Прописка в нежилом: как один вердикт суда обрушит рынок комнат в Новосибирске

Решение, которое для одних выглядит технической правкой, для других может стать поворотной точкой. В Новосибирске, где апартаменты нередко стоят как комната в общежитии, нововведение уже обсуждают как фактор возможного роста спроса.

Фото: freepik.com is licensed under public domain

Ключи от квартиры

Апартаменты против общежитий: сравнение цифр

Для части горожан апартаменты остаются единственным шансом приобрести собственное жильё. Они дешевле классических квартир, а по уровню комфорта зачастую выигрывают у комнат в общежитиях.

По данным сервиса Циан, комната на улице Дмитрия Донского с общими душем, кухней и туалетом сегодня продаётся за 1,4-1,75 млн рублей. Апартаменты на Сухановской сопоставимого метража, но уже со своим санузлом и кухней, стоят от 1,75 до 3,35 млн рублей. Разница в цене не всегда существенна, тогда как условия проживания различаются принципиально.

Решение суда и новая возможность регистрации

3 февраля 2026 года Конституционный суд РФ разрешил гражданам оформлять временную регистрацию в помещениях, которые по характеристикам близки к квартирам, но формально относятся к нежилому фонду. Речь идёт исключительно о регистрации по месту пребывания, постоянная прописка по-прежнему недоступна.

До этого невозможность прописаться считалась главным недостатком апартаментов. Люди нередко выбирали общежития ради формального статуса, несмотря на общие кухни, санузлы и распределение коммунальных платежей без учёта индивидуального потребления. В апартаментах же действуют тарифы для нежилых помещений и более высокий налог на имущество.

Позиция эксперта и реакция рынка

Редакция Om1 Новосибирск обратилась к риелтору Александру Даниленко.

"С нашего последнего интервью ситуация мало изменилась: апартаменты по-прежнему новая волна на рынке Новосибирска", — отметил риелтор Александр Даниленко.

По его оценке, разрешение временной регистрации облегчит положение собственников, которые приобретают такие объекты для личного проживания. Он считает, что нововведение способно увеличить спрос, особенно в бюджетном сегменте, где апартаменты традиционно дешевле квартир. При этом эксперт подчёркивает, что общий рост цен на недвижимость продолжится на фоне снижения ключевой ставки.

Доля на рынке и инфраструктурные вопросы

По подсчётам Даниленко, апартаменты составляют около 3 % предложений на первичном рынке Новосибирска. Формально это небольшая доля, но в абсолютных цифрах речь идёт о тысячах потенциальных жителей.

Отдельный вопрос касается нагрузки на инфраструктуру. По словам эксперта, апарт-комплексы чаще всего расположены точечно и рядом с уже существующими жилыми массивами, поэтому текущая потребность в школах и поликлиниках компенсируется существующей сетью. Масштабные изменения, по его мнению, возможны лишь при значительном расширении сегмента.

Пока участники рынка осторожны в прогнозах. Спрос может усилиться, но дорогая ипотека и сдержанная ценовая политика застройщиков ограничивают резкие скачки стоимости.

Осторожный оптимизм рынка

Решение Конституционного суда стало для сегмента апартаментов важным юридическим шагом, но рынок реагирует без резких движений. Эксперты допускают постепенный рост интереса со стороны покупателей, особенно в бюджетном сегменте, однако резкого скачка цен не ожидают из-за дорогой ипотеки и высокой конкуренции. В ближайшей перспективе апартаменты, вероятно, укрепят статус самой доступной альтернативы традиционному жилью, сохраняя баланс между ценой, комфортом и новыми возможностями временной регистрации, сообщает Om1 Новосибирск.