Новостройки потеряли смысл: в 2026 году готовое жилье стало на 20% дешевле строящегося

Российский рынок вторичного жилья демонстрирует парадоксальный рост ипотечных сделок на фоне высоких заградительных ставок. Однако эта динамика не связана с притоком новых заемщиков, покупающих "бетон" с нуля, а объясняется структурной трансформацией спроса.

Как отмечает Общественная Служба Новостей со ссылкой на вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, около 80 % всех текущих операций на вторичке представляют собой сложные обменные схемы.

В современных реалиях классическая покупка квартиры в кредит составляет менее пятой части от общего объема рынка, поскольку рыночный процент остается психологически тяжелым для потребителя. Большинство клиентов используют заемные средства лишь как временный финансовый мост: они оформляют кредит для приобретения улучшенного жилья, который оперативно гасят после реализации своего старого объекта. Кроме того, сохраняет популярность стратегия добора недостающей суммы к уже имеющимся накоплениям, что позволяет минимизировать долговую нагрузку. При грамотном планировании даже секрет 30-летней ипотеки может стать рабочим инструментом для снижения ежемесячного платежа в переходный период.

"Прямой покупки в ипотеку, как это было, до того как осенью 2023 года ставки стали заградительными, на вторичном рынке по-прежнему крайне мало, и количество таких сделок не увеличивается — они составляют меньше 20 % от всего объема. А вот обменные сделки сегодня сопровождаются ипотекой: люди покупают что-то новое под кредит, а потом закрывают его деньгами от продажи своей старой квартиры. Это самый распространенный формат сделок — около 80 % от общего объема. Некоторые также берут ипотеку на недостающую сумму вдобавок к накоплениям для улучшения жилищных условий", — рассказывает Апрелев.

По его словам, данная тенденция является наиболее устойчивой на сегодняшний день, в то время как первичный сектор страдает от низкой ликвидности и избытка нераспроданных площадей в 70 % регионов страны.

"Рассрочки от застройщиков часто маскируют реальную стоимость объекта, вынуждая покупателя соглашаться на наценку в 15-20%. Это создает иллюзию доступности, но в долгосрочной перспективе может привести к критическому росту финансового давления на домохозяйство", — объяснил в беседе с Pravda.Ru риэлтор и брокер по недвижимости с практикой сопровождения сделок Фёдоров Кирилл.

Ситуация в сегменте новостроек остается напряженной из-за потери экономической привлекательности льготных программ. Константин Апрелев подчеркнул, что сегодня готовое жилье обходится на 15-20 % дешевле строящегося, что лишает инвестиции в первичку всякого смысла. Предлагаемые девелоперами рассрочки лишь частично поддерживают продажи в Москве, но несут риски для отрасли: покупатели рискуют столкнуться с неподъемными выплатами в будущем, а застройщики — с массовыми расторжениями договоров. Особенно осторожными стоит быть тем, кто рассматривает ипотеку на апартаменты, где специфика коммерческого статуса накладывает дополнительные налоговые обязательства.

Ответы на популярные вопросы о спросе на недвижимость

Почему растет доля ипотеки на вторичном рынке при высоких ставках?

Рост обеспечивается преимущественно за счет обменных сделок (trade-in), где кредит берется на короткий срок как доплата при переезде с последующим быстрым погашением за счет продажи старой квартиры.

В чем главная проблема рынка новостроек сегодня?

Ключевой фактор — аномальный ценовой разрыв: жилье в строящихся домах стоит значительно дороже, чем аналогичные готовые объекты на вторичном рынке, что делает покупку на этапе котлована невыгодной.

Чем опасны рассрочки от застройщиков?

Покупатель часто сталкивается с завышенной ценой за квадратный метр и рискует не получить одобрение кредита по рыночной ставке, когда период беспроцентной рассрочки закончится.

Как ставка влияет на объем нераспроданного жилья?

Из-за снижения спроса в большинстве регионов России застройщики не успевают реализовывать квартиры: в домах, сдающихся в текущем году, зачастую продано не более 30 % площадей.

Читайте также

• Ипотека длиною в жизнь: чем опасны кредиты, которые заканчиваются в 75 лет
• Ипотека на двоих: как плохая кредитная история мужа или жены может разрушить мечту о квартире