Льготы уходят со сцены: рынок недвижимости готовится жить без прежних костылей

Российский рынок недвижимости вступает в новый этап, где привычные механизмы спроса и предложения постепенно меняются. Статистика конца года показала резкие сдвиги в структуре сделок и поведении покупателей. Эксперты считают, что происходящее — не краткосрочное колебание, а подготовка к глубокой трансформации отрасли.

Ипотека вновь выходит на первый план

По данным аналитиков М2, декабрь стал показательным месяцем для рынка жилищных сделок. Годовая динамика в ипотечном сегменте показала рост на 100% по сравнению с декабрем 2024 года. Одновременно сделки без привлечения кредитов продемонстрировали обратную картину — их количество сократилось на 15%.

Такая разнонаправленная динамика говорит о заметном перетоке спроса именно в ипотечный сегмент. Эксперты связывают это прежде всего со снижением ключевой ставки, которое сделало кредитные продукты более доступными для широкого круга покупателей. Если в декабре 2024 года ипотека участвовала лишь в 23% сделок на рынке многоквартирных домов, то к концу 2025 года ее доля выросла до 42%.

Рост интереса к ипотеке также отражает изменение стратегии покупателей. Многие семьи и частные инвесторы предпочитают использовать заемные средства, сохраняя собственные накопления на фоне экономической неопределенности.

Декабрьский всплеск активности на рынке

Последний месяц 2025 года в целом оказался активным для рынка недвижимости. В Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано на 37% больше сделок, чем в ноябре, и на 5% больше, чем в декабре предыдущего года. Подобный рост традиционно объясняется стремлением граждан закрыть крупные финансовые вопросы до окончания календарного года.

Дополнительным стимулом стала информация о грядущих изменениях условий льготной ипотеки. С февраля 2026 года критерии ее выдачи должны измениться, и многие потенциальные заемщики решили оформить кредиты заранее, пока действуют прежние правила. Это усилило спрос не только на новостройки, но и на вторичный рынок жилья.

Снижение ключевой ставки в конце года также сыграло свою роль, сделав ипотечные продукты более привлекательными по сравнению с другими способами покупки недвижимости.

Январская коррекция как закономерный этап

Несмотря на активный декабрь, начало нового года традиционно сопровождается спадом деловой активности. Январь считается периодом коррекции, и рынок недвижимости не становится исключением. Эксперты М2 указывают на влияние календарного фактора: длинные новогодние праздники, сокращенное число рабочих дней и общее снижение финансовой активности населения после праздничных расходов.

В этих условиях ожидается заметное сокращение объемов жилищного кредитования. По прогнозу аналитиков, в январе объем выдачи ипотеки может снизиться до 227 млрд рублей — это в несколько раз меньше декабрьского рекорда. Количество сделок без ипотеки также уменьшится и составит около 112 тысяч.

"Мы ожидаем, что январская пауза будет носить естественный характер и позволит банкам адаптировать свои продукты и процессы под новые рыночные условия", — сообщил заместитель руководителя департамента стратегии финансов экосистемы недвижимости М2 Яков Новожилов.

Переход к новой модели рынка

По словам представителей М2, текущие изменения указывают на более глубокий процесс, чем сезонные колебания. Рынок постепенно уходит от модели, в значительной степени зависящей от государственных субсидий, и движется к более сбалансированной структуре. В ее основе — фундаментальные экономические условия и долгосрочный спрос на жилье.

Итоги 2025 года подтверждают эту тенденцию. В целом за год в ЕГРН было зарегистрировано на 11% меньше сделок с недвижимостью, чем в 2024 году. Эксперты связывают снижение с эффектом высокой базы: в первой половине 2024 года действовала массовая льготная ипотека под 8%, а условия других программ господдержки были более мягкими. Кроме того, ключевая ставка тогда оставалась значительно ниже, чем на протяжении большей части 2025 года, сообщает Газета.Ru.

Плюсы и минусы текущей трансформации

Текущие изменения имеют как положительные, так и сдерживающие стороны. С одной стороны, рынок становится более прозрачным и устойчивым без чрезмерной опоры на субсидии. С другой — доступность жилья для части населения может снизиться при росте ставок или ужесточении банковских требований.

Положительным фактором остается постепенная адаптация банковских продуктов под новые реалии. Финансовые организации активнее развивают гибкие ипотечные программы, комбинированные ставки и дополнительные сервисы для заемщиков.

Советы покупателям недвижимости

1. Оценивать не только текущую ставку по ипотеке, но и возможные изменения условий в будущем.
2. Учитывать сезонность рынка и планировать сделки с запасом по времени.
3. Сравнивать ипотечные предложения разных банков, обращая внимание на скрытые комиссии и страховки.
4. Рассматривать покупку жилья исходя из долгосрочных целей, а не краткосрочных колебаний рынка.

Популярные вопросы о трансформации рынка недвижимости

Стоит ли брать ипотеку в начале года?

Начало года часто сопровождается снижением активности, что может дать больше времени на выбор объекта и условий кредита, однако ставки могут быть менее выгодными, чем в пиковые периоды.

Почему снижается число сделок без ипотеки?

Основная причина — осторожность покупателей и перераспределение спроса в пользу кредитных инструментов на фоне изменения экономических условий.

Что ждет рынок недвижимости в 2026 году?

Эксперты ожидают дальнейшую адаптацию рынка к новым правилам, рост роли ипотеки и постепенное формирование более устойчивой, диверсифицированной модели.