Роман Василенко: ЖК позволяют увеличить спрос на квартиры в кризис

Председатель правления жилищного кооператива "Бест Вей", доктор экономических наук Роман Василенко рассказывает о тенденциях на рынке недвижимости после острой фазы кризиса и о достоинствах кооперативов как социально ориентированного способа решения квартирного вопроса.

Рынок жилья под угрозой

— Роман Викторович, как вы оцениваете социально-экономическую ситуацию и ситуацию на рынке недвижимости?

— Большинство экспертов ожидают постепенного восстановления экономики и роста доходов граждан после падения, связанного с пандемией коронавируса и мировым экономическим кризисом. Мы видим, как во многих городах России снижается стоимость жилья на вторичном рынке, и аналитики прогнозируют продолжение снижения стоимости. Это происходит на фоне сокращения ввода нового жилья. При этом увеличивается спрос на квартиры в новостройках, приобретаемые по льготной ипотеке. Рост предложения на вторичном рынке также связан с тем, что граждане, испытывая материальные трудности, продают "вторую" недвижимость: например, так называемые инвестиционные квартиры, которые приобретались для того, чтобы извлекать доход от сдачи их в аренду.

При этом доступность ипотечных кредитов уменьшилась. Если в 2019 году:

• происходило снижение ставки (средняя ставка снизилась с 9,8 до 9,2 %),
• вырос средний срок предоставления ипотечного кредита,
• ЦБ боролся с перегревом на ипотечном рынке,

то в 2020 году в связи с кризисными явлениями в экономике происходит обратный процесс:

• объемы выдачи ипотечных кредитов могут упасть на 20-25 %,
• ставки могут вырасти,
• ЦБ вместе с правительством проводит политику стимулирования строительного рынка и ипотечного кредитования.

Новые меры предусматривают поддержку девелоперов и государственное субсидирование ипотеки, а также иные меры поддержки ипотечного кредитования. Эффект от всех этих мер, скорее всего, скажется не ранее конца лета — осени этого года, оценить его влияние пока довольно трудно.

В этой ситуации покупка квартир с помощью жилищных кооперативов имеет большое значение в решении жилищной проблемы россиян. Она стоит по-прежнему остро.

Жилищный кооператив — это выгодно

— Около 40 % граждан страны хотят улучшить свои жилищные условия. Это серьезный источник экономического роста в стране — при условии, что спрос с их стороны будет платежеспособным.

— Но он таким зачастую не является, поскольку значительная часть россиян не проходит по доходам для получения ипотеки.

— Дело в том, что условия вхождения в кооперативные жилищные программы в большинстве случаев весьма лояльны.

Для того чтобы вступить в наш жилищный кооператив, нужен только паспорт, причем необязательно паспорт гражданина России.

Справки о доходах и выписки из трудовой книжки не требуются. Переплата за квартиру, приобретенную с помощью кооператива, будет минимальной, а ежемесячные платежи в кооператив соразмерны с ежемесячной оплатой при сдаче такой квартиры в наём.

Надо понимать, что кооперативы не вид коммерческой деятельности и не вид кредитования.

Средства, которые добавляет кооператив пайщику для покупки квартиры в нашем кооперативе (не более 65% от стоимости приобретаемой квартиры на десять лет), предоставляются на беспроцентной основе.

Но и сама квартира на время, пока пайщик расплачивается с кооперативом, находится в собственности кооператива, с возможностью прописки и проживания в ней пайщика и членов его семьи. Квартира покупается в интересах пайщика, но кооператив может не одобрить покупку данной квартиры по результатам юридической проверки и оценки во избежание в дальнейшем рисков для пайщика и для кооператива и предложить пайщику поискать другую квартиру.

Увеличивается ли стоимость квартиры для пайщика при покупке с помощью кооператива по сравнению с покупкой целиком за свой счет? Да, но не за счет процентов за пользование денежными средствами. Пайщик, разумеется, платит за услуги по проверке и оценке квартиры со стороны юристов и независимых оценщиков, согласованных с кооперативом, оформление документов в Росреестре — так же, как и при самостоятельной покупке. При этом юрист и оценщик одобрены кооперативом — это гарантия их квалификации и надежности.

Пайщик сверх возврата суммы, предоставленной на покупку квартиры кооперативом, платит ежемесячно фиксированные членские взносы в кооператив, которые идут на содержание организационного персонала, бухгалтерии и другие производственные расходы.

Еще одна особенность кооператива, хорошо известная еще с советского времени, когда кооперативная форма покупки квартир была широко распространена, — очередь на получение квартиры. Дело в том, что кооператив, поскольку он не банк, может не располагать объемом паевого фонда, достаточным для того, чтобы помочь купить квартиры всем пайщикам. Поэтому пайщики, внесшие первоначальный паевой взнос на покупку желаемой квартиры, ставятся в очередь, и как только подходит их очередь, кооператив направляет паевые средства на приобретение квартиры для них. В нашем кооперативе ожидание в очереди, как правило, не более года.

Кроме того, наш кооператив приобретает квартиры только на вторичном рынке.

— Почему?

— Это связано с финансовыми рисками, которые готов брать на себя кооператив. Он не готов покупать квартиру в непостроенном доме, так как может столкнуться с риском потом ее не продать. А возможность продажи квартиры — важная часть финансовой безопасности кооператива.

Дело в том, что пайщик по закону имеет право в любой момент выйти из кооператива, и кооператив обязан вернуть ему внесенные средства в двухмесячный срок. Наш кооператив всегда имеет в паевом фонде неснижаемый остаток, для того чтобы расплатиться по таким требованиям. Но возможность продажи квартиры и получения за нее достаточных для выполнения обязательств перед пайщиком средств — дополнительная гарантия того, что кооператив выплатит средства пайщику в необходимом объеме и в установленные законом сроки. При этом возвращаются только паевые средства: членские взносы и оплата целевых взносов за проверку и оценку квартир не возвращаются.

Тем не менее, приобретая квартиры на вторичном рынке, жилищный кооператив участвует в формировании спроса и на первичном — инвестиционного спроса, когда стремятся купить квартиру в строящемся доме дешевле, а продать в построенном дороже.

Таким образом, жилищная кооперация — важная краска в палитре решения жилищной проблемы в России, повышения доступности покупки комфортного качественного жилья. О необходимости ее поддержки государство не должно забывать.

Ее важное достоинство состоит в том, что жилищная кооперация не требует государственного финансирования. Финансирование покупки квартир происходит в складчину, за счет финансовых средств самих граждан. Но при этом не должно быть препон для использования государственных дотаций граждан для финансирования покупки квартиры с помощью кооператива.

— Кооперативы — эффективный финансовый механизм для решения жилищной проблемы в условиях кризиса?

— Да, это финансовый механизм, который дает результат, очень привлекательный и для государства, и для граждан, решающих жилищную проблему.