Ипотека больше не нужна? Россияне начали делать это вместо покупки — выгода удивляет

В программе "Точка зрения" основатель и почётный член Гильдии риэлторов России Константин Апрелев объясняет, почему ипотека под 20% стала недоступной для большинства. Когда стоит брать кредит, кому его одобряют и почему сейчас выгоднее снимать жильё — эксперт даёт прогноз по рынку и объясняет, ждать ли снижения ставок.

Ипотека под 20%: реальность или тупик?

— Покупка квартиры для многих россиян превращается в настоящий квест. Высокие ставки, жёсткие требования банков и большой первоначальный взнос делают ипотеку практически недоступной. При этом рынок не остановился — сделки продолжаются. Насколько сейчас действительно сложно взять ипотеку?

— Я думаю, что ипотеку взять несложно. Вопрос в том, насколько сложно с ней справиться в дальнейшем. Ключевое ограничение — это ставка. Она остаётся заградительной.

Если вспомнить осень 2023 года, то сокращение спроса началось, когда ставка достигла 16%. На мой взгляд, именно этот уровень является психологическим порогом: выше — ипотека становится неинтересной для большинства.

Пока ставка не опустится ниже 16%, значительного роста спроса не будет. Сейчас доля рыночной ипотеки — всего около одной пятой от общего объёма, это минимум за последние шесть лет.

Сегодня ипотеку чаще используют для обменных сделок: люди продают старое жильё, берут небольшую сумму в кредит — 15-40% — и стараются быстро её погасить.

Когда ипотека всё-таки выгодна

— То есть выгоднее брать ипотеку именно для обмена жилья?

— Да, для обменных операций ипотека оправдана. Без неё поменять жильё сейчас сложно, если нет полной суммы.

Альтернатива — классическая схема через риэлтора с одновременной продажей и покупкой. Но она почти всегда ведёт к потерям: приходится уступать в цене и при продаже, и при покупке.

Использование ипотеки в таких сделках позволяет сохранить баланс и иногда даже выиграть.

Кому сегодня одобряют ипотеку

— Кто сегодня может рассчитывать на одобрение и насколько важен выбор банка?

— Важных факторов много. Прежде всего — сравнение ставок в разных банках. Если вы уже клиент банка, ставка может быть ниже.

Банк оценивает риски: уровень вашей закредитованности, кредитную историю. Поэтому важно закрывать потребительские кредиты и снижать долговую нагрузку.

Ключевой фактор — первоначальный взнос. Сейчас он, как правило, не менее 20%. Это серьёзно ограничивает доступность ипотеки.

Есть и инструменты снижения нагрузки. Например, налоговый вычет:

• до 260 тысяч рублей с покупки жилья;
• до 390 тысяч рублей с уплаченных процентов.

Итого можно вернуть до 650 тысяч рублей.

Также можно использовать материнский капитал и рассматривать рефинансирование. Но здесь важно учитывать все расходы:

• страховки,
• оценку,
• комиссии, —

и только после этого принимать решение.

Как повысить шансы на одобрение

— Как увеличить вероятность одобрения ипотеки? На что банки смотрят в первую очередь?

— В первую очередь — на кредитную историю и долговую нагрузку. Желательно закрыть все потребительские кредиты.

Важно иметь стабильный и прозрачный доход, лучше всего подтверждённый справкой НДФЛ. Учитываются возраст, имущество, общая финансовая устойчивость. Все эти факторы влияют и на вероятность одобрения, и на ставку.

Брать сейчас или ждать

— Стоит ли сейчас брать ипотеку или лучше подождать?

— Если говорить в целом, сегодня выгоднее снимать жильё. Ставка аренды — 4-5% годовых, ипотека — около 20%. То есть покупка обходится в четыре раза дороже.

Поэтому разумнее размещать деньги на депозитах и ждать снижения ставок. После этого появится окно возможностей для покупки.

До осени, на мой взгляд, можно не торопиться. Но всё зависит от ситуации: это может быть уникальное предложение или редкий вариант квартиры — тогда решение принимается индивидуально.

Если же вы покупаете с нуля, без накоплений и рассчитываете только на ипотеку, сейчас не лучшее время.

Почему ждать именно до осени

— Почему вы говорите именно про осень?

— Возможна коррекция ключевой ставки, а вслед за ней — снижение ипотечных ставок. Если они опустятся до 14-15%, это вернёт массовый спрос.

Сейчас рынок в стадии снижения спроса и цен. В ближайшие три-четыре месяца роста цен не ожидается — ни на первичном, ни на вторичном рынке.

Раньше работал принцип "сегодня дешевле, завтра дороже". Сейчас он не действует. Это снижает мотивацию к срочной покупке.

Покупка сегодня оправдана либо при серьёзной выгоде, либо при обмене жилья. Именно такие сделки сейчас и поддерживают рынок.

При этом общий объём сделок сократился примерно вдвое: с более чем четырёх миллионов в год до чуть более двух миллионов.

Главная причина — недоступность ипотеки из-за высоких ставок.