Документы в порядке, а риск остаётся: скрытые уязвимости вторички обнаруживаются слишком поздно

Неожиданная уязвимость скрывается в привычной процедуре проверки продавца недвижимости: даже наличие справки о дееспособности не делает сделку полностью безопасной. Юрист и риелтор Алла Георгиева отмечает, что покупатели на вторичном рынке продолжают сталкиваться с ситуациями, когда формально собранные документы не спасают от последующих судебных споров.

Фото: Designed by Freepik by pvproductions, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

Дверь с ключом

Правовые рамки и ограниченные возможности проверок

В Росреестре ранее объяснили, что обязательная проверка продавцов через психоневрологические и наркологические диспансеры не может быть закреплена законом из-за конституционных ограничений. Георгиева считает такую позицию логичной и подчеркивает, что любые справки могут запрашиваться только с согласия продавца. Она указывает, что отказ предоставить документы уже должен расцениваться покупателем как тревожный сигнал. По её словам, стандартная справка подтверждает лишь отсутствие учета, но не исключает наличие расстройств.

Эксперт напоминает, что даже расширенный набор медицинских документов не гарантирует стабильность сделки. В практике встречаются случаи, когда продавцы, ранее признававшиеся вменяемыми, успешно оспаривали договоры, ссылаясь на ошибочное понимание последствий своих действий. Такие ситуации демонстрируют ограниченность формальных процедур.

Судебные риски и трудности доказывания

Георгиева приводит пример с пенсионеркой, у которой были собраны справки из нескольких учреждений и заключение о вменяемости. Тем не менее суд назначил комплексную экспертизу, и комиссия пришла к выводу, что женщина заблуждалась относительно последствий сделки. В результате договор был признан недействительным. "Был инцидент с пенсионеркой…", — пояснила юрист.

По словам эксперта, ключевым критерием для отмены сделки является доказательство внешнего воздействия на волю продавца, однако собрать такие доказательства крайне сложно. Даже опытные специалисты, проводящие освидетельствование перед подписанием документов, не могут в короткой беседе достоверно оценить все нюансы психического состояния участника сделки. "Эксперты… признают, что за короткое время беседы невозможно достоверно оценить все аспекты психического состояния человека", — добавила Георгиева.

Последствия для покупателей и возможные решения

Юрист отмечает, что покупатель вторичного жилья сегодня фактически не защищен и сталкивается с масштабными рисками. Страховые механизмы для подобных случаев пока не разработаны, поэтому интересы покупателя ограниченно защищены только тщательными юридическими и сопроводительными проверками. При малейших сомнениях эксперт советует прекращать взаимодействие и рассматривать альтернативные варианты, как сообщает Москва 24.

Георгиева убеждена, что снизить неопределенность можно только через формирование единой судебной практики, которая четко определит набор доказательств, подтверждающих добросовестность покупателя. Параллельно Росреестр рассматривает возможность увеличения сроков регистрации сделок с недвижимостью, принадлежащей пожилым людям. Ведомство связывает распространенность так называемой "бабушкиной схемы" с недостаточным применением действующих норм в спорных ситуациях.