Деньги запели романсы и ушли: эффект Долиной выставит добросовестных покупателей прямо за порог?

В программе "Точка зрения" практикующий юрист, кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Наталья Оганова разбирает так называемый "эффект Долиной". Она объясняет, почему вокруг громкого дела возник правовой миф, как на самом деле работают суды и какие риски это решение создаёт для обычных граждан.

"Эффект Долиной": почему всё не так просто

— В последние месяцы в публичном пространстве активно обсуждается так называемый "эффект Долиной". Хайп, возникший вокруг этой истории, во многом был направлен на формирование образа недобросовестного участника сделки. Однако юридическая реальность гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд.

Важно понимать, что Лариса Долина была стороной судебного процесса, но её интересы представляла команда профессиональных юристов. Решения принимались судами первой и второй инстанций, в том числе коллегией из трёх судей. Речь идёт о работе как минимум нескольких высококвалифицированных специалистов, а не о чьей-то единоличной ошибке.

Ответственность лежит на профессионалах

Очевидно, что ни истец, ни ответчик, не обладающие юридическим образованием, не могут знать всех тонкостей судопроизводства. Все процессуальные действия и правовые конструкции находятся в зоне ответственности тех юристов, которые ведут дело. Именно поэтому перекладывать всю вину на сторону по делу некорректно.

Прецедент без прецедентного права

Несмотря на то что в России отсутствует прецедентная система права, в этом деле фактически сформировалась новая правовая ситуация. Сделка была признана недействительной, но двусторонняя реституция применена не была.

Квартира фактически была возвращена, при этом денежные средства вернуть оказалось невозможно, поскольку они выбыли из владения ответчика помимо его воли — по вине злоумышленников. Именно это обстоятельство легло в основу судебных решений.

Добросовестность приобретателя: новые акценты

В рамках дела суды по-новому посмотрели на принцип добросовестности приобретателя недвижимости. Оценке подлежали вопросы рыночной, реальной и кадастровой стоимости жилья, соразмерность цены, а также состояние продавца на момент сделки.

Очевидно, что подобные оценки требуют профессиональной юридической и экономической экспертизы и не могут быть выполнены самим участником сделки без специальной подготовки.

Судебная практика шире одного громкого дела

Анализ судебной практики за 2023-2025 годы показывает, что случаев, когда при признании сделки недействительной не применяется двусторонняя реституция, достаточно много. Существует целый ряд оснований, при которых имущество или деньги не возвращаются.

Поэтому важно не вырывать одно дело из контекста и не наделять его универсальным значением, которого оно не имеет.

Особые риски при банкротстве

Особое внимание следует уделять ситуациям, когда продавец имущества находится в стадии банкротства или близок к ней. В таких случаях при признании сделки недействительной возврат денег практически невозможен, поскольку требования рассматриваются уже в рамках дела о банкротстве, а покупатель становится обычным кредитором в очереди.

Даже последующее обращение в высшие судебные инстанции в таких ситуациях, как правило, не меняет исхода дела.

Хайп и правовая реальность

Обвинения в адрес судей или разговоры о якобы тотальной коррупции не имеют под собой оснований. Суд исследует представленные доказательства, а состязательность процесса предполагает, что каждая сторона использует правовые аргументы в защиту своих интересов.

Громкие заявления о тысячах аналогичных дел не заменяют анализа конкретных обстоятельств и документов.

Как защитить себя при сделках с недвижимостью

Любая сделка, особенно с недвижимостью, требует тщательной подготовки. Необходимо оценивать финансовое состояние контрагента, рыночную стоимость объекта и возможные правовые последствия.

Если сделка заключается по заведомо заниженной цене, нужно понимать, что в будущем это может привести к признанию её недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.

Защищать свои интересы следует ещё на стадии подготовки сделки, а не тогда, когда последствия уже стали необратимыми.