Высокая ставка неожиданно меняет рынок недвижимости — покупатели готовы к удивительному повороту

Вложения в недвижимость в России остаются одним из самых обсуждаемых способов сохранить капитал, только вот в условиях высокой ключевой ставки и предстоящих налоговых изменений покупатели всё чаще задумываются — стоит ли игра свеч? Об этом в подкасте "Smarent Pro недвижимость" рассказала экономист, профессор и декан факультета экономики Европейского университета в Санкт-Петербурге Юлия Вымятнина.

Фото: Adobe Stock by Miha Creative, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

Концепция экономики

Эксперт оценила текущие макроэкономические условия, перспективы ипотечного рынка, влияние цифрового рубля и риски глобальной экономики. Главное — инвестиции в жильё оправданы, но только в горизонте ближайших двух-трёх лет.

Ставка 16,5% и эффект "отложенного спроса"

По словам Юлии Вымятниной, высокая ключевая ставка закономерно сдерживает покупки жилья и автомобилей — но это лишь временный эффект. В истории уже был аналогичный период: в 2016–2018 годах ипотека стоила 12-13%, спрос был слабым, но сразу после снижения ставки до 4-4,5% цены резко выросли.

"В 2025 году мы видим, что денежные доходы россиян растут каждый квартал на 7-7,8%, а потребительские расходы увеличиваются. Это означает, что формируется запас сбережений, который позже выйдет на рынок при снижении ставки", — пояснила эксперт.

Дополнительным триггером станет увеличение НДС до 22% в 2026 году — оно может вызвать разовый скачок цен, после чего спрос начнёт постепенно восстанавливаться.

В 2026 году недвижимость станет выгоднее, чем вклады

Несмотря на высокие ставки, часть россиян уже возвращается к покупкам недвижимости. Причина проста — депозиты хоть и доходны, но не дают возможности "зафиксировать" стоимость будущего актива.

"На ближайшие 2-3 года инвестиция в недвижимость выгоднее банковского вклада. В обозримом будущем цены будут расти, а вот на горизонте 10-15 лет всё менее предсказуемо: население стареет, структура спроса меняется", — отметила Юлия Вымятнина.

Эксперт уточняет, что ключевым риском остаётся способность населения накопить на первый взнос. Сегодня для этого нужно действительно много — около 14 среднемесячных зарплат, а 40% россиян вовсе не имеют сбережений.

Рынок аренды будет расти быстрее покупок?

Юлия Вымятнина обращает внимание на важный социальный сдвиг: молодёжь предпочитает аренду владению. Это означает:

• увеличение спроса на съемные квартиры, 
• структурные изменения в сфере аренды,
• рост интереса к покупке жилья "под сдачу".

"Молодые люди активнее выбирают модель "пользования”, а не владения. Жильё, автомобили, инструменты — всё чаще берут в аренду. Это изменит рынок в ближайшие годы", — пояснила она.

Цифровой рубль становится все выгоднее для россиян, и он уже неизбежен

Экономист подчеркнула, что цифровые валюты — это логичное продолжение глобальной финансовой инфраструктуры.

Цифровой рубль выгоден...

Центральному банку

Позволяет контролировать оборот денег, который частично уходит в безналичные банковские платежи. Может заменить наличные, сохранив возможность регулирования.

Бюджету

Дает возможность маркировать деньги — видеть, куда они уходят и как используются. Это усиливает прозрачность госрасходов.

Гражданам

Ускоряет платежи, упрощает переводы, снижает комиссионные издержки. Но важно понимать, что цифровой рубль — средство расчёта, а не инструмент накопления. На него не начисляются проценты, и он не будет конкурировать с банковскими вкладами.

Будущее криптовалют

Криптовалюта остаётся спекулятивным активом, отмечает Вымятнина. Но появляется новая форма — стейблкоины, обеспеченные реальными активами. Они уже используются в Кыргызстане, а Visa объявила о выпуске собственного стейблкоина, который должен стать альтернативой SWIFT.

Эксперт считает, что стейблкоины могут замедлить глобальное доминирование доллара — но только если станут массовым инструментом.

Будет ли новый кризис: прогноз на 2026-2028 годы

Центробанк допускает четыре сценария развития экономики, включая "рисковый", при котором возможен глобальный кризис. Однако вероятность низкая.

"Внутри России предпосылок для кризиса сейчас нет. Госдолг всего 16-18%, это один из самых низких показателей среди крупных экономик", — отмечает Юлия Вымятнина.

Повышение НДС в 2026 году эксперт считает мягкой мерой, которая поможет удержать госдолг в безопасных пределах.

Итог: вкладываться в недвижимость можно, но с горизонтом 2-3 года

Инвестиции в жильё будут оправданы в ближайшие годы — пока цены продолжают расти, а ставки сохраняются высокими. Но в долгосрочном периоде рынок ждут структурные изменения: старение населения, рост аренды и переход части сделок в цифровой формат.

По словам эксперта, в ближайшие 2-3 года недвижимость станет реально выгоднее вклада, только вот прогнозировать на 10-15 лет вперед трудно — слишком много неизвестного и быстроменяющегося.