Вторичка замерла, новостройки под угрозой: тревожный прогноз для рынка недвижимости

Рынок жилья в России входит в 2026 год в состоянии затяжного спада, при котором даже умеренные позитивные сигналы не меняют общей картины. Количество сделок с недвижимостью за несколько лет сократилось почти вдвое, а структура спроса радикально изменилась.

Общая динамика рынка

По оценке эксперта, в 2025 году рост цен на жильё фактически отставал от инфляции, если учитывать реальные суммы сделок, а не заявленные цены предложения. Причина — устойчивый дисбаланс между спросом и предложением: на одного покупателя сегодня приходится до десяти продавцов. Такая ситуация формирует рынок покупателя, но не приводит к оживлению сделок.

Сокращение ипотечной активности остаётся ключевым фактором стагнации. Ипотека продолжает определять объём спроса, однако её доступность по-прежнему ограничена. Даже постепенное снижение ставок не способно быстро изменить поведение покупателей, так как рынок реагирует на такие изменения с заметным временным лагом.

Вторичный рынок: обмен вместо покупки

На вторичном рынке ипотека перестала быть основным инструментом сделок. Если ранее с её участием заключалось до 90 % договоров, то сейчас — около 20 %. Причём лишь небольшая часть этих сделок связана с покупкой первого жилья, тогда как большинство носит альтернативный характер и используется для обмена одной квартиры на другую.

Апрелев обращает внимание на сокращение сроков ипотечных сделок, что свидетельствует об ускоренном закрытии кредитов. Это указывает на отсутствие массового потребительского спроса и подтверждает, что вторичка выполняет скорее сервисную функцию перераспределения жилья. Инвестиционный интерес на этом сегменте практически исчез и может вернуться только при снижении ставок до уровня, при котором доходность превысит банковские депозиты.

"Таким образом, прогноз первый — с учетом темпов снижения ключевой ставки, реального оживления спроса мы раньше осени не ожидаем", — говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Новостройки под угрозой кризиса

Ситуация на первичном рынке выглядит ещё более напряжённой. Более половины сделок здесь приходится на льготную ипотеку, а значительная часть остальных оформляется в рассрочку, по которой застройщики пока не получили деньги. В результате лишь около пятой части покупок обеспечены реальными средствами или рыночной ипотекой.

Цены на строящееся жильё, по словам эксперта, завышены примерно на 30 % по сравнению с готовыми объектами тех же компаний. Инвестиционная модель, ранее поддерживавшая рынок новостроек, перестала работать: после ввода дома в эксплуатацию квартиры дешевеют, а не растут в цене. Это создаёт риски банкротств и срыва сроков строительства, что, в свою очередь, усиливает пессимизм покупателей и углубляет кризис — сообщает Общественная Служба Новостей.