Жилищная кооперация как альтернатива ипотечному кредитованию

Необходимо разработать способы финансирования строительства, альтернативные ипотечному кредитованию под неприемлемо высокий процент. Поскольку процентная ставка по кредиту коммерческих банков напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ, стоимость кредитов для населения может быть снижена либо за счет уменьшения ставки рефинансирования и законодательного закрепления нормы прибыльности коммерческих банков, либо за счет создания альтернативных кредитно-финансовых механизмов, позволяющих гражданам получать кредиты под низкий процент (0-3%).

Одним из таких механизмов являются жилищно-строительные, жилищно-накопительные кооперативы и строительно-сберегательные кассы (ССК). Основное отличие жилищно-строительных кооперативов от жилищно-накопительных и ССК в том, что последние не участвуют в строительстве жилья, а только организуют работу финансово-кредитного механизма и приобретают жилье для своих членов на первичном или вторичном рынках.

История: Западная Европа и США

В основу деятельности жилищно-накопительных кооперативов были положены принципы широко распространенной в Европе схемы строительно-сберегательной кооперации и прежде всего немецкой системы строительных сберегательных касс. За годы, прошедшие после Второй мировой войны, в Германии за счет средств, аккумулированных ССК, было построено около 13 млн единиц домовладений.

Поддержка государства в виде премий изначально составляла 25-35% от ежегодного депозита. Впоследствии она постепенно снижалась: до 10% к 1989 г. Кредитная ставка в ССК Германии составляет 5-6% при сроке погашения кредита в 12 лет. По аналогии с немецкими были созданы ССК в Австрии, Чехии, Словакии, Венгрии и других странах Восточной Европы. В Чехии в первый же год членами ССК стали 2% жителей, в Словакии — 0,9% и в Венгрии — 3% (около 300 тыс. человек).

Через 10 лет работы уже 44,6% чехов и 50% словаков были вовлечены в систему ССК. В Венгрии на седьмом году участниками института стало почти 9% населения. Некоторые страны избрали другой путь развития жилищного строительства, в частности на основе ипотечного кредитования, включая институты секьюритизации ипотечных кредитов по американскому образцу. К числу таких стран относилась, например, Польша, которая в результате намного отстала в темпах строительства от стран-соседей.

Доля выданных жилищных кредитов в ВВП составила в Польше лишь 0,8% в 1999 г. и 1,8% в 2002 г., а в Чехии и Словакии уже в 1999 г. доля всех жилищных кредитов в ВВП была 8,4% и 7%, в 2002 г. — 20% и 12,7 % соответственно. Уже с 2000 г. в Польше началось сокращение темпов жилищного строительства. Система стройсбережений существует и в США.

Более того, в США с начала 20-х и до начала 80-х годах прошлого века система, аналогичная немецкой, была основной и охватывала 60% населения через систему специализированных организаций, Savings&Loans, аналогичных европейским ссудо-сберегательным кассам.

Во Франции строительные сбережения исторически (с 1852 г.) аккумулируются в банках. Есть два вида жилищных сберегательных счетов:

• на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный займ в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков;
• второй вид жилищных сберегательных счетов — так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный займ на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых.

Ставки по займам ниже рыночных на 4-5%, сроки от 3 до 20 лет. Участниками накоплений является более трети населения Франции.

История: СССР

В России уже в советское время также появились специализированные потребительские кооперативы:

• жилищно-строительные,
• дачно-строительные,
• гаражно-строительные.

Особенностью этих потребительских сообществ было то, что они имели явно выраженную специализацию — строительство и последующую эксплуатацию какого-либо объекта недвижимости либо комплекса таких объектов. Начавшиеся в 1985 г. процессы структурной перестройки социалистического государства и социалистической экономики постепенно свели на нет громадную помощь государства специализированным потребительским кооперативам (государство с одной стороны жестко контролировало деятельность кооперативов, с другой стороны значительно субсидировало участие в ЖК и ЖСК, оплачивая до 70% стоимости жилья, земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по ценам ниже рыночных, предоставлялись льготные ссуды).

Оказавшиеся один на один с рынком члены ЖСК, ДСК и ГСК не могли угнаться за ростом цен, и часто кооперативы прекращали свою деятельность, так и не начав строительства. Нежизнеспособность специализированных кооперативов в условиях отсутствия протекционистской государственной политики, льготных кредитов государственных банков и государственных цен на стройматериалы привела к исчезновению случаев массового создания специализированных потребительских кооперативов.

На сегодняшний день развитие системы жилищных кооперативов отсутствует в системе намеченных президентом Российской Федерации национальных приоритетов. На современном этапе российское государство не оказывает поддержки потребительским строительно-сберегательным кооперативам, не создает также каких-либо благоприятных налоговых стимулов гражданам и юридическим лицам для приобретения и строительства жилья с помощью потребительских строительно-сберегательных кооперативов. В то же время государство всячески продолжает проводить протекционистскую политику как в отношении кредитной деятельности коммерческих банков, так и в отношении лиц, желающих воспользоваться ипотечными жилищными кредитами.

Принцип кооперации

Принцип работы жилищного кооператива можно представить на следующем примере. Допустим, что рассматриваемый кооператив — замкнутая система, состоящая из 10 семей, желающих приобрести доступное жилье. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу — то первая сможет отметить новоселье уже через год, при этом продолжая ежегодно вносить в общий котел необходимую сумму. На следующий год жилье приобретается второй семье — на средства остальных девяти членов группы, а также на средства, выплаченные первой семьей в счет погашения долга. По окончании третьего года квартира покупается для третьей семьи — в том числе на средства, выплачиваемые первой и второй семьей за уже приобретенное им жилье и т. д.

Тем не менее необходимость в улучшении жилищных условий есть и у граждан, чей среднемесячный доход не позволяет сформировать накопительный взнос или вносить требуемые суммы для ежемесячного погашения долга. Кроме того, существуют категории граждан, установленные федеральным и региональным законодательством, имеющие право на государственную поддержку при приобретении жилья. Для оказания адресной помощи таким семьям необходима государственная поддержка жилищных кооперативов, которая может выражаться:

• в государственном участии в уставном капитале кооператива;
• в беспроцентном кредитовании деятельности кооператива (например, при возможности образования избыточной кредиторской задолженности, вследствие увеличения количества вкладчиков и выдаваемых льготных кредитов на сумму, превышающую фонд накопления); в субсидировании первоначального накопительного взноса для граждан, чей уровень дохода не позволяет накопить необходимую денежную сумму;
• в погашении задолженности заемщика перед кооперативом за счет бюджета при соблюдении определенных условий (например, при рождении троих и более детей, при достижении определенного стажа работы на предприятиях агропромышленного комплекса или бюджетной сферы на селе);
• в выплате ежемесячных субсидий и иными способами.

Положительным примером государственного участия в деятельности кооперативов могут служить кооперативы восточно-европейских стран и кооперация в советский период.