Рынок жилья в Новосибирске может получить новый удар в момент, когда спрос уже просел, а у застройщиков накопились тысячи непроданных квартир. Налоговики предлагают обложить такие объекты дополнительным налогом, фактически приравняв их к "безвозмездно полученному имуществу".
Как возникла идея нового налога
С конца 2025 года новосибирское управление ФНС выдвинуло инициативу: взимать налог на прибыль с непроданных квартир в момент ввода дома в эксплуатацию. Логика ведомства строится на том, что если жилье построено на деньги дольщиков, то оставшиеся нереализованными квадратные метры становятся активом компании без фактической оплаты. Следовательно, они могут рассматриваться как имущество, полученное безвозмездно.
На фоне падения продаж и избытка предложения эксперты предупреждают: такое решение может ударить по финансовой устойчивости девелоперов. Нагрузка появится сразу, даже если реальных денег от продаж у компании пока нет.
Что происходит с рынком жилья в Новосибирске
С середины 2024 года рынок недвижимости в городе переживает нестабильный период. Отмена массовой льготной ипотеки и рост банковских ставок заметно снизили спрос. Независимый аналитик Сергей Николаев подсчитал, что в уже сданных домах у застройщиков скопилось 15,5 тысячи непроданных квартир, о чем он сообщил в своем Telegram-канале.
Для сравнения: за весь 2025 год по договорам долевого участия в регионе было продано около 16,5 тысячи объектов. При этом примерно треть строящихся домов вводится с задержками, и, как отмечается в материале, зачастую это сознательное замедление темпов: при низких продажах застройщикам нет смысла ускорять сдачу. Об этом сообщает atas.info.
Почему инициатива вызывает споры
Налоговый адвокат и партнер бюро "Гребнева и партнёры" Юлия Золотовская считает, что в проектах с большим количеством непроданных квартир новая мера станет особенно болезненной. Налог придется платить сразу и в полном объеме, хотя деньги от будущих сделок еще не поступили.
Также возникает вопрос о самой базе налогообложения. Большинство новостроек сегодня строится не только на средства дольщиков: активно используется банковское проектное финансирование и кредиты. Дольщики оплачивают лишь свои квартиры, а не весь дом целиком. Кроме того, реальная цена продажи может существенно отличаться от оценочной стоимости, что усложняет расчет потенциальной прибыли.
Чем это грозит строительной отрасли
Сергей Николаев назвал инициативу ФНС "контрольным выстрелом" по строительной индустрии региона. По его данным, в портфеле застройщиков находится около 16 тысяч непроданных квартир в уже сданных домах и еще порядка 60 тысяч — на разных стадиях строительства.
Отдельным фактором давления стала отмена моратория на неустойки за срыв сроков ввода объектов, который действовал до 1 января 2026 года. В материале отмечается, что возвращение штрафных санкций может приблизить проблемные компании к банкротству, а введение налога на непроданные квартиры усилит этот риск.
При этом под действие инициативы попадают только проекты, полностью построенные на деньги дольщиков. Девелоперы, использующие собственный капитал, кредиты или проектное финансирование, пока могут избежать дополнительной нагрузки.
