Рассрочка под 0% оказалась мифом: где застройщики прячут 15% наценки в бесплатном метре

В последние месяцы рынок новостроек снова оживился — и застройщики активно подогревают интерес покупателей. В рекламе мелькают заголовки о "25% скидке на квартиры", акциях до конца месяца и "уникальных предложениях". Но за яркими цифрами часто скрывается холодный расчет.

Фото: Пресс-служба Мэра и Правительства Москвы by Фото: Максим Мишин, https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/

новостройка

Крупные девелоперы сегодня действительно предоставляют скидки, однако реальные, рабочие значения — в пределах 5-10%. Все, что выше, стоит рассматривать с осторожностью: чаще всего это маркетинговая иллюзия.
Причины просты. Компаниям нужно привлекать как можно больше живых денег, ведь средства покупателей пополняют эскроу-счета и позволяют продолжать стройку. Поэтому самые щедрые скидки получают те, кто оплачивает квартиру сразу и без ипотеки. А вот при покупке в рассрочку или по субсидированной программе выгоды почти не будет.

"Застройщик никогда не подарит скидку себе в убыток", — отметила директор по маркетингу компании Plus Development Екатерина Наливайко.

Рынок подогревают и новые правила семейной ипотеки: многие семьи спешат оформить сразу два льготных кредита до февраля 2026 года. Эти временные факторы тоже делают девелоперов сдержаннее в ценовых уступках.

Что скрывается за большими процентами

Если на рекламном баннере вы видите "скидка 25%", стоит насторожиться. Подобный дисконт почти всегда накладывается на завышенную базовую стоимость.
Кроме того, такие предложения распространяются не на весь жилой комплекс, а только на определённые, часто неликвидные лоты — например, пентхаусы или большие квартиры на последних этажах.

Маркетологи используют этот приём, чтобы привлечь внимание, а затем "перевести" клиента на более стандартные квартиры — уже без сверхскидок. Таким образом, громкий дисконт чаще всего — не инструмент экономии, а способ заманить покупателя в отдел продаж.

Если вы хотите поймать реальную выгоду, ищите проекты на ранних стадиях строительства или следите за сезонными акциями — они чаще всего предлагают честные условия.

Рассрочка под 0%: где миф, а где польза

Сегодня рассрочка используется примерно в 10-13% сделок. Это вариант для тех, кому не одобрили ипотеку или кто принципиально не хочет брать кредит.
Однако и здесь есть нюансы. Чтобы получить рассрочку, нужно внести значительный первоначальный взнос — обычно от 30 до 50% стоимости квартиры — и подтвердить стабильный доход.

Особенно заманчиво звучит рассрочка "под 0%". Но на деле эта ставка редко бывает бесплатной: девелоперы просто включают проценты в цену квадратного метра.
Так, если обычная цена — 280 тысяч рублей за квадрат, то при "нулевой рассрочке" она может подняться до 320 тысяч.
Фактически покупатель платит ту же переплату, что и по кредиту, только скрытую.

"Чаще всего цена нулевой ставки — повышенная стоимость квадратного метра", — пояснила Екатерина Наливайко.

Стоит брать такую рассрочку только тем, кто уверен в своем доходе и готов погасить обязательства за 2-3 года. Тогда выгода действительно проявится — переплата окажется меньше, чем по ипотеке, а квартира будет выплачена быстрее.

Сегодня застройщики стали внимательнее к таким клиентам: ушли схемы с редкими крупными платежами. Теперь оплата, как правило, вносится ежеквартально, а девелопер контролирует платежеспособность покупателя.

Бонусы, акции и подарки: как не попасться на крючок

В условиях конкуренции застройщики ищут новые способы привлечения внимания. В ход идут сертификаты на мебель, ДМС, кэшбэк, услуги дизайнеров и даже техника "в подарок".

Психология проста: человек всегда хочет получить что-то бесплатно. Но стоит помнить, что эти "подарки" часто уже заложены в цену квартиры.
Тем не менее, не все бонусы фиктивны. Иногда девелоперы действительно заключают партнерские соглашения, которые позволяют снизить реальную стоимость бонуса.
Например, сертификат на 500 тысяч рублей может стоить застройщику всего 200 тысяч благодаря оптовым скидкам или бартерным сделкам.

"Сам бонус становится дополнительной точкой контакта с клиентом", — добавила Екатерина Наливайко.

Если бонус небольшой — например, умная колонка или страховой полис, — скорее всего, подвоха нет.
Но когда речь идет о кладовой или машино-месте в подарок, это сигнал: нужно внимательно проверить цену квадратного метра и условия договора.

Таблица "Плюсы и минусы" рассрочки и скидок

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: покупатель ориентируется только на размер скидки.
  Последствие: переплата из-за завышенной базы.
  Альтернатива: сравнивайте цены аналогичных лотов у разных застройщиков.

• Ошибка: выбор рассрочки без анализа условий.
  Последствие: рост итоговой суммы.
  Альтернатива: оцените совокупные расходы, включая скрытые наценки.

• Ошибка: вера в "бесплатные" подарки.
  Последствие: потеря части выгоды.
  Альтернатива: уточняйте рыночную стоимость бонуса и реальную цену квартиры без него.

А что если рынок снова замедлится?

Если темпы продаж упадут, застройщики, вероятно, вернутся к более агрессивным акциям — например, возобновят "ипотеку от застройщика" или увеличат скидки на старты продаж.
В таком случае разумно подождать несколько месяцев: можно выиграть на цене, особенно если объект на ранней стадии.

FAQ

Как выбрать честную скидку?
Сравните несколько проектов в одном районе. Если у всех цена 270-280 тыс. руб./кв. м, а один предлагает "скидку 25%" при базовой цене 360 тыс., — это маркетинговый трюк.

Сколько стоит реальная рассрочка?
Без наценки её почти не бывает. Рассчитайте общую сумму платежей и сравните с ипотекой — иногда кредит выгоднее.

Что лучше — бонус или скидка?
Если бонус можно монетизировать (например, сертификат на мебель), он может быть полезен. Но если подарок сомнительной ценности, лучше требовать скидку деньгами.

Мифы и правда

• Миф: рассрочка под 0% — лучший вариант для всех.
  Правда: выгодна лишь при коротком сроке выплат и стабильном доходе.

• Миф: крупная скидка означает выгодную цену.
  Правда: часто скидка накладывается на искусственно завышенный прайс.

• Миф: бонусы — это подарок застройщика.
  Правда: чаще всего их стоимость уже включена в цену квартиры.

Три интересных факта

1. В 2025 году каждая третья акция от застройщиков связана не с деньгами, а с подарками.

2. Самые "честные" скидки чаще предлагают региональные компании на старте строительства.

3. Нулевая рассрочка встречается даже у премиальных проектов, но почти всегда с наценкой.

Исторический контекст

Первые массовые акции со скидками в новостройках появились в 2014 году, во время кризиса. Тогда застройщики пытались оживить рынок после скачка валютных курсов.
С тех пор маркетинговые приёмы только усложнились: добавились кэшбэки, субсидированные ипотеки и совместные программы с банками. В 2025 году эти механизмы стали нормой рынка, а не исключением.