Квартиры ваши, а стена — нет: главный юридический парадокс, о котором молчат в БТИ

Понять, можно ли объединить две квартиры, — это не просто вопрос дизайна, а серьёзная юридическая процедура. Многие собственники хотят сделать жильё просторнее, убрать лишние перегородки и получить современное пространство, но не все знают, что без разрешения такие действия могут обернуться штрафом и даже требованием вернуть всё в исходное состояние. Разберёмся, как правильно объединить квартиры, какие шаги предстоит пройти и почему без проекта не обойтись.

Законно ли объединять квартиры

Объединение двух квартир действительно разрешено, но только при соблюдении всех технических и юридических норм. Такая процедура считается перепланировкой, и её обязательно нужно согласовать с местными органами. Самовольное снос стен или проём без разрешения может привести к нарушению конструкций здания, что особенно опасно в панельных домах.

"Обратите внимание на то, что ипотека тоже может стать ограничением в объединении квартир", — отметил генеральный директор федерального портала Павел Луценко.

Он пояснил, что если жильё находится в залоге у банка, придётся получить и его согласие на перепланировку. Кредитор должен убедиться, что стоимость и ликвидность недвижимости не снизятся после изменений.

Варианты объединения квартир

Существует два способа соединения квартир:

1. По горизонтали. Самый распространённый вариант — квартиры расположены на одном этаже и разделены стеной. В этом случае делают проём или полностью демонтируют стену, если она не несущая.

2. По вертикали. Такой тип объединения применим, если квартиры находятся одна над другой. Это сложнее: нужно проектировать лестницу, учитывать нагрузку на перекрытия, нормы эвакуации и противопожарную безопасность.

Тип дома играет большую роль. В кирпичных и монолитных зданиях сделать проём проще, а в панельных почти все стены несущие, и согласовать работы значительно труднее.

Как объединить квартиры шаг за шагом

Процесс объединения можно разделить на несколько этапов.

1. Проверить право собственности

Обе квартиры должны принадлежать одному владельцу или членам одной семьи. Если есть другие дольщики, потребуется их письменное согласие.

2. Заказать проект перепланировки

Проект выполняет компания с допуском СРО. Она рассчитывает нагрузку, делает чертежи и подготавливает пояснительную записку. Лучше, если проектом займётся организация, знакомая с конструкцией вашего дома.

3. Получить согласования

Готовый проект направляется в несколько инстанций:

• БТИ — проверка соответствия техническим нормам;

• пожарная служба — безопасность эвакуации;

• Роспотребнадзор — соответствие санитарным требованиям;

• архитектурный отдел — если меняется фасад.

После этого документы подают через МФЦ или портал "Госуслуги".

4. Получить разрешение и начать работы

Рассмотрение занимает до 30 дней. После одобрения можно приступать к ремонту, строго следуя утверждённому проекту. Любые отклонения приведут к отказу в приёмке.

5. Завершить оформление

После завершения перепланировки специалисты жилинспекции осматривают жильё. Если всё соответствует проекту, вы получите новый технический паспорт, выписку из ЕГРН и единый лицевой счёт.

Ошибки при объединении квартир и их последствия

1. Самовольный демонтаж стены. Влечёт штраф и требование восстановить конструкцию.

2. Игнорирование инженерных систем. При повреждении вентиляции или стояков придётся оплачивать ремонт за свой счёт.

3. Неправильный проект. Ошибки в расчётах могут стать основанием для отказа в согласовании.

4. Работы в ипотечном жилье без уведомления банка. Банк может потребовать вернуть жильё в исходное состояние или даже расторгнуть договор.

Альтернатива — заранее обратиться к профессионалам, которые возьмут на себя разработку и согласование проекта. Это сэкономит время и снизит риск ошибок.

Что если дом новый

В новостройках объединять квартиры проще. Застройщик может внести изменения ещё на этапе строительства. Если дом недавно сдан, оптимально обратиться к проектировщику — он знает все особенности здания и поможет согласовать проект быстрее. Однако даже в этом случае нельзя начинать работы без официального разрешения.

Таблица сравнения способов объединения

Плюсы и минусы объединения

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли объединить квартиры с разными собственниками?
Нет. Все владельцы должны дать письменное согласие, а проще — оформить обе квартиры на одного человека.

Сколько стоит объединение квартир?
Цена зависит от материала дома, этажности и сложности проекта. В среднем от 100 до 300 тысяч рублей, включая согласования.

Можно ли объединить квартиры без проекта?
Нет. Объединение — это перепланировка, и без официального проекта работы незаконны.

Сколько занимает процедура?
От четырёх до шести месяцев при стандартных условиях. При участии посредников — быстрее.

Что делать, если отказали?
Можно доработать проект или обратиться в суд, если все нормы соблюдены.

Мифы и правда

Миф: объединить квартиры можно просто по эскизу.
Правда: требуется полноценный проект, согласованный со всеми инстанциями.

Миф: если дом новый, разрешение не нужно.
Правда: даже в новостройке перепланировка оформляется официально.

Миф: в ипотечной квартире нельзя ничего менять.
Правда: можно, если банк согласен на изменения.

Интересные факты

1. В Москве ежегодно подаётся около 4 тысяч заявлений на объединение квартир.

2. Самый дорогой проект объединения в столице обошёлся владельцу почти в 10 миллионов рублей.

3. В панельных домах разрешение получают реже всего — менее 30% случаев.

А что если не объединять, а просто перепланировать?

Иногда можно добиться того же эффекта без сноса стен. Например, сделать широкий дверной проём, объединить кухню и гостиную или расширить коридор. Это тоже требует согласования, но процедура проще и дешевле.