Бесплатный щит от аферистов может дать трещину: вот когда запрет на сделки с недвижимостью бессилен

Понять, что кто-то может лишиться своей квартиры из-за ошибки или мошенничества, неприятно. Но подобные истории случаются: потерять недвижимость можно не только из-за подделки документов, но и по доверенности, выданной "по ошибке". Чтобы избежать этого, в России существует особая мера защиты — запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника.

Когда запрет действительно нужен

Этот инструмент особенно полезен, если владелец опасается действий мошенников или находится далеко от объекта. Он блокирует любые регистрационные действия в Росреестре без личного присутствия владельца.

"Запись о запрете на сделки — это один из способов защиты имущества граждан от мошеннических сделок", — отметила заместитель руководителя юридического департамента агентства недвижимости "Этажи" Элен Лукьянова.

По её словам, стоит обязательно оформить запрет, если собственник — пожилой человек, человек с ограниченными возможностями, родитель, чья недвижимость оформлена на ребёнка, или если квартира длительное время пустует.

Кроме того, подобная мера может пригодиться в случае, когда нет доверия к родственникам или соседям по доле: без согласия владельца с зарегистрированным запретом никто не сможет продать, обменять или подарить его часть недвижимости.

Как оформить запрет на сделки

Для наложения ограничения необходимо подать заявление, где указываются:

• паспортные данные собственника;
• адрес и характеристики недвижимости;
• конкретное требование — например, запрет на переход права собственности без личного участия;
• дата оформления.

Есть несколько способов подать заявление:

1. Через МФЦ: нужно прийти с паспортом и правоустанавливающими документами.

2. В Кадастровой палате — лично или через представителя.

3. Почтой, если собственник не может явиться — подпись подтверждает нотариус.

4. В личном кабинете Росреестра — при наличии подтверждённой учётной записи.

5. Через Госуслуги или приложение "Госключ" — в этом случае потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

После поступления заявления в течение пяти рабочих дней запись о запрете появляется в ЕГРН.

Что именно блокирует запрет

После внесения отметки без личного участия собственника невозможно:

• продать или подарить квартиру;
• сдать жильё в аренду на срок более года;
• заложить недвижимость под кредит;
• обменять объект или передать по доверенности.

Даже если доверенность оформлена у нотариуса, это не снимает ограничение.

Как обходят защиту мошенники

Несмотря на высокий уровень защиты, у этой системы есть слабое место — электронная подпись.

"С помощью ЭП возможно провести сделку только имея письменное согласие собственника, которое необходимо заранее направить в Росреестр", — пояснила Элен Лукьянова.

Но если документы подаются через нотариуса, госорган или подписаны УКЭП, выданной самим Росреестром, то такие сделки всё же могут пройти.

Поэтому важно не только установить запрет, но и следить за действием всех своих электронных подписей.

Когда запрет не действует

Даже при активном ограничении сделка может быть проведена, если:

• есть решение суда о передаче прав собственности.

• сделка совершается по решению судебного пристава.

• имущество реализуется при банкротстве владельца или по иску банка-кредитора.

"Запись в ЕГРН о запрете не спасет в случае банкротства собственника и реализации имущества по иску банка-кредитора", — предупреждает Элен Лукьянова.

Как снять запрет

Если владелец хочет совершить сделку дистанционно — например, находясь за границей — нужно направить новое заявление о снятии запрета. Сделать это можно теми же способами, что и при установлении: через МФЦ, Кадастровую палату, Госуслуги или почтой.

Также отметка автоматически исчезает, если сделка проводится при личном участии собственника — после регистрации нового права.

А что если…

• …владелец умер, а наследники не знали о запрете? Тогда он будет снят автоматически после вступления в наследство.
• …в квартире несколько собственников, но запрет наложил только один? Другие могут распоряжаться своими долями свободно.
• …владельцу нужно временно передать объект доверенному лицу? Тогда проще оформить доверенность и не устанавливать запрет.

Плюсы и минусы запрета

Советы: как обезопасить недвижимость

1. Проверяйте выписку из ЕГРН каждые несколько месяцев — это можно сделать онлайн.

2. Храните оригиналы документов в сейфе или банковской ячейке.

3. Не подписывайте доверенности без точного перечня действий.

4. Не передавайте данные паспорта третьим лицам.

5. Оформите УКЭП только через Росреестр и не используйте её для сторонних операций.

Мифы и правда

Миф: запрет мешает даже собственнику продавать квартиру.
Правда: владелец может снять запрет в любой момент и совершить сделку.

Миф: если квартира в долевой собственности, можно заблокировать всё имущество.
Правда: запрет действует только на долю заявителя.

Миф: при запрете невозможно оформить аренду.
Правда: можно сдавать жильё на срок менее года — такие договоры не регистрируются.

Частые вопросы (FAQ)

Как узнать, наложен ли запрет на мою квартиру?
Проверить можно через выписку из ЕГРН — отметка отображается в разделе "Ограничения".

Сколько стоит оформить запрет?
Процедура бесплатная, оплачивается только нотариальное удостоверение, если заявление подаётся почтой.

Можно ли оформить запрет на коммерческую недвижимость?
Да, он распространяется на все объекты, подлежащие регистрации в Росреестре — офисы, склады, земельные участки.

Что делать, если запрет сняли без ведома собственника?
Нужно сразу обратиться в Росреестр и полицию — возможна попытка мошенничества.

Как быстро появляется отметка?
Обычно в течение пяти рабочих дней после подачи заявления.

Три факта о запрете

1. Россия — одна из немногих стран, где такая мера бесплатна для граждан.

2. Первые случаи её применения появились в 2017 году.

3. Запрет можно установить даже на отдельное помещение в доме: например, на гараж или офис.