В кризис балом правят арендаторы квартир

Минувший год стал периодом перехода рынка недвижимости от арендодателя к арендатору. Такое развитие ситуации предопределил дисбаланс спроса и предложения. В начале года на рынок аренды поступило значительное число квартир, которые способствовали росту предложения, привели к снижению арендных ставок и практике предоставления дополнительных скидок.

Увеличение объёма предложения на рынке московской недвижимости, вкупе с падением активности на рынке продаж жилья, заставило собственников "квадратных метров" во время кризиса обратиться к рынку аренды жилплощади.

При этом на рынок арендованного жилья повлияло то обстоятельство, что многие из иностранцев потеряли рабочие места в российской столице, а наплыв новых трудовых ресурсов из-за рубежа заметно снизился.

В результате, за счёт возвращающихся на родину гастарбайтеров и потерявших работу москвичей, в столице оказалось вакантной масса съёмной жилплощади. И не удивительно, что арендные ставки на жильё в итоге снизились на 30-50%.

Законы рынка аренды жилья

Традиционно рынок арендуемого жилья складывался из двух составляющих:

первая категория арендодателей расценивала свои квартиры, в качестве основного источника доходов;
вторая же — вынужденно сдавала их, чтобы не обременять себя издержками, связанными с пустующим жильём.

Поведение этих двух категорий собственников жилья и в кризисные времена не претерпело изменений — первые пытались, как и прежде, заломить цену, вторые же — шли на поводу у арендаторов, и соглашались на любые скидки, дабы получить хоть какие-то дивиденды с собственной жилплощади.

Когда предложение аренды жилья, учитывая вышеназванные факторы, заметно превысило спрос, на попятную пошла и первая категория арендодателей. В результате арендные ставки на однокомнатные квартиры эконом-класса в среднем упали на 40%. Несколько менее снизилась цена на аренду жилья бизнес-класса и элитных квартир. Ситуация на рынке арендуемого жилья несколько начала исправляться, начиная со второго квартала прошлого года.

"Сокращение финансовых возможностей потенциальных покупателей квартир привело к увеличению активности арендаторов… В прошлом году количество желающих арендовать квартиру превысило их число в аналогичный период 2008 года. Но нужно учесть, что востребованы были квартиры в основном от $1500 до $3000. На предложения в бизнес-классе спрос был умеренным, но стабильным в течение всего года, а вот на предложения от $20000 в месяц спрос практически отсутствовал", — приводит слова руководителя своего департамента аренды элитных квартир Андрея Садо пресс-служба компании Penny Lane Realty.

Рост цен за аренду жилья

Согласно оценкам данной риэлтерской компании, доля качественного жилья достигает не более четверти всего, что предложено на рынке "квадратуры", сдаваемой в наём. Если верить тем же данным, жильё данной категории уходило в аренду в среднем спустя две недели после выставления на рынок. Причём собственники жилья были непреклонны относительно возможных скидок по арендной плате, а цена на сдаваемые в наём квартиры данной категории стабильно росли.

Начиная с июня месяца 2009 года, цены на качественное жилье в столице возросли примерно на 5-7%. По прогнозам Penny Lane Realty, ежеквартальный рост в пределах 5% на арендуемое жильё данной категории сохранится и в нынешнем году.

Здесь стоит отметить, что под качественным жильём понимается жилплощадь, отвечающая максимуму требований в той или иной категории и преимущественно возведенная в постперестроечное время.

Специалисты считают, что в ближайшее время спрос будет сохраняться только на квартиры эконом-класса, дорогое жилье останется невостребованным. Здесь надо учитывать и общее падение цен на жильё в кризисные времена, ведь люди с неплохим достатком, именно в это время, старались обзавестись собственным жильем.

Меж тем, уже упомянутый нами директор Департамента аренды элитных квартир агентства Penny Lane Realty прогнозирует некоторое оживление рынка аренды и более дорогостоящего жилья в наступившем году.

"Первый месяц 2010 года традиционно демонстрирует умеренную активность игроков рынка аренды недвижимости… Большее количество (до 80%) предложений и заявок на аренду поступает в ценовом сегменте от $4000 до $8000 в месяц. Более дорогой сегмент — $8000-$15000 за месяц — активизируется только в феврале", — полагает Андрей Садо.

"Что касается квартир от $15000, то в январе доля потенциальных арендаторов этого сегмента, по нашим оценкам, составит около 5-7% от общего объема в виду того, что многие арендаторы жилья класса люкс предпочитают возвращаться из зимних отпусков только к началу февраля. Более долгосрочные и объективные прогнозы можно будет давать только в конце февраля, когда ситуация прояснится. В любом случае потребность в жилье остается всегда неизменной, а ввиду того, что рынок несколько успокоился, этот год принесет больше необходимой стабильности, чем эмоционального ажиотажа", — отмечает Андрей Садо.

Инвестиции в новостройки

В последние годы инвестиции в недвижимость из высокодоходного инструмента, позволяющего зарабатывать в докризисный период до 100% в год, превратились в надежное, но не слишком прибыльное вложение средств.

Если целью инвестирования является последующая сдача квартиры в аренду, то инвестору необходимо учесть следующие важные моменты:

Люди предпочитают недвижимость, расположенную ближе к станции метро или в районе с хорошей транспортной доступностью. Идеальными вариантами будут квартиры в спальных районах Москвы рядом с метро, а также квартиры в ближнем Подмосковье, вблизи от железнодорожной станцией. В таких районах арендные ставки выше и риски простоя сводятся к нулю. срок окупаемости таких квартир составляет не более 10 лет.
Квартиры, расположенные в ЦАО и других престижных районах, прилегающих к центру столицы, также приносят хороший доход, но изначально предполагают совершенно другой бюджет покупки и соответственно более высокие ставки аренды. Такие квартиры могут дольше простаивать в ожидании арендатора, что в свою очередь отразится на увеличении срока окупаемости.
Покупка квартиры в новостройке требует дополнительных расходов на ремонт, которые увеличат затраты покупателя-инвестора и период окупаемости. Также нужно учесть, что немногие арендаторы согласятся жить в доме, где активно идут ремонтные работы. Выбирая новостройку в качестве инвестиций для последующей сдачи в аренду, предпочтение стоит отдать квартирам с чистовой отделкой.

Эксперты: средний срок ипотеки в России составляет 18 лет

Покупка квартиры с билетом в ад: как застройщики все портят