Ипотека без взноса и с плохой историей — возможно? Ответ удивил

В программе "Точка зрения" обсуждают, как взять ипотеку в 2026 году в условиях высоких ставок и частых отказов. Эксперт по недвижимости, ипотечный брокер, сооснователь агентства "Истоки" Ирина Асоулюк рассказывает, как повысить шансы на одобрение, избежать ошибок и выбрать оптимальную программу.

Ипотека в 2026 году: стало ли сложнее

— Высокие ставки, жёсткие требования банков и отказы — в этом году взять ипотеку стало сложнее, чем когда-либо. Но сделки продолжаются. Кто и как сегодня получает одобрение? Можно ли взять ипотеку обычному человеку, без идеальной кредитной истории, с маленьким первоначальным взносом или нестабильным доходом?

— Я хочу прозвучать воодушевляюще и сказать, что да, это возможно. Все мы простые люди, каких-то сверхъестественных среди нас нет. Просто нужно понимать, куда подавать заявку и как правильно подготовиться.

Ошибки при подаче заявки и подготовка

— Как правильно подготовиться и куда подавать заявки?

— Люди часто делают одну из основных ошибок — подают заявки сразу в несколько банков веером. Это неправильно. У каждого банка свои требования, и пакет документов нужно готовить по-разному. Кто-то ориентируется на наёмных сотрудников, кто-то — на индивидуальных предпринимателей.

Если отправить заявки сразу в десять банков и допустить ошибки, можно получить десять отказов, что ухудшит кредитную историю.

Важно заранее проверить кредитную историю. Бывают технические ошибки, совпадения по ФИО, случаи, когда человек неожиданно оказывается поручителем по чужому крупному кредиту. Всё это можно исправить, но лучше сделать это заранее.

Также нужно учитывать долговую нагрузку. Частая ошибка — кредитные карты. Даже если ими не пользуются, банк учитывает их как выданные кредиты и закладывает расходы на их обслуживание. У меня был случай: клиентке отказали при хорошем доходе, потому что у неё было несколько кредитных карт с большим лимитом. Банк посчитал, что она тратит значительную сумму на их обслуживание.

— Почему так происходит, если карты не используются?

— Потому что лимит уже выдан. Человек может в любой момент им воспользоваться, и банк это учитывает. Поэтому лимиты нужно корректировать — не обязательно закрывать карты, но снижать их.

И ещё важно официальное трудоустройство и подтверждённый доход.

Почему банки отказывают

— Почему сейчас стало больше отказов?

— Причина может быть не в клиенте, а в банке. В одном банке процент отказов может быть 30%, в другом — 80%. Это зависит от внутренней политики.

Ипотека может быть не приоритетным направлением, либо банк временно ужесточает условия. Поэтому важно учитывать не только требования, но и текущую стратегию банка.

Также важно понимать, что одобрение — это ещё не гарантия сделки. Банк может запросить дополнительные документы или пересмотреть решение. Бывают случаи, когда клиент после одобрения берёт рассрочку на покупку — и в итоге получает отказ уже на финальном этапе.

— Часто ли одобрение доводится до сделки?

— Как правило, если есть предварительное одобрение и клиент не совершает лишних действий, до сделки доходят. Но многое зависит от банка и корректности документов.

Идеальный заёмщик в 2026 году

— Как выглядит идеальный заёмщик сегодня?

— В банках есть шутка: лучший кредит — невыданный. Но если серьёзно, идеальный заёмщик — это человек с официальным трудоустройством и подтверждённым доходом.

Раньше можно было показывать один доход официально, а другой — по справке. Сейчас банки сверяют данные со статистикой по региону и профессии и учитывают более реалистичную цифру.

Какие ипотечные программы востребованы

— Какие программы сейчас наиболее популярны?

— Основной драйвер — семейная ипотека со ставкой около 6%. Но она доступна не всем.

Есть альтернативы:

• льготные программы,
• IT-ипотека,
• рассрочка,
• субсидированные ставки от застройщиков.

Например, на первые годы ставка может быть ниже, а затем переходить на рыночную с возможностью рефинансирования.

Существуют и другие форматы — траншевая ипотека, переход с одной программы на другую. Всё зависит от конкретной ситуации.

Ипотека без идеальных условий

— Можно ли взять ипотеку с плохой кредитной историей или без первоначального взноса?

— Можно. Кредитная история — не приговор, если нет текущих просрочек. Её можно улучшить заранее.

Без первоначального взноса тоже возможно, но выбор будет ограничен и условия строже. При этом полностью без собственных средств не обойтись — на сопутствующие расходы обычно требуется около 200-300 тысяч рублей.

Сложные кейсы и успешные сделки

— Бывали ли случаи, когда клиенту отказывали почти везде, но в итоге он получал ипотеку?

— Да, такие случаи были. Это всегда командная работа: клиента, банка и специалиста. Когда все вовлечены и работают вместе, результат достигается.

Стоит ли брать ипотеку сейчас

— Стоит ли сейчас брать ипотеку или лучше подождать?

— Лучшее время купить квартиру было вчера, следующее — сегодня.

За последние 20 лет цены на недвижимость только росли, и тенденция сохраняется. Люди ждут снижения ставок, но при их снижении растёт спрос и цены. Важно найти баланс. Даже при ставке 28% люди брали ипотеку, а затем рефинансировали. Всё зависит от жизненной ситуации и стратегии.