Купил по закону — остался без квартиры: как мошенники лишают добросовестных владельцев жилья

Мошенники используют юридические лазейки, чтобы вернуть проданную недвижимость — даже после получения денег. Кандидат юридических наук адвокат Андрей Алешкин рассказал, как суды трактуют добросовестность, что проверять перед сделкой и как действовать, если продавец подаёт иск с требованием вернуть квартиру.

— Сегодня у нас непростая тема: новые схемы мошенничества, когда люди, притворяясь психически нездоровыми, продают квартиры, а потом через суд добиваются расторжения сделки. Суды уже рассмотрели более 150 подобных дел. Почему они так легко расторгают сделки, если продавец предоставляет справку о невменяемости задним числом? Ведь на момент сделки он был признан вменяемым, получил деньги, а потом вдруг оказывается недееспособным. Это судебная практика или исключения?

— К сожалению, такая практика действительно формируется. Хотя есть и противоположные кейсы, когда договор признаётся действительным — особенно если он был заверен нотариусом. Когда в сделке участвует независимое третье лицо, например нотариус, это уже не просто бумажка. Гражданский кодекс допускает простую письменную форму, но я всё же рекомендую обращаться к риэлторам или нотариусам. Они уполномочены оценить вменяемость стороны, разъяснить права и удостоверить добровольность сделки.

Нотариус в этом случае — как арбитр. Он подтверждает, что человек осознаёт свои действия, не находится в уязвимом положении, и решение принимается свободно. Это создаёт презумпцию доверия между сторонами.

Когда договор заключается без участия нотариуса, люди часто упускают важные детали: не проверяют документы, не оценивают риски.

Например, если продавец находится в предбанкротном состоянии, это может привести к отмене сделки — конкурсный управляющий вправе её оспорить.

Суды оценивают ситуацию гуманно, особенно если продавец пожилой. Он может быть в более уязвимом положении по сравнению с покупателем — моложе, финансово обеспеченнее. И тогда суд, ссылаясь на статью 10 Гражданского кодекса о добросовестности, может признать, что покупатель не учёл обстоятельства, которые стали основанием для расторжения сделки.

Реально ли добросовестному покупателю отстоять свои права

— Получается, добросовестному покупателю практически невозможно отстоять свои права в суде? Допустим, молодой человек купил квартиру у пожилой женщины — и что, доказать свою правоту почти нереально?

— Доказать можно, но для этого нужно соблюсти несколько условий. Первое — убедить суд, что недвижимость была куплена по рыночной цене. То есть цена не была занижена и покупатель не ставил продавца в уязвимое положение.

Почему банки при выдаче ипотеки всегда проводят оценку? Потому что это подтверждает, что цена соответствует реальной стоимости, и права покупателя защищены. Например, если независимая оценка показала, что квартира стоит 10 миллионов, и по этой цене она была куплена, то в суде уже нельзя утверждать, что продавец был обманут или продал её в ущерб себе.

Если же квартира стоит 15 миллионов, а продана за 10, это уже повод для сомнений. Поэтому важно, чтобы все стороны согласились с оценкой на момент сделки — это ключевой аргумент в суде.

Условия признания сделки реальной

Чтобы суд признал сделку реальной, нужно соблюсти несколько условий.

Во-первых, должны быть подтверждены реальные платежи — желательно безналичные. Расписки вызывают у суда сомнения: ну кто сегодня приносит чемодан наличных? Обычно используются корсчета или, точнее, эскроу-счета. Они резервируют деньги до момента перехода права собственности, и только после этого продавец получает оплату.

Во-вторых, важна независимая оценка — она подтверждает, что цена соответствует рыночной стоимости. Это показывает, что продавец не был поставлен в уязвимое положение.

В-третьих — конклюдентные, то есть непосредственные действия сторон. Не просто подписание договора, а реальные шаги: проведение оценки, заказ планов БТИ, получение выписок, справок из домовых книг, справки из ПНД — как вы правильно отметили. Многие действительно их приносят.

Советы жертвам мошенничества

— Если собственник стал жертвой мошенничества и лишился жилья — куда ему обращаться? В суд, прокуратуру, Следственный комитет?

— Я дам вам конкретный совет. Как только вам предъявляют иск с требованием вернуть квартиру, нужно сразу подавать встречный иск — о недобросовестном злоупотреблении правом, в части использования ваших денежных средств.

Вы имеете право на взыскание. Ведь как это обычно бывает? Квартиру вернули, а деньги — где? Их никто не возвращает.

Поэтому встречный иск — это способ добиться реституции, то есть возврата средств, уплаченных за недвижимость. Это обязательный шаг в защите ваших интересов.

Встречный иск и реституция

— К встречному иску можно добавить требование о начислении процентов за пользование чужими деньгами — по ставке рефинансирования Центрального банка, за каждый день, пока средства находились у другой стороны.

Если оппонент — мошенник, он может отказаться от иска, чтобы не переплачивать не только стоимость квартиры, но и сумму, которую уже получил.

В суде действует принцип реституции: стороны возвращаются к исходной точке. Квартира возвращается, но и деньги, уплаченные за неё, должны быть возвращены.

Обычно человек пишет возражение на иск, но в таких делах защита — это именно встречный иск. Он включает требование о возврате средств и компенсации за каждый день их использования.

Так человек хотя бы выйдет в "ноль" и не останется без денег. А пока средства не возвращены, можно наложить арест на квартиру — как обеспечительную меру в рамках своего иска.

Это удобный способ. Обращаться в Следственный комитет — долго и сложно. Если дело признают отказным, придётся долго ходить по инстанциям. Гораздо проще сразу использовать доступные юридические инструменты: встречный иск и обеспечительные меры.

