В браке — общее, после развода — чужое: как раздел квартиры превращает бывших супругов в должников

Когда супруги покупают жильё или делят его после развода, вопросы с налогами часто становятся камнем преткновения. Кто должен платить налог на имущество, как получить имущественный вычет, нужно ли платить НДФЛ при разделе квартиры — разберём всё по порядку.

Как начисляется налог на имущество

Любая недвижимость — квартира, дом, дача — облагается налогом на имущество, если владелец не имеет льготы. Размер налога напрямую зависит от того, на кого оформлено право собственности.

Если квартира куплена до брака, налог платит тот, на чьё имя зарегистрирована недвижимость. Но даже при покупке жилья в браке важно помнить: для ФНС главным документом остаётся выписка из ЕГРН. Именно тот, кто указан в реестре, считается налогоплательщиком, даже если квартира фактически является совместной собственностью супругов.

Например, пара приобрела дом, но оформила право собственности только на мужа — значит, именно он будет платить налог.

Почему выгоднее оформить жильё на двоих

Иногда супруги теряют деньги просто из-за неверного оформления. В ряде регионов, например в Санкт-Петербурге, ставка налога зависит от кадастровой стоимости:

• до 5 млн ₽ - 0,1%;

• от 5 до 10 млн ₽ - 0,15%;

• свыше 10 млн ₽ - 0,2%.

Если квартира стоимостью 7 млн ₽ записана на одного человека, налог посчитают по ставке 0,15%, хотя при долевой собственности сумма для каждого была бы меньше. Разделив жильё пополам, семья могла бы платить по нижней ставке — экономия очевидна.

Как работает имущественный вычет

Государство позволяет вернуть часть денег, потраченных на покупку или строительство жилья, если покупатель официально работает и платит подоходный налог 13%.

Максимальная база, с которой можно вернуть деньги, ограничена:

• 2 млн ₽ - на покупку или строительство;

• 3 млн ₽ - на проценты по ипотеке.

Таким образом, один человек может вернуть до 260 тыс. ₽ за покупку и 390 тыс. ₽ за ипотеку — всего 650 тыс. ₽.

Что получают супруги

Если квартира куплена в браке, право на вычет есть у каждого супруга, даже если недвижимость оформлена только на одного. Семейный кодекс считает всё приобретённое в браке совместно нажитым, и налоговая учитывает это. Поэтому муж и жена могут вернуть по 650 тыс. ₽ каждый — в сумме 1,3 млн ₽.

Важно, чтобы оба имели официальный доход и платили НДФЛ. Вычет можно распределить между супругами по соглашению — например, один получает компенсацию полностью, другой использует своё право позже при покупке другой недвижимости.

Раздел квартиры и налоги после развода

Когда супруги расходятся, раздел имущества не всегда обходится без налоговых нюансов. Налоговый кодекс рассматривает доход как выгоду, полученную в деньгах или имуществе. Однако если передача квартиры происходит между членами семьи или по решению суда, налог не взимается.

Варианты раздела и последствия

1. По соглашению до развода.
   Муж и жена подписывают документ, где фиксируют, кому что достаётся. Налог не платится независимо от распределения имущества.

2. Через суд во время расторжения брака.
   Суд делит имущество поровну или устанавливает доли — налог также не возникает, даже если назначена денежная компенсация.

3. По соглашению после развода.
   Здесь могут появиться налоговые обязательства.

• Если доли делятся поровну — налога нет.
• Если один супруг получает всю квартиру, а другой компенсацию — компенсация считается доходом, и с неё нужно заплатить НДФЛ.