Эффект Долиной получил опасное продолжение: добросовестная сделка больше не гарантирует спокойствия

Истории о продаже квартир под давлением аферистов все чаще становятся не только уголовной, но и гражданско-правовой проблемой. Жертвы мошенников пытаются вернуть жилье, добросовестные покупатели защищают свои сделки, а суды оказываются перед сложным выбором между защитой пострадавшего продавца и стабильностью рынка недвижимости.

Фото: freepik.com by pressfoto, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

Трое деловых людей за столом заключают сделку и жмут руки

О том, какое развитие в России получил так называемый "эффект Долиной", Pravda.Ru рассказала практикующий юрист, кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Наталья Оганова.

Суть "эффекта Долиной"

Схема строится вокруг звонков якобы из "службы безопасности банка" или похожих структур. Мошенники убеждают собственника продать квартиру и передать деньги, обещая, что затем все будет возвращено.

После продажи появляется покупатель, который часто не знает о действиях аферистов и считает сделку обычной. Позже продавец обращается в суд и требует признать договор недействительным, ссылаясь на то, что не мог в полной мере понимать значение своих действий.

Именно такую ситуацию стали называть "эффектом Долиной". В исходной истории речь шла о квартире певицы Ларисы Долиной в Хамовниках, проданной за 112 миллионов рублей. По делу, как указывает автор, Верховный суд 16 декабря 2025 года и 16 января 2026 года отказал Долиной, оставив квартиру добросовестному покупателю.

Казалось бы, такой подход должен был определить дальнейшую практику. Однако новые дела показывают: единообразия в судах пока нет.

Петербургское дело актера Кирилла Ульянова

Одним из самых заметных продолжений этой истории стало дело N 2-410/2025 в Петроградском районном суде.

Фигурантом спора стал актер Кирилл Ульянов, 1974 года рождения. В январе 2024 года неизвестные убедили его продать квартиру за 19,5 миллиона рублей. Полученные деньги, как следует из материала, он передал мошенникам.

Покупателем стала Эльба Гергиева, которая приобрела жилье на Петроградской стороне. В первой инстанции суд встал на сторону Ульянова: квартиру вернули продавцу, а покупатель должна была выехать.

Затем решение было обжаловано. Санкт-Петербургский городской суд, рассматривая дело в апелляции в 2026 году, отменил выводы нижестоящей инстанции. В результате квартира осталась за Эльбой Гергиевой.

Даже психологическая экспертиза, на которую ссылалась сторона продавца, не изменила итог апелляционного рассмотрения.

Почему суды расходятся в оценках

Ключевой спор строится вокруг статьи 177 ГК РФ. Она позволяет признать сделку недействительной, если гражданин в момент ее совершения не мог понимать значение своих действий или руководить ими.

В деле Ульянова, как указано в материале, судебный психиатр не выявил клинического состояния, при котором человек был бы невменяем. Формально продавец подписал договор, получил деньги и выглядел дееспособным участником сделки.

Однако первая инстанция опиралась на мнение психолога, который указывал на внушение и влияние третьих лиц. Именно здесь возникает главная линия раздела: психологическое давление со стороны мошенников не всегда совпадает с тем критерием, который закон связывает с невозможностью понимать значение своих действий.

Верховный суд уже обозначил важную позицию: "Заблуждение в мотивах сделки — не основание её отменять".

Это означает, что сам факт обмана со стороны третьих лиц не всегда автоматически разрушает сделку с покупателем, если тот не участвовал в мошеннической схеме и не знал о ней.

Новые дела усиливают правовую неопределенность

Пока продолжаются споры по делу Ульянова, появляются и другие похожие истории.

• Один из примеров — дело балерины Комлевой. 87-летняя народная артистка СССР продала квартиру в Пушкине в Санкт-Петербурге и, как говорится в материале, потеряла 9 миллионов рублей из-за аферистов. Сейчас Пушкинский районный суд рассматривает ее иск о возврате жилья.
• Другой пример — история 76-летней пенсионерки из Новгородской области, для которой квартира была единственным жильем. В марте 2026 года Верховный суд, как указано в материале, встал на защиту ее жилищных прав.

Эти случаи показывают, что итог спора может зависеть от набора обстоятельств, позиции суда и того, как именно сторона докажет свое состояние, факт обмана и добросовестность или недобросовестность второй стороны.

Что важно помнить продавцам

Если человек продал жилье под воздействием мошенников, одного обращения к эмоциям суда может оказаться недостаточно.

Продавцу важно собирать доказательственную базу не только по линии психологического состояния, но и по статье 179 ГК РФ, которая связана с обманом и насилием. В подобных делах имеет значение не общее утверждение о том, что человек был введен в заблуждение, а конкретные доказательства давления, обмана и роли третьих лиц.

Простая позиция "я думал, что потом верну квартиру" становится все менее надежной для суда.

Что важно покупателям

Покупатели тоже оказываются в зоне риска. Даже если человек честно заплатил деньги, въехал в квартиру и сделал ремонт, позже он может столкнуться с иском о признании сделки недействительной.

Поэтому при покупке жилья у пожилых людей, известных персон или иных продавцов из группы повышенного риска автор советует максимально фиксировать обстоятельства сделки. Важно подтвердить, что продавец понимал смысл договора, осознавал передачу денег и действовал без видимых признаков давления.

Речь может идти о видеозаписи сделки, дополнительных подтверждениях состояния продавца и внимательной проверке всей ситуации до подписания договора.

Главный вывод

"Эффект Долиной" остается опасным именно потому, что в таких историях сталкиваются интересы двух невиновных сторон. С одной стороны — продавец, которого могли обмануть мошенники. С другой — покупатель, который мог честно заплатить за квартиру и не знать о чужой преступной схеме.

Уголовные дела о мошенничестве возбуждаются, но гражданско-правовая коллизия сохраняется. Главный вопрос по-прежнему находится на стыке статей 177 и 178 ГК РФ: где заканчивается заблуждение и начинается состояние, при котором человек не мог понимать значение своих действий.

Пока единого ответа нет, такие споры остаются судебной лотереей. Поэтому продавцам важно не верить звонкам из "банков", а покупателям — тщательно фиксировать добросовестность сделки еще до передачи денег.