Стоит ли ждать роста цен на квартиры

Игроки рынка недвижимости в последнее время старательно насыщают информационное поле данными о грядущем и неизбежном росте ценна квартиры. Так ли это?

В принципе, приводимые ими цифры действительно подтверждают такую возможность. Во-первых, это постоянно растущее количество, по данным Росреестра, зарегистрированных договоров долевого участия на первичном рынке и сделок купли-продажи на вторичном. Хотя к подобным данным все же следует относиться с определенной долей скептицизма, поскольку в эту массу сегодня попадает достаточно большое число нерыночных сделок, к которым следует относить, к примеру, передачу квартир девелоперами своим подрядчикам в рамках взаиморасчетов или же просто вывод квартир застройщиками в застраиваемых ими домах на сторонних физических лиц с целью очистки своего баланса. Сколько подобных сделок проводится ежемесячно — точных данных нет.

Во-вторых, это грандиозный рост сделок с участием ипотеке, который сегодня уже перевалил планку в 50%. Специалисты компании "Бон Тон" провели опрос и выяснили, что сегодня уже треть покупателей ключевым аргументом для покупки квартиры называет оптимальные условия по ипотечным кредитам. Ставки на сегодняшний день составляют порядка 8,7-9,4%, что позволяет обеспечить довольно комфортный уровень ежемесячного платежа. С учетом российских реалий это действительно хороший показатель — заемщики, оформлявшие несколько лет назад кредиты под 13-14%, сейчас активно прибегают к программам рефинансирования. К тому же теперь снижение средних ставок по ипотеке существенно замедлилось, и нет смысла откладывать ждать их дальнейшего падения по крайней мере до конца этого года — намеченная реформа по увеличению ставки НДС отрицательно повлияет на инфляцию, что чревато проведением более жесткой кредитной политики.

Третьим фактором, способным повлиять на рост цен, можно назвать и значительно выросшее предложение на рынке новостроек. Новые объекты стали появляться на рынке целыми пачками, поскольку все девелоперы стремятся как можно скорее получить разрешение на начало строительства по имеющимся у них в портфеле инвестконтрактам с тем, чтобы успеть начать возведение объектов и их продажу до, в идеале, конца года, и не попасть под действие изменений в 214-ФЗ, связанные с обязательной продажей квартир в новостройках через эскроу-счета. Опрос компании "Бон Тон" подтверждает эти данные: порядка 23% покупателей отмечают в качестве ключевого фактора широкую линейку предложений на первичном рынке. И правда, в тех новостройках, которые характеризуются оптимальным соотношением цены и качества, темпы реализации очень высоки.

В-четвертых, законодательные реформы также вносят свою лепту в создание определенного покупательского ажиотажа. Опасения ценового роста привели к тому, что покупатели, рассматривавшие первичный рынок недвижимости, ускорили свое решение относительно приобретения квартиры в новостройке. Все боятся, что после 1 июля 2019 года, когда все законодательные поправки вступят в силу, девелоперы будут вынуждены поднять цены.

Этот момент, несомненно, носит больше психологический подтекст, чем имеет под собой реальные рыночные мотивы. Спрос сейчас не носит ажиотажного характера. Большинство реально продающихся новостроек выигрывают исключительно за счет своей цены, поскольку бюджет сделки по-прежнему играет для покупателей наиважнейшее значение. Попробуй поднять цены — и покупатель сразу уйдет, поскольку будет искать на рынке более дешевые варианты, подходящие под его бюджет и возможности. Так что те девелоперы, которые и прибегают к официальному поднятию цен сразу же нивелируют их информацией о различного рода скидках и акциях, дабы не выпасть с рынка.

Так что говорить о каком-то грядущем и неминуемом росте цен на квартиры пока что, по нашему мнению, как минимум преждевременно. Не стоит забывать о том, что законодательная реформа проходит поэтапно, и механизм эскроу -счетов станет обязательным с 1 июля 2019 года. Поэтому застройщикам нет смысла проводить коррективы в отношении тех проектов, что вышли до 1 июля 2018 года. Поэтому те объекты, которые будут выводиться на продажу после вступления поправок в силу, попадут в конкурентное поле с уже имеющимися новостройками и существенное увеличение цен на новые проекты станет невыгодной стратегией для застройщиков. А тех квадратных метров в тех объектах, что уже сейчас представлены на рынке, хватит еще минимум года на три хороших и стабильных продаж.

Так что говорить о скором изменении ценовой ситуации на первичном рынке Москвы и области сейчас рановато. До 1 июля 2019 года ситуация уж точно не претерпит серьезных изменений. А более прогнозируемым развитие имеющихся тенденций станет только к концу 2019 года, когда станет понятно, кто из девелоперов и как смог приспособиться к новой схеме работы на рынке недвижимости.