Апартаменты как противоречивый формат недвижимости

Апартаменты — формат недвижимости, который присутствует на рынке уже несколько лет, но до сих пор не до конца понятен широкому кругу. Чем плохи, а чем хороши апартаменты, и насколько они дешевле квартир, "Правда.ру" расспросила экспертов рынка.

По оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров "БЕСТ-Новострой", совокупный объем предложения апартаментов составляет 160 корпусов в 107 проектах. В лотах это 10 159 единиц общей площадью 629 тыс. кв. м. Как отмечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК "Ареал" Максим Радченко, в общем объеме предложения новостроек Москвы доля апартаментов составляет 18-23%.

Апартаменты как формат жилья

Формат противоречив по своей сути: построен вроде бы для жизни, выглядит, за некоторыми нюансами (а то и вовсе без них — скажем, серьезных нарушений норм инсоляции, необязательных для апартаментов, девелоперы стараются не допускать) как обычные квартиры, но по документам является нежилой недвижимостью. Что влечет за собой целый ряд ограничений и неудобств для собственника.

Невозможно оформить налоговый вычет и использовать в счет оплаты материнский капитал, а также оформить постоянную регистрацию ("прописку"), — перечисляет Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point.
Налоги. Ставки на имущество физлиц, владеющих апартаментами, несколько выше, чем имущество владельцев квартир — 0,5% против 0,1% от кадастровой стоимости. В-третьих, коммунальные платежи могут быть выше, чем в жилых комплексах с квартирами, на 20%".

"При покупке апартамента вы не знаете будущую кадастровую стоимость, она будет близка к рыночной, но может превышать сумму покупки, и налог будет исчисляться с нее", — уточняет Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург", генеральный директор ГК "Недвижимость в Петербурге".

"Не секрет, что по сравнению с квартирами апартаменты продаются хуже (что в первую очередь связано с коммерческим статусом помещений), однако они стоят дешевле, поэтому ценители есть и у них. Я бы рекомендовала не бояться апартаментов, которых к сегодняшнему дню построено достаточно много. Покупая апартаменты, можно сэкономить", — говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.

Помещение для жилья

"Апартаменты — нежилые по статусу помещения, которые приобретают как для инвестиций, так и в качестве второго жилья. В законодательстве произошли изменения, и на сегодняшний день приобретение апартаментов на стадии строительства находится в том же правовом поле, что и покупка квартир, то есть, регулируется 214-ФЗ и предусматривает реализацию по договорам участия в долевом строительстве.

Поэтому эскроу-счета, гарантирующие дольщикам возвратность денежных средств, распространяются и на данный формат недвижимости, то есть апартаменты, — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор компании "БОН ТОН"

Стоимость эксплуатации в элитных апартаментах будет выше на 20-30%, добавляет Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", коммунальных услуг — на 20%.

"В среднем, ЖКХ в апартаментах может обойтись на 30-40% дороже, чем в квартире. При этом самая большая разница в ценах на техобслуживание (это ремонт подъездов, лифтов — в общем, всего вне квартиры), — говорит Наталия Кузнецова.

"Видимая экономия при покупке в течение нескольких лет нивелируется за счет повышенных налогов и тарифов", — считает Надежда Хазова.

С другой стороны, покупка недвижимости с "дисконтом" за нежилой статус кому-то позволит обойтись без ипотеки.

"В среднем цены на апартаменты в комплексах комфорт- и бизнес-классов примерно на 15-20% ниже, чем в аналогичных по классу проектах в той же локации", — говорит Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы "Сити-XXI век".

"Цена кв. м в апартаментах может, в зависимости от локации, составлять в среднем 70-90 тыс", — комментирует расценки в массовом сегменте Рустам Арсланов, директор по продажам ГК "Гранель". Ипотечные условия при этом несколько жестче, чем для "обычного" жилья, но все же на рынке есть программы со ставкой ниже 10% годовых.

Преимущества апартаментов

Апартаменты — это новый, надежный вид вложений в недвижимость, который более доходен, чем квартира;
Сдача апартаментов посуточно выгоднее, чем помесячно. Доходность может достигать 17%;
Покупать апартаменты выгоднее в апарт-отелях, которые изначально предназначены для посуточной сдачи под единым гостиничным брендом.

Доступность апартаментов

По сути, апартаменты — самая доступная возможность приобрести недвижимость, что автоматически примиряет покупателей с их недостатками. В качестве примера апартаментов с минимальной стоимостью Наталья Шаталина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки", приводит проекты в районе Марфино — Cleverland и "Восток".

"Апартаменты метражом 16 кв. м в проекте Cleverland стоят 2,3 млн рублей в. В проекте "Восток" наиболее бюджетным вариантом можно считать апартаменты площадью 18 кв. м стоимостью 2,4 млн рублей", — отмечает эксперт.

Сопоставимо низкий бюджет предложения представлен в проекте "Level Амурская" — 20 кв. м, стоимостью 2,8 млн рублей, говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

Ирина Доброхотова добавляет к этому списку комплекс Nord на Дмитровском шоссе, мкр. 9, где студию площадью 26,2 кв. м можно приобрести за 1,98 млн руб.

Самые дорогостоящие апартаменты, как говорит Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome, реализуются в клубном проекте класса de luxe Nabokov (Курсовой пер.) девелопером Vesper. Цена 1 кв. м в данном проекте стартует от 1,5 млн рублей.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

стоимость - жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
свобода перепланировки - чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
район - апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
сервис - если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Апартаменты широко представлены во всех сегментах первичного рынка. В бизнес-классе на их долю и вовсе приходится порядка 60% рынка, подчеркивает Владислав Мельников. И все же формату явно требуются законодательные подвижки, уверена Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН.

"Я считаю, что проблема апартаментов искусственно возникла в Москве и, к сожалению, до сих пор вводит покупателей в заблуждение и непонимание. Люди переживают, что в этом сегменте что-то может измениться — увеличится налоговая ставка, например. Из-за этой неопределенности застройщикам приходится демпинговать, — отмечает эксперт. — Сегодня в правительстве обсуждаются варианты приравнять апартаменты к жилой недвижимости, и это было бы правильно. Когда-нибудь это должно произойти — вопрос времени".

"Рынку апартаментов уже больше 10 лет, первые проекты такого формата появились еще в начале 2000-х, за это время он вырос более, чем на 1 млн. кв. м (по данным ФРС), — говорит Евгений Большаков, коммерческий директор квартала апартаментов бизнес-класса ONLY, Central Properties. — Пора бы уже признать этот формат и на законодательном уровне".

Читайте также:

Советы нанимателям арендного жилья

Москвичи уезжают за МКАД ради нового жилья

Из города — за город: какой дом можно купить, продав квартиру