Московская недвижимость дорожает вопреки всему

В течение всего четвертого квартала ушедшего года эксперты в один голос твердили, что падение цен не недвижимость больше всего затронет московскую «элитку», так как последняя просто не будет пользоваться спросом. Однако после выходных рынок элитной недвижимости Москвы набирает обороты. Квадратные метры в среднем подорожали на 2-3%.

Цены на элитное жилье в Москве по итогам IV квартала 2008 года на первичном рынке снизились на 5,6%, на вторичном рынке - на 11,2%, такая же динамика держалась и весь январь. Однако, вопреки всем прогнозам экспертов, после прошедших выходных рынок элитной московской недвижимости ожил и прибавил в цене 2-3%, сообщает специализированный портал Apartment.ru. Таким образом, новая неделя ознаменовалась для центра столицы привычным для докризисного времени ростом. За разъяснением сложившейся ситуации Bigness.ru обратился к управляющему партнеру компании Blackwood Константину Ковалеву.

Bigness.ru: - Почему элитная недвижимость сейчас дорожает, если на протяжении уже долгого периода времени эксперты прогнозировали снижение цен?

К.К.: - Начнем с того, что определенная коррекция цены в элитном сегменте есть, однако она менее заметна, чем в других сегментах – в долларовом эквиваленте цена на элитное жилье с начала разворачивания финансового кризиса снизилась более чем на 1%.

В большей степени коррекция цен коснулась первичного рынка. Если раньше застройщики предпочитали предоставлять «скрытые» скидки в виде различных акций и льготных предложений при заключении сделок, то сейчас они начинают идти на прямое изменение цен в прайсах – подобные снижения достигают 10%.

На вторичном рынке владельцы квартир на открытые снижения цен идут менее охотно: в некоторых случаях собственники просто снимают объекты с продажи в ожидании возобновления роста рынка.

Вместе с тем, в рублевом эквиваленте цены действительно продолжают плавный рост.

Подобная стабильность объясняется тем, что данный сегмент, равно как рынок любых товаров и услуг не первой необходимости, традиционно менее подвержен кризисным проявлениям и более устойчив: проекты в меньшей степени зависят от подорожавших кредитных ресурсов, а покупатели - от усложнившейся ситуации на ипотечном рынке.

Bigness.ru: - Долгосрочное ли это явление?

К.К.: - Очевидно, что ситуация на рынке недвижимости будет напрямую зависеть от ситуации на мировых финансовых рынках. В настоящее время кризис не локализован, поэтому делать какие-то окончательные выводы пока рано.

Однако можно прогнозировать, что оживление рынка - при условии, что новых потрясений в финансовой сфере и в экономике происходить не будет - возможно, к осени. Однако к докризисным уровням рынок сможет вернуться не раньше 2010 г. В целом предполагается, что на рынке элитного жилья цены снизятся еще примерно на 5-10%.

Bigness.ru: - Не связано ли подорожание с тем, что многие проекты заморожены из-за кризиса, и на рынке стало меньше предложений?

К.К.: - В настоящий момент предложение достаточно велико как на вторичном, так и на первичном рынке. В целом за весь 2008 г. В открытом предложении на рынке высокобюджетного жилья появилось 11 новых объектов общей площадью более 370 тыс. кв. м. При этом более высокая активность Застройщиков наблюдалась именно в конце года. Причем это вполне закономерно: в предложении появляются готовые к выходу на строительную площадку объекты.

Очевидно, что многие проекты, находящиеся на ранней стадии реализации, замораживаются, что, в свою очередь, приведет к существенному снижению объемов нового качественного предложения в Москве, однако отражение в ценах данная тенденция найдет только по прошествии определенного времени, когда элитный рынок вновь вернется в свое естественное «дефицитное» состояние, предопределяющее неизбежный рост цен.

Bigness.ru: - Насколько снизился спрос на элитную недвижимость?

К.К.: - В конце 3-го квартала на спрос на элитное жилье начал оказывать влияние финансовый кризис - активность покупателей начала постепенно снижаться. Так, например, если в 2007 г. на сентябрь-декабрь пришелся основной пик спроса среди покупателей, то в 2008 г. спрос был достаточно умеренным и находился на уровне весенних показателей.

Но подобная реакция характерна, в первую очередь, для инвестиционных покупателей, которые в ожидании снижения цен откладывают планы покупки квартиры до того момента, когда рынок недвижимости достигнет «ценового дна».

Спрос же среди «обычных» покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания, остался на практически неизменном уровне. Единственным важным изменением в связи с развернувшимся финансовым кризисом стала переориентация спроса на более готовое жилье.

В целом же требования покупателей остаются по-прежнему высокими, причем это касается как домов в целом (удачное окружение, развитая инфраструктура, современная инженерия, достаточное количество машиномест, наличие сервисного обслуживания и т.п.), так и квартир (грамотное внутреннее зонирование, хорошие видовые характеристики, а также качественный ремонт - для квартир на вторичном рынке).

География спроса также остается неизменной - максимальным спросом в ЦАО пользуются районы Хамовники, Пресненский и Тверской, за пределами ЦАО - районы наиболее экологически благоприятного Западного округа, застраивающиеся преимущественно жильем не ниже класса «бизнес».

Евстигнеева Екатерина