Геннадий Стерник: ждать снижения стоимости жилья в Москве бессмысленно

Обвал рынка недвижимости не за горами. Цена квадратного метра уже показывает отрицательный рост, в частности, на жилье среднего и бизнес-класса. Такая тенденция будет складываться и дальше, уверен ряд аналитиков. Причин падения цен масса: недоступность квадратного метра, нестабильности финансовых рынков, высокие ипотечные ставки.

По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» в августе текущего года стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса Москвы снизилась на 0,7% до $4104. Предложение в этом сегменте увеличилось на 51,4%, что на фоне низких предыдущих показателей, составляет всего 100 квартир.

В бизнес-классе количество квартир увеличилось на 34,3%, средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,1% ($6523). В элитных новостройках квадратный метр потерял $231 и теперь его стоимость соответствует $17320, предложение увеличилось на 19,4%, передает издание «РБК-Недвижимость».

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» средний уровень цен на жильё среднего и эконом классов снизился до 123,9 тыс. руб./кв.м (-2,3%) и 99,0 тыс. руб./кв.м (-9,3%) соответственно.

Между тем, по итогам августа средневзвешенная цена квартир в столичных новостройках в августе выросла на +4,1% и составила 189,7 тыс. руб./кв.м. С начала года квартиры в новостройках города в среднем подорожали на +26,9%, сообщают в АКЦ МИЭЛЬ.

За прошедший месяц цены в новостройках по административным округам менялись по-разному: максимальный прирост относительно июля отмечен в ЗАО (+13,9%), в ЮАО зафиксировано снижение цены на 4,6%. Самая высокая цена традиционно зафиксирована в ЦАО – 386,2 тыс. руб./кв. м. Самое низкое значение цены предложения отмечено в ЮАО – 130,6 тыс. руб./кв. м.

Эксперты напоминают, что средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в сегменте экономкласса снизилась до $5667. Таким образом, квадратный метр потерял 1,7% или $96. В бизнесклассе средняя стоимость квадрата также снизилась на 0,4% и составляет $8754 (- $29). Единственным сегментом, который пока не затрагивает общая тенденция, остается элитное жилье. Здесь квадратный метр вырос до отметки 16008 (+ $45).

По мнению аналитиков интернет-журнала о недвижимости Metrinfo. Ru, есть все предпосылки для отката цен назад в сегменте «недорогого» жилья. Там называют четыре основные причины складывающейся ситуации.

• Во-первых, рынок оторвался от реального покупателя. Месячный доход сегодняшнего покупателя однокомнатной типовой столичной квартиры в старом фонде должен составлять порядка $7000. Только в этом случае он сможет вступить в ипотеку на 30 лет.
• Во-вторых, продавцы выставят на рынок «припасенные квартиры». Многие из них просто пережидали период роста цен и придерживали жилье, давно уже предназначенное на продажу. Кроме того, инвесторы, вложившие деньги в метры, начнут их продавать, чтобы вернуться на фондовый рынок. Наконец, бизнесмены, которым будет трудно взять кредиты на развитие бизнеса, могут тоже продать «дополнительные квартиры».
• В-третьих, инвесторы вполне могут обратить внимание на другие сегменты рынка недвижимости, где можно хорошо заработать. Или на другие географические точки: заграницу и регионы России.
• В-четвертых, ипотека становится все менее доступной. Здесь, по мнению аналитиков, начинает действовать «обратный закон». Как известно, что доступная ипотека – катализатор роста цен. Между тем, С 15 сентября Ассоциация ипотечного жилищного кредитования ужесточила (АИЖК) правила рефинансирования кредитов банкам. В новых условиях получить кредит в АИЖК будет гораздо дороже, что отразится на ипотечных ставках конечных потребителей.

Эксперты Metrinfo.Ru добавляют к выше перечисленным факторам временные: снижение цен на нефть и отток иностранных инвестиций. На их взгляд, они повлияют не лучшим образом на доходы бизнесменов, – основных на сегодня покупателей столичной недвижимости.

По мнению ведущего аналитика БН «Агент 002» Татьяны Макеевой, «разворот рынка и постепенное снижение цен в массовых сегментах, заставляет многих частных инвесторов пересмотреть стратегию поведения. В этих условиях увеличивается доля выставленных на продажу инвестиционных квартир, что в свою очередь оказывает давление на стоимость квадратного метра. С учетом сохранения данной ценовой динамики, следует ожидать дальнейшей коррекции цен “вниз” и насыщения предложения во всех сегментах рынка».

Между тем, мнение гендиректора АКЦ МИЭЛЬ Владислава Луцкова расходится с прогнозами коллег из БН «Агент 002»:

«В августе на рынке новостроек Москвы зафиксирован максимальный прирост цен за летний период, что связано с изменением структуры предложения – растет доля предложений новостроек высокого класса качества, вытесняя более дешевое жилье за пределы МКАД. При этом объем предложения за прошедший месяц снизился на 1,7%. По нашей оценке до конца года продолжится тенденция сокращения объемов предложения. Несмотря на внешние условия, оказывающие негативное влияние на рынок, данный фактор не позволит ценам в новостройках столицы снижаться», – считает он.

С ним соглашается и собеседник Bigness.ru, главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник:

«Такие малые колебания за неделю – это не снижение, эти данные находятся в пределах статистической погрешности. Разные темпы роста-снижения в различных сегментах – это устойчивая закономерность рынка, которую мы наблюдаем по крайней мере с 2001 года: при растущем рынке в первую очередь начинают расти более дешевые сегменты и происходит “консолидация трендов”, то есть, графики сближаются, при переходе к стабилизации в первую очередь перестают расти и могут даже несколько понижаться в этих же сегментах, то есть, происходит “расслоение трендов”», – констатирует наш эксперт.

По его словам, данные, которые приводит аналитик БН «Агент 002», не совсем корректны, так как приведены в долларах.

«Рост цен при пересчете в доллары существенно замедлился и даже остановился. Но учтите, что рынок Москвы в этом году дедолларизировался, то есть, цены начали выставляться в рублях. Пересчет в доллары в условиях растущего курса приводит к понижению долларовых цен, если рублевые стабильны, или к замедлению роста долларовых цен, если рублевые растут. Так что не верьте всем этим выкладкам», – советует Г.Стерник.

Стабилизация приближается (хоть в рублях, хоть в долларах), добавляет он. Это означает возможность непродолжительного и незначительного понижения цен в отдельных сегментах и даже в среднем по рынку. Ничего удивительного – в циклическом развитии рынка наступила стадия стабилизации.

Что касается прогнозов падения цен на недвижимость в перспективе, аналитик Российской гильдии риэлторов отвечает так: «Из прогнозированного мной на этот год роста стоимости квадратного метра в 50-55% уже реализовалось 36-37%. Причем, прогноз давался на первые полгода 30-35% и на вторые – замедление роста. За счет перелома тенденции курса доллара (если она окажется устойчивой) фактические цены, возможно, не доберут 10-15% от моего прогноза, но пока он не требует корректировки», – напоминает он.

Так что, ждать, что стоимость квартир в Москве снизится до конца года – дело неблагодарное и абсолютно бессмысленное, заключает специалист.

Наталья Трефилова