Риск прячется не в бумагах, а в людях: вторичный рынок жилья 2026 живёт в режиме тревоги

Спустя два месяца после резонансного дела Долиной-Лурье рынок жилья не стал спокойнее — напротив, тревожность только усилилась. Об этом рассказала эксперт по недвижимости, ипотечный брокер и основатель агентства "Любимое" София Любимова. По её оценке, сделки с так называемыми "бабушкиными схемами" не исчезли, но отношение к ним изменилось.

Риски стали заметнее

Любимова подчёркивает, что речь идёт не о возрасте продавца как таковом. Под "бабушкиными схемами" понимаются ситуации, когда собственник формально дееспособен, однако фактически находится в уязвимом положении — из-за состояния здоровья, зависимостей, долгов или тяжёлых жизненных обстоятельств. Документы при этом могут быть оформлены безупречно, но остаётся вопрос, насколько свободным было решение о продаже.

"Просто риски стали заметнее. Количество мошеннических схем не стало больше или меньше, но изменилась реакция рынка", — заявила эксперт по недвижимости София Любимова.

По её словам, если раньше считалось достаточным наличие подписанных бумаг и регистрации в Росреестре, то теперь такого формального подхода уже недостаточно. Последние месяцы показали, что юридическая чистота сделки не гарантирует отсутствия споров.

Банки и нотариусы усиливают контроль

Одним из заметных изменений стала позиция банков. Финансовые организации стали осторожнее относиться к вторичному жилью, особенно если продавец — пожилой человек, проживающий один или срочно реализующий квартиру без очевидных причин. Формальные основания отказа могут быть стандартными, однако фактически такие объекты попадают во внутренние стоп-листы как потенциально токсичные.

Меняется и практика нотариусов. Многие из них чаще проводят беседы с продавцами наедине, задают прямые вопросы, а в ряде случаев фиксируют разговоры. Если возникают сомнения, нотариусы могут отказаться удостоверять сделку даже при полном комплекте документов — год назад подобные ситуации встречались значительно реже.

Осторожность покупателей и новая судебная волна

Третье изменение связано с поведением покупателей. По наблюдениям Любимовой, всё больше клиентов избегают вторичного жилья со сложной историей, особенно если в сделке фигурируют доверенности, пожилые собственники или запутанные семейные обстоятельства. Некоторые готовы переплатить за новостройку, лишь бы минимизировать риск многолетних судебных разбирательств. В результате спорные квартиры продаются дольше и зачастую с дисконтом.

Судебная практика также эволюционирует. Суды всё чаще анализируют не только договор и факт регистрации, но и реальные обстоятельства: как жил продавец до сделки, что изменилось после неё, куда были направлены деньги и почему продажа была срочной. Оспариваются сделки двух-, трёх- и даже пятилетней давности, которые ранее считались окончательно завершёнными.

"Рост будет не резким, но стабильным. Суды будут чаще вставать на сторону уязвимых продавцов, особенно при малейших признаках давления", — резюмировала София Любимова.

По её прогнозу, в 2026 году число споров вокруг подобных сделок увеличится. Рынок, по сути, не очищается, а адаптируется к новым рискам, усиливая проверки и усложняя механизмы защиты — сообщает Газета.Ru.