Как обезопасить себя при заключении сделки

— Как юридически обезопасить себя при покупке жилья? Как првильно подготовться к сделке, какие документы важно проверить, если нет возможности нанять адвоката или обратиться к нотариусу?

— Если нет возможности привлечь юриста, нужно быть особенно внимательным к документам. Есть нюансы, которые сложно выявить, особенно если продавец не спешит делиться информацией.

Расскажу о своём опыте. В этом году я покупал квартиру по социальной ипотеке. Мне понравилось несколько вариантов, но ни одну из них я не смог купить.

Первая — собственник находился за рубежом. Непонятно, с кем проводить сделку, кто будет подписывать документы. Есть риск, что позже он скажет: "Я ничего не подписывал", и право собственности окажется под угрозой.

Вторая — продавец находился в предбанкротном состоянии. Он осознаёт, что скоро лишится всего, и пытается срочно продать имущество, чтобы получить деньги. Но потом приходит конкурсный управляющий и может оспорить сделку. Я бы оказался в очереди кредиторов, а квартира ушла бы.

Важно проверить, не идёт ли в отношении продавца процедура банкротства. Это можно сделать через арбитражный суд по региону, где находится квартира — по фамилии собственника.

Если есть признаки банкротства, от сделки лучше отказаться сразу.

Занижение цены и уход от налогов

— Есть ещё одна категория — те, кто пытается уйти от налогов. Это происходит, когда в договоре купли-продажи занижается стоимость квартиры.

Вам предлагают жильё за 20 миллионов, вы довольны: с ремонтом, всё отлично. Приезжаете, а вам говорят: "На самом деле она стоит 52. В договоре укажем 20, а 32 — наличными".

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, банк на такое не пойдёт — сумма в договоре должна быть полной и прозрачной. Иначе возникают налоговые риски, которые перекладываются на покупателя.

Есть и другие схемы обмана. Например, вам показывают шикарную квартиру, созданную с помощью искусственного интеллекта — визуализация, рендер, всё красиво. А приходите на место — там бетон. Вам говорят: "Это проект, готовая квартира будет стоить 75, а за 40 можете взять бетон".

А бывает, что и бетона нет — продают воздух. Вы звоните риэлтору, а он говорит, что представляет застройщика, который только планирует строительство.

А вы-то ищете квартиру на вторичном рынке. Вот такие схемы тоже встречаются.

Рекомендации по проверке информации об объекте

— Хочу обратить внимание на важный момент. Получайте максимум информации об объекте. Не стесняйтесь запрашивать выписки из реестра — они могут содержать ограничения, обременения, сведения о прописанных лицах.

Если в квартире прописаны дети, их можно выписать только через органы опеки, с обязательным предоставлением другой жилплощади. Имейте это в виду.

Если вы купили такую квартиру, а ребёнок остался прописан, позже мать может подать иск о выделении обязательной доли — в вашей же квартире.

Вы просто не предусмотрели эту ситуацию, входя в сделку. А ведь покупка квартиры — серьёзное вложение. Поэтому я не советую экономить на риэлторах и нотариусах. Это ваша защита, третья сторона, которая участвует в сделке и действует в ваших интересах.

Справка о вменяемости и её особенности

— Вернёмся к ситуации, когда мошенники изображают психически нездоровых, хотя на момент сделки выглядят абсолютно адекватно. Справку о вменяемости, полученную через ПНД, можно как-то нотариально удостоверить, чтобы она в суде стала непреложным доказательством?

— С этими справками всё не так просто. Нужно учитывать, менял ли человек прописку за последние три года до сделки. Это важно, потому что при смене адреса меняется и территориальный ПНД.

Если он состоял на учёте в старом ПНД, то справку оттуда он вам не принесёт. Вместо этого — справка из нового, где он не зарегистрирован и, соответственно, не числится на учёте. Там просто нет сведений о нём.

Поэтому такая справка может вводить в заблуждение: она вроде бы подтверждает, что человек не состоит на учёте, но на самом деле — просто в другом месте. Это нужно обязательно проверять.

— А может ли человек, обладая даже минимальными знаниями, просто обмануть врача и получить справку?

— Да даже проще. Чтобы вы понимали: справка выдается не в кабинете врача. К врачу идти не нужно. Вы просто заходите в регистратуру и говорите: "Дайте справку, что я у вас не числюсь".

Сотрудник смотрит по фамилии в компьютере — а человек, допустим, недавно переехал. В базе данных его нет. И выдают справку, что по картотеке ПНД он не значится. Этой справки вполне достаточно для сделки. А на деле — это серьёзный риск.

Необходимость в новых законах и обобщении судебной практики

— Существует ли сейчас необходимость в новых законах или подзаконных актах, чтобы остановить мошенничество с недвижимостью и усилить защиту добросовестных покупателей? Ведь люди честно приобретают квартиры, а потом их сделки признают недействительными, и их буквально выселяют.

— Я бы предложил публично обратиться к Верховному суду России с инициативой обобщить судебную практику по таким делам и выпустить соответствующий пленум.

Важно, чтобы Верховный суд разъяснил, в каких случаях суды должны вставать на сторону добросовестного приобретателя. Какие критерии использовать, чтобы оценить справедливость сделки?

Мы говорим о принципе добросовестности, но, к сожалению, не всегда он трактуется однозначно. Нужны чёткие ориентиры — своего рода лакмусовые точки, по которым суды могли бы оценивать добросовестность сторон.

Если бы такой пленум появился, это было бы полезно для адвокатов, юристов и, главное, для обычных граждан. Тем более, есть на что опираться — уже рассмотрено более 150 дел о мошенничестве с недвижимостью.