Продавцы квартир массово попадают на штрафы: дело не в жадности, а в одной забытой бумаге

Продажа недвижимости всегда связана не только с оформлением сделки, но и с налоговыми обязательствами. Даже если квартира принадлежала вам долгие годы, государство потребует долю от прибыли. Чтобы не потерять лишнего, стоит заранее разобраться, какие льготы и вычеты предусмотрены законом, и как ими воспользоваться.

Основные правила налогообложения при продаже жилья

В России налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости составляет 13%. Для нерезидентов ставка выше — 30%. Налог начисляется не на всю сумму сделки, а на разницу между ценой продажи и покупки объекта. Если квартира была получена безвозмездно — например, по дарственной, — налогом облагается вся сумма сделки.

Чтобы налоговая служба могла рассчитать размер обязательства, продавец обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ и приложить документы, подтверждающие сделку — договор купли-продажи, акт передачи, а при необходимости — выписку из ЕГРН.

Если не воспользоваться предусмотренными законом послаблениями, придётся заплатить внушительную сумму. Но существуют несколько законных способов значительно уменьшить налоговую нагрузку.

Три способа сэкономить при продаже квартиры

1. Долгосрочное владение.
   Если вы владели квартирой дольше минимального срока, налог платить не придётся. Для объектов, приобретённых до 2016 года, этот срок составляет три года, для последующих — пять лет. Исключения действуют при получении жилья по наследству, дарению от близких родственников или в результате приватизации — в этих случаях достаточно трёх лет.

2. Покупка нового жилья.
   Если в том же календарном году вы приобрели другое жильё, можно уменьшить налогооблагаемую базу. Например, продав квартиру за 4 млн рублей и купив новую за 6 млн, налог начислят только на разницу — 2 млн рублей. Для этого важно, чтобы обе сделки произошли в пределах одного года и были документально подтверждены.

3. Имущественный вычет.
   Каждый налогоплательщик может оформить вычет в размере 1 млн рублей. Эта сумма вычитается из налогооблагаемой базы, если вы не применяете другие льготы. Для получения вычета нужно подать заявление в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ.

Кроме того, продавцы освобождаются от уплаты налога, если сумма сделки не превышает 1 млн рублей — такая норма применяется к недорогому жилью, гаражам или дачным домикам.

Как изменилась практика расчёта налога

Ещё несколько лет назад продавцы и покупатели нередко договаривались о занижении цены в договоре, чтобы снизить налоговую базу. Однако с 2018 года налоговые органы учитывают не только фактическую цену сделки, но и кадастровую стоимость объекта. Если сумма, указанная в договоре, меньше 70% от кадастровой стоимости, налог будет рассчитан исходя из кадастра. Таким образом, искусственное занижение цены больше не имеет смысла.

Исключения и семейные сделки

Закон предусматривает особые условия для сделок между близкими родственниками. Если продавец и покупатель состоят в родственных отношениях — супруги, родители, дети, братья, сёстры, бабушки, дедушки и внуки — налог не взимается. Но важно подтвердить родство документами: свидетельством о рождении, браке или соответствующими выписками.

Сравнение способов снижения налога

Как действовать пошагово

1. Проверьте, сколько лет вы владеете недвижимостью.

2. Сравните дату покупки и продажи — возможно, налог платить не нужно.

3. Если срок владения меньше необходимого, определите, применим ли имущественный вычет.

4. Подготовьте декларацию 3-НДФЛ, договор купли-продажи и документы, подтверждающие расходы на покупку.

5. Подайте пакет документов в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом сделки.

6. Оплатите налог до 15 июля.

Ошибки, которых стоит избегать

• Ошибка: указание заниженной стоимости в договоре.
Последствие: налог всё равно рассчитает по кадастровой цене.
Альтернатива: воспользуйтесь имущественным вычетом — законным и безопасным способом экономии.

• Ошибка: не подана декларация.
Последствие: штраф до 20% от суммы налога и начисление пени.
Альтернатива: подайте 3-НДФЛ вовремя, даже если налог к оплате нулевой.

• Ошибка: потеря документов о покупке жилья.
Последствие: невозможно подтвердить расходы и уменьшить базу.
Альтернатива: запросите дубликаты договоров у застройщика или из архива Росреестра.

А что если жильё продано с убытком?

Если вы продали квартиру дешевле, чем покупали, налог платить не нужно — ведь дохода в этом случае нет. Более того, можно заявить имущественный вычет, чтобы компенсировать часть расходов, если есть подтверждающие документы.

Плюсы и минусы существующей системы

FAQ

Сколько времени занимает оформление налогового вычета?
Обычно проверка документов и перечисление денег занимают до четырёх месяцев после подачи декларации.

Можно ли подать декларацию онлайн?
Да, через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Это самый удобный и быстрый способ.

Как рассчитать налог, если квартира досталась по наследству?
Если прошло более трёх лет с момента вступления в наследство, налог платить не нужно. Если срок меньше — налог рассчитывается с учётом кадастровой стоимости.

Мифы и правда

Миф: можно избежать налога, указав низкую цену в договоре.

Правда: с 2018 года налог считают по кадастру, поэтому занижение не помогает.

Миф: если продавец пенсионер, налог платить не нужно.

Правда: освобождение по возрасту не предусмотрено, но пенсионер имеет право на все стандартные вычеты.

Миф: декларация 3-НДФЛ нужна только при получении дохода.

Правда: подавать декларацию нужно всегда, если совершена сделка с недвижимостью, даже при нулевом налоге.

Исторический контекст

До 2016 года минимальный срок владения для освобождения от налога составлял три года. После вступления в силу поправок Налогового кодекса этот период увеличили до пяти лет. Причиной стало стремление государства сократить количество спекулятивных сделок и стабилизировать рынок недвижимости. Нововведение особенно повлияло на рынок новостроек — количество перепродаж заметно снизилось.

Три интересных факта

1. Средний размер имущественного вычета в России по итогам 2024 года составил около 780 тысяч рублей.

2. Более 60% граждан подают декларацию онлайн, что вдвое сокращает время проверки.

3. По данным ФНС, количество незаконных попыток занижения стоимости квартир снизилось в три раза после перехода к кадастровому расчёту.