Госдума взялась за строительные «МММ», или инструкция каждому, желающему купить недостроенную квартиру

Сейчас эйфория от возможности купить квартиру «задешево» на фоне роста цен на жилье нарастает как снежный ком. Например, в Москве большинство квартир распродаются на стадии строительства, несмотря на предупреждения риэлтеров о рисках. Так квартира обойдется на 30-40% дешевле, чем после сдачи дома госкомиссии. Россиянин, особенно не отягощенный юридической культурой, выбирает воздушный замок в полюбившемся месте и подмахивает договор, как правило, не совсем соображая, что он подписал и с какой компанией имеет дело. В результате, меняя правила игры, застройщику или посреднику ничего не стоит доказать, что он прав. Выгода последних налицо: они получают дешевый кредит и практически бесконтрольно им пользуются. Самое безобидное, что может случиться, — это нарушение сроков и качества строительства, его сметной стоимости. Хуже — когда «просят» доплатить, ссылаясь на рост цен. Еще хуже — на одну и ту же квартиру записано два и больше владельцев. Не исключен самый плохой вариант — вляпаться в «строительную пирамиду», которая действуют приблизительно по той же схеме, как и незабвенная МММ.

Пока рынок на подъеме, наблюдаются только отдельные случаи явного надувательства долевых участников. Социальная напряженность может возникнуть позже. В случае падения цен на жилье многие проекты обвалятся.

Председатель думской комиссии по ипотеке Иван Грачев подготовил и внес в Госдуму законопроект «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья».

И. Грачев решил обеспечить права и интересы тех, кто рискнет купить еще несуществующую квартиру и вкладывает деньги в жилищные проекты.

Законопроект устанавливает единые для всех участников рынка недвижимости правила реализации проектов с использованием средств граждан. Однако возникают опасения, что довольно беззубые его нормы вряд ли смогут защитить незадачливого инвестора. Еще до его официального внесения в Думу, как сообщил И. Грачев, законопроект был значительно подправлен застройщиками. В частности, исчезла норма, каким должен быть предельный срок реализации проекта. Ранее планировалось ограничить срок реализации любого проекта двумя годами. После его завершения инвестор мог требовать вернуть свои деньги. Застройщики также активно выступили против предоставления полной финансовой информации о своем проекте.

Однако этот документ может быть полезен тем, кто хочет решить свои жилищные проблемы подобным образом. Он по существу определяет, какой информацией хорошо бы владеть о застройщике, чтобы не подвергать себя излишнему риску.

В законопроекте установлено, что исполнитель жилищного проекта при заключении договоров инвестирования с гражданами должен представить копию официально зарегистрированной проектной декларации. В этом документе содержится достаточно полное досье на застройщика: информация о его финансовом положении, юридический и фактический адрес, банковские реквизиты, фамилии руководителя и главного бухгалтера, данные об их образовании и трудовой деятельности за последние три года, идентификационный номер налогоплательщика, информация об учредителях проекта, список всех юридических лиц, в которых застройщик обладает более чем 5 процентов уставного капитала.

Гражданам должна быть предоставлена информация об основных показателях экономической деятельности исполнителя проекта, информация о размерах его кредиторской и дебиторской задолженностях, страховщиках и поручителях, размер полученных кредитов.

К проектной декларации должны прилагаться копии технико-экономического обоснования и бизнес-плана, разрешения на строительство, годовых отчетов и бухгалтерских балансов организации за последние 3 года, аудиторские заключения. Самое интересное — застройщик обязан подробно описать клиенту все возможные финансовые и прочие риски жилищного проекта!

Грачев также предлагает законодательно закрепить содержание заключаемого договора. Там должна быть указана вносимая сумма, описание строящегося дома, объем прав на жилые и нежилые помещения, передаваемые в собственность после окончания строительства, порядок и условия распределения имущественных прав между участниками, стоимость квадратного метра жилья, условия и порядок ее изменения.

В законопроекте предлагается еще один способ обезопасить граждан и установить, что их средства, привлекаемые в рамках одного жилищного проекта, должны зачисляться на отдельный целевой счет в банке и использоваться исключительно на цели, предусмотренные проектной декларацией.

Правда, вызывает сомнение, что этот запрет можно будет осуществить на практике. Владея определенными знаниями и связями, умельцам удается нецелевым образом использовать даже бюджетные деньги, несмотря на грозный призрак Счетной палаты.

За нарушение перечисленных правил застройщик может быть подвергнут штрафу, правда, не указано какому. Однако, поскольку сажать не собираются, каким бы он ни был, все равно окупится.

Одновременно автор проекта (видимо для того, чтобы заручиться поддержкой правительства) разрешает временно свободные средства частных инвесторов размещать в краткосрочные ГКО и обязательства Банка России.

Хочется сразу успокоить участников рынка. Законопроект вряд ли пройдет даже первое чтение в Думе. Несмотря на высокую вероятность поддержки проекта чиновниками Госстроя (поскольку многие их них видят в нем свои интересы), кабинет министров, скорее всего, выступит «против», признался Грачев. «Правительство блокирует большинство депутатских инициатив, особенно значимых, социальных проектов. Самим писать хочется», — объясняет депутат причину возможного отрицательного отзыва.

Если правительство не поддержит законопроект, нетрудно догадаться, кому будет дана отмашка голосовать «против». Голосов оставшихся — правых и коммунистов — явно недостаточно для положительных результатов голосования. Левое крыло Госдумы должно поддержать проект, многие из его представителей состоят в Комиссии по ипотеке, говорит Грачев.

Скорее всего, подготовка законопроекта означает начало предвыборной кампании депутата. Скоро в Госдуму будет внесена еще одна его законодательная инициатива — «О стройсберкассах». Текст пока еще готовится, и Грачев рассказал только об основной идее проекта: гражданин делает рублевый вклад в стройсберкассу под 4 процента годовых в обмен на ипотечный кредит под 8 процентов в год. Уж этот законопроект должен быть поддержан, надеется депутат.

Юлия Максимова

СМИ.Ru