Автор tech

Неупущенная выгода: купи коммуналку – пусти корни в Москве

Собственные квадратные метры в столице России – голубая мечта провинциалов, решивших закрепиться в Москве. Ни тебе проблем с пропиской, ни проблем с поисками места обитания всякий раз, когда выселяют из арендованной квартиры.

Вот только обзавестись московской квартирой, тем более, среднестатистическому приезжему провинциалу – слишком неподъемная задача. Начинать приезжим советуют с комнат: « ”Покорение” Москвы многие приезжие начинают с комнат в коммунальных квартирах . Пожив два-три года , они накапливают еще $ 50 тысяч (в нынешних ценах) и тогда перебираются в отдельную квартиру », – говорит Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI в интервью интернет-журналу Metrinfo.Ru.

Впрочем, можно и не копить, продолжает эксперт: «Очень многие покупатели такого некомфортного во всех смыслах жилья приобретают его не столько для проживания, сколько ради перспективы получить через какое-то время отдельную квартиру в Москве или ближнем Подмосковье. Продавцы об этом знают, поэтому в объявлениях в качестве преимущества часто значится “перспектива сноса”», – намекает она.

Дело в том, что в Москве действует программа сноса «коммунального» жилья. Так что, в перспективе хозяин комнаты может быть отселен в отдельную квартиру абсолютно бесплатно. Но стоит ли искушать себя, особенно, если потенциальный покупатель не располагает полной суммой на покупку комнаты в московской коммуналке?

Банки предлагают взять ее в ипотеку. Пусть эта услуга востребована крайне мало, таких клиентов у брокеров и риэлтеров не более 5%, – она есть, а раз есть спрос, возникло и предложение.

Максимум, что выдаст банк на покупку комнаты – $25 000. Кроме того, московские кредитные организации взамен потребуют уже имеющееся жилье – ликвидную квартиру или загородный дом либо целиком всю квартиру, в которой вы покупаете комнату, а это часто проблематично.

$25 000 вряд ли хватит, чтобы расплатиться по счетам. Цены на такое жилье тоже не отстают от растущего рынка. Используя продолжающийся рост цен на жилье, владельцы комнат в столичных квартирах поднимают цены на свои доли в общем имуществе. Причем делают это опережающими темпами по сравнению с общим темпом роста цен.

Как следует из исследования бюро недвижимости «Агент 002», продавцы комнат в столичных коммунальных квартирах в первом полугодии подняли цены на свой товар на 34%. При этом на самый ходовой товар – комнаты в трехкомнатных квартирах – цена взлетела на 52%. При том, что общий уровень цен на вторичном рынке жилья Москвы за первое полугодие поднялся на 25%.

Справка: На конец июня – начало июля нижняя граница цен на комнаты на окраине Москвы (например, в Зеленограде) составляла $97 тысяч, а верхняя – в центре столицы – $208 тысяч. В настоящее время к продаже предлагается около трех тысяч комнат в различных округах столицы (в том числе 14% – в ЦАО). Средняя площадь комнат составляет около 19 кв.м.

В пересчете цены на один квадратный метр, комнаты в центре вполне тянут на квартиры бизнес-класса – от $8,8 тысячи до $10,5 тысячи за «квадрат». За пределами Садового кольца метр в комнате московской коммуналки стоит в среднем $7,3 тысячи.

«Это закономерно, что дорожает, прежде всего, самое дешевое предложение на рынке», – полагает гендиректор аналитического агентства Rway Александр Крапин. По его мнению, опережающий рост цен на комнаты отражает снижение уровня платежеспособности покупателя, ранее рассчитывавшего на дешевую квартиру. «Сейчас комнаты покупают не для спекулятивных операций, а для проживания или постоянной регистрации, причем без расселения всей коммунальной квартиры», – поделился он с экспертами «Индикаторов рынка недвижимости».

То есть, чтобы купить комнату, надо уже владеть недвижимостью, которая пойдет в залог. Учитывая, что подобные условия никак не назовешь выгодными, можно сказать, что ипотечных программ, рассчитанных на покупку комнаты, не только не становится больше – их число сокращается.

Банки постепенно отказываются от таких программ в связи с их невостребованностью, а также потому, что банку они не слишком выгодны. Ведь заемщику приходилось проходить в банке все стандартные процедуры, а сумма кредита оказывалась не слишком большой. Так что, московские квадратные метры даже самого некондиционного жилья, по-прежнему, для многих всего лишь грезы.


Наталья Трефилова