Отложенный спрос заглянул в новостройки

С середины прошлого года московские застройщики практически перестали закладывать площадки под возведение нового жилья. Девелоперы заканчивают проекты и распродают запасы квадратных метров. Также замедлился ввод в строй жилых комплексов. Компании предпочитают неспешно выводить на рынок отдельные корпуса. Сегодня 90% предлагаемых к продаже квартир в московских новостройках расположены в объектах, которые уже введены в эксплуатацию.

По данным агентства МИАН, в октябре количество адресов в свободной продаже в Москве по сравнению с сентябрем не изменилось и составляет около 330 объектов. На 2%-3% снизилось количество продаваемых в них квартир. Зато в Подмосковье увеличилось и количество адресов (2,5%-3%) и число продаваемых квартир (примерно на 3%). При этом в области достаточно велика доля новостроек, которые должны быть введены в строй до конца 2010 года — порядка 40% адресов.

Специалисты агентства фиксируют рост спроса на новостройки как в Москве так и в Подмосковье на 5%-7%. Число совершаемых покупок, по-прежнему, в 3,5 раза ниже докризисных показателей, хотя количество сделок выросло в 1,4 раза.

Спрос сместился в сторону областных городов

Что касается структуры спроса, то интерес покупателей явно смешается в сторону подмосковных городов. По данным продаж МИАН, в настоящее время доля покупателей новостроек, предпочитающих областные города, доходит до 80% и более в общей структуре продаж первичного жилья, в то время как еще осенью прошлого года аналогичный показатель составлял не более половины.

Это объясняется более разнообразным выбором объектов в области и ценовой разницей: средний бюджет покупки в Москве составляет 13,9 млн руб., против 3,4 млн руб. в Подмосковье.

Количество объектов, показавших плюсовую динамику цен, существенно превысило число квартир, потерявших в цене, итоговая стоимость кв. м в среднем по рынку новостроек Москвы увеличилась по сравнению с сентябрем на +0,5% и составила 152 тыс. руб. Ценовые тренды определяются стадией готовности объектов.

Подмосковные метры дорожают

В Подмосковье средняя стоимость кв. м новостроек в октябре показала прирост сопоставимый с московским — +0,4% по отношению к сентябрю (до 69,6 тыс. руб. за кв. м). При этом в ближайших к Москве областных центрах, где в докризисный период наблюдался наиболее интенсивный ценовой прирост (например, Красногорск, Троицк), стоимость кв. м в новостройках в октябре продолжила снижаться: на -0,3-0,4% по сравнению с сентябрем, констатируют аналитики.

На 1,1% в среднем выросли цены на жилье в новостройках в Подольске и Наро-Фоминском районе. В наиболее популярных у покупателей Мытищах, Люберцах, Балашиха, Домодедово, Одинцово цены по сравнению с прошлым месяцем не изменились.

Резкого оживления на рынке эксперты агентства не ожидают, хотя и отмечают, что восстановление в сегменте новостроек происходит быстрее, чем на вторичном рынке. Но при этом активизация интереса к новостройкам объясняется возвращением отложенного спроса. Рост цен будет коррелировать с уровнем инфляции и удорожанием объектов по мере их готовности.

Основные особенности подмосковных городов

Химки. Находится всего за километр от Москвы, потому подойдет работающим там. Отличается развитой инфраструктурой.
Пушкино. Тихий, спокойный городок с самыми низкими показателями преступности. Экологически чистая территория, радует зелеными насаждениями, реками, лесом поблизости.
Мытищи. Тут строится много высоток эконом-класса.
Раменское. До центра столицы ехать электричкой отсюда 45 минут. Поезда не забиты, достаточно комфортные.

6 основных факторов, которые влияют на цены на недвижимость:

Демографический - сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
Экономический - насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
Инвестиционный - какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
Поведенческий - какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
Физический - какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
Законодательный - какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?