Сдал квартиру — ушел в минус: коммуналка и ремонт съели всю аренду до копейки

В программе "Точка зрения" инвестор и финансовый аналитик Николай Моженков рассказал, почему аренда жилья перестаёт приносить прежний доход. В эфире обсудили падение рентабельности недвижимости, высокие ставки, проблемы застройщиков, снижение спроса и причины, по которым квартиры сегодня уступают банковским вкладам по доходности.

Недвижимость больше не приносит прежней прибыли

— Инвестиции в недвижимость, которые годами считались самым надёжным способом сохранить и приумножить деньги, перестают приносить прибыль. По словам инвесторов и аналитиков, квартира стоимостью около 20 млн рублей сегодня может приносить всего 3-4% годовых чистой доходности. Значительную часть съедают налоги, ремонты, простой между арендаторами, комиссии и коммунальные расходы. А если жильё куплено в ипотеку, схема нередко вообще уходит в минус. При этом доходность аренды уже уступает банковским вкладам почти вдвое. Перестал ли рынок недвижимости быть золотой жилой или это временные трудности? Правда ли, что сдача квартир сегодня перестаёт быть выгодным бизнесом?

— Вопрос довольно интересный. Сейчас рентабельность при сдаче жилья в России, особенно в Москве, действительно уменьшилась. Если сравнивать с другими странами, инвестиции в недвижимость всегда считались консервативной стратегией для людей, которые хотели иметь стабильный доход и зарабатывать на росте стоимости самого жилья. Но в нынешних реалиях картина изменилась. В России сейчас высокие кредитные ставки и высокие ставки по депозитам. Из-за этого рентабельность сдачи жилья значительно снизилась.

Кроме того, уменьшается и стоимость самого жилья по сравнению с предыдущими периодами. Раньше инвесторы могли одновременно зарабатывать и на аренде, и на росте стоимости квартиры. Сейчас на рынок выходит большое количество жилья, но спрос уже не такой высокий.

Людям стало сложнее покупать недвижимость, как раньше. Нет программ для айтишников, нет многих льготных программ и субсидий, которые были доступны раньше. Весь рынок жилья в России сейчас переживает стагнацию. Многие квартиры уже становятся дешевле, чем были раньше. Иногда человеку не только невыгодно сдавать квартиру, но и просто владеть ею. Если люди покупают квартиру в кредит, им нужно выплачивать первоначальный взнос и проценты. А если стоимость квартиры падает на 10-20%, то фактически они уже теряют свои вложения.

Почему аренда стала менее выгодной

— Все эти факторы:

• замедление экономического роста,
• высокие ставки
• и, конечно же, СВО —

влияют на рынок. Поэтому сдача недвижимости сейчас уже не является такой хорошей стратегией для получения дохода, как раньше.

Если сравнивать с депозитами, ОФЗ или облигациями, то сегодня гораздо выгоднее разместить деньги на банковском вкладе или в облигациях и получать более высокий доход.

При этом важно понимать, что недвижимость не всегда является лучшей инвестицией. В России многие привыкли к тому, что жильё почти всегда росло в цене. После 90-х стоимость недвижимости действительно долго увеличивалась, особенно в Москве и крупных регионах.

Но мировая практика показывает, что так происходит не всегда. Например, в кризис 2008 года недвижимость во многих странах дешевела на 50-70% от своих максимальных значений. Поэтому нельзя слепо верить риелторам или людям, которые навязывают такие инвестиции. Риелторам выгодно продать квартиру, и они будут рассказывать, что недвижимость всегда растёт. Но это не так.

То же самое касается различных инвестиционных фондов и паёв, связанных с недвижимостью. Их цель — продать вам продукт, но это не означает, что он всегда будет приносить высокий доход.

Скрытые расходы владельцев квартир

— Те расходы, которые вы перечислили, владельцы жилья часто недооценивают?

— Люди всегда думают, что всё очень легко и просто. Но самая большая сложность — сначала найти арендатора. Если квартира сдаётся постоянно, тогда математика одна. Но арендаторы часто съезжают.

Иногда бывают ситуации, когда люди не платят и не освобождают квартиру вовремя. Есть и риски, связанные с ремонтом. Кто-то оставляет жильё в хорошем состоянии, а кто-то может испортить мебель или саму квартиру, и тогда приходится снова делать ремонт. Сейчас сильно подорожали и сами ремонтные работы, и материалы. Многие материалы раньше импортировались, поэтому ремонт стал заметно дороже.

Все эти факторы делают недвижимость дорогой инвестицией. При этом жилья стало очень много. После 2022 года было построено большое количество объектов благодаря различным программам поддержки, но сейчас эти программы заканчиваются.

Я общался со многими девелоперами, и многие из них уже имеют переизбыток квартир в продаже.

Девелоперы не могут снижать цены

— Проблема в том, что застройщики не могут просто взять и снизить стоимость квартир. Они сами брали кредиты в банках на строительство и связаны условиями договоров. Даже если квартиры не продаются, банки часто не позволяют продавать их ниже определённой цены. Получается парадоксальная ситуация: рынок требует снижения стоимости, но девелоперы не могут этого сделать из-за кредитных обязательств.

Поэтому сейчас я бы лично никому не рекомендовал инвестировать в недвижимость ради аренды и получения дохода. Конечно, существуют отдельные хорошие проекты, но их нужно разбирать индивидуально. В целом же пока лучше хранить деньги на депозитах или вкладывать в облигации.

Почему упала доходность аренды

— Вы упомянули, что доходность аренды резко снизилась. С чем это связано?

— Рубль сейчас укрепляется, а жилья стало очень много. Когда предложений слишком много, спрос уже не растёт такими темпами.

— То есть люди просто выбирают более дешёвые варианты?

— Да, более выгодные и дешёвые варианты. В условиях переизбытка предложения спроса больше не становится.

Кроме того, многие считают доходность в долларовом эквиваленте. Если раньше квартиру сдавали за сто тысяч рублей и это, условно, была тысяча долларов, то сейчас из-за укрепления рубля те же сто тысяч рублей превращаются уже примерно в 1030 долларов. Для иностранцев или приезжих аренда фактически становится дороже, даже если цена в рублях не изменилась.

При этом ипотека остаётся дорогой из-за высокой ставки. В итоге доходность становится ещё ниже.

Есть ли смысл покупать квартиру под сдачу

— На сегодняшний день вы не видите смысла покупать квартиру именно под сдачу?

— Я бы такого не рекомендовал. При нынешних ставках можно спокойно получать 14-15% на депозитах, ОФЗ или облигациях крупных компаний. Такую доходность при сдаче недвижимости получить очень сложно.

Кроме того, я не вижу серьёзного потенциала роста цен на квартиры. Если бы недвижимость росла на 10-20% в год и одновременно приносила доход от аренды, тогда это могло бы перекрывать риски.

Но сейчас я, наоборот, считаю, что квартиры в России должны дешеветь. Просто девелоперы пока не могут снижать цены из-за обязательств перед банками.

Когда рынок жилья может измениться

— Когда, по вашим прогнозам, рынок жилья всё-таки может скорректироваться?

— Все ждут снижения ставки Центробанка. Есть ожидания, что в следующем году ставки могут опуститься до 10-12%, а некоторые говорят даже о 6-8%.

Также рынок ждёт возвращения льготных программ — для айтишников, многодетных семей и других категорий. Это могло бы поддержать спрос.

Если же ситуация не изменится, то, к сожалению, нас могут ждать банкротства компаний. Об этом уже говорят многие девелоперы. Тогда квартиры будут попадать на рынок через банки, а банки уже будут вынуждены продавать их по более низким ценам, потому что держать такую недвижимость на балансе тоже невыгодно.

Если высокие ставки сохранятся, а предложение останется выше спроса, банкротств станет больше. Либо государству придётся стимулировать экономику, кредитование и льготные программы.

Как меняются арендодатели

— Изменилось ли поведение самих арендодателей? Что чувствуют люди, у которых квартиры уже есть и которые их сдают?

— Сейчас появляются хорошие IT-решения, которые позволяют сдавать квартиру практически полностью удалённо. Можно подписывать договоры онлайн, организовывать уборку, автоматически платить налоги и получать деньги на счёт. С технологической точки зрения сдавать жильё стало проще. Всё работает через приложения — примерно так же, как сервисы такси или аренды автомобилей.

Но при этом клиентов стало меньше. А когда клиентов меньше, единственный способ привлечь их — снижать цену, делать более качественный ремонт или хорошие фотографии. Хороший пример — Airbnb. Этот сервис во многом вырос благодаря тому, что квартиры там красиво фотографировали и правильно визуально подавали.

Но даже технологии не спасают от главной проблемы: когда спрос падает, владельцам приходится снижать стоимость аренды, а значит, уменьшается и доходность их инвестиций.

Кто всё ещё зарабатывает на аренде

— Но всё-таки остались те, кто сегодня зарабатывает на аренде?

— Конечно. Есть квартиры в хороших локациях, где уже живут постоянные арендаторы, которые привыкли к месту и не хотят переезжать.

Но в целом большее давление сейчас испытывают новые квартиры и новые районы, потому что именно туда выходит основной объём нового предложения.