство о проживания гражданина свыше 90 дней. Портал РБК Недвижимость разобрался вместе с экспертами, какие последствия может повлечь оформление временной регистрации, кто вправе на неё рассчитывать и как минимизировать риски для владельца жилья.

Фото: Designed by Freepik, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

семья и недвижимость

Что такое временная регистрация арендатора

Временная регистрация — это уведомление государственных органов о месте пребывания человека на срок более 90 дней. Она не отменяет постоянную прописку и действует только в пределах срока, указанного при подаче заявления, подчёркивает юрист Ольга Сычева.

Для арендатора временная регистрация предоставляет ряд возможностей:

• официальное трудоустройство;
• медицинское обслуживание по адресу проживания;
• оформление ребёнка в школу или детский сад;
• доступ к банковским услугам, включая кредиты.

По словам юриста Филиппа Терехина, оптимально оформлять временную регистрацию на срок действия договора найма.

Риски для собственника: что действительно может произойти

1. Сложность выселения

Если у арендатора есть временная регистрация, он проживает в квартире законно. Выселить его можно только через суд и только при наличии оснований — задолженности, порчи имущества, нарушений порядка, объясняет адвокат Елена Скрипцова.

2. Рост коммунальных платежей

Некоторые платежи начисляются по количеству зарегистрированных жителей (например, вывоз мусора). Если людей зарегистрировано больше, квитанции будут выше, отмечает юрист Нелли Буренина. Чтобы избежать споров, это условие нужно прописать в договоре: арендатор оплачивает коммунальные услуги отдельно.

3. Риски из-за действий арендатора

Если зарегистрированный арендатор ведёт незаконную деятельность по вашему адресу, визитов правоохранительных органов не избежать. Кроме того, по адресу могут приходить письма от коллекторов, претензии финансовых организаций и даже запросы судебных приставов.

Если имущество собственника перепутают с имуществом должника, придётся доказывать принадлежность вещей в судебном порядке, предупреждает Скрипцова.

4. Трудности при продаже квартиры

Покупатели крайне неохотно приобретают квартиру с временно зарегистрированными людьми.

Регистрация не прекращается автоматически при смене собственника, говорит Филипп Терехин. Поэтому запросы на скидку при продаже почти неизбежны.

Отдельные категории: повышенные риски

Регистрация детей

По закону регистрация несовершеннолетних производится без согласия собственника, если один из родителей уже зарегистрирован по адресу.

Проблема возникает, если ребёнок остаётся без попечения родителей или собственник хочет прекратить регистрацию до срока — в таких ситуациях подключаются органы опеки, и процесс усложняется.

Регистрация инвалидов

Инвалида нельзя выписать без его согласия, если у него нет иного жилья, подчёркивает Терехин. Суд может продлить срок проживания такого гражданина даже без согласия собственника.

Регистрация мигрантов

Если владелец допустил нарушения миграционного учёта, его могут привлечь к административной ответственности.

Собственник обязан:

• в течение 7 дней уведомить МВД о прибытии иностранца;
• в течение 3 дней сообщить об убытии.

Перед регистрацией нужно убедиться, что мигрант находится в РФ легально. Проверка проводится на сайте МВД.

Можно ли отменить временную регистрацию

Основания прекращения регистрации:

• окончание срока;
• заявления арендатора или собственника о выбытии;
• выявление фиктивной регистрации;
• смерть зарегистрированного;
• прекращение гражданства.

Важно: если человек фактически продолжает проживать в квартире, досрочно снять его с учёта невозможно, отмечает адвокат Арина Довженко.

Если регистрация оформлена по договору аренды, прекратить её можно только через расторжение договора.

Когда временная регистрация не нужна

Оформлять её не требуется, если:

• срок аренды — менее 90 дней;
• арендаторы зарегистрированы в том же городе.

Штрафы за отсутствие регистрации составляют:

• 5–7 тыс. руб. в Москве и Санкт-Петербурге;
• 2–3 тыс. руб. в регионах.

Временная или постоянная регистрация: что безопаснее

Для собственника однозначно безопаснее временная регистрация. Она прекращается автоматически и легко аннулируется по заявлению.

Постоянная же регистрация снимается только по решению суда или при изменении места жительства гражданина.

Может ли арендатор зарегистрировать новорождённого?

Да, может — без согласия собственника. Но срок регистрации ребёнка не может превышать срок регистрации родителя. При снятии родителя ребёнок снимается автоматически.

Как собственнику защитить себя

Юристы рекомендуют:

• регистрировать только тех, кому вы доверяете;
• оформлять подробный письменный договор найма;
• указывать срок регистрации, совпадающий с договором;
• фиксировать порядок оплаты коммунальных услуг;
• хранить документы и квитанции;
• сверять оплату ЖКУ ежемесячно.

Мифы о регистрации арендаторов

Миф 1. Прописанный человек получает права на квартиру
Нет. Регистрация — это только право проживания, а не доля в собственности.

Миф 2. Квартиру нельзя продать с зарегистрированными жильцами
Продать можно, но дороже — сложнее. Покупатель потребует выписки жильцов.

Миф 3. Человека с временной регистрацией невозможно выписать
Возможно. Регистрация прекращается автоматически по сроку.

Подведем итоги:

• временная регистрация усложняет выселение и может увеличить коммунальные платежи, регистрацию детей и новорождённых собственник не может запретить;
• при регистрации мигрантов важно соблюдать миграционные правила;
  постоянная регистрация несёт для собственника куда больше рисков, чем временная;
• чтобы избежать проблем, собственнику необходимо формализовать отношения и фиксировать условия проживания документально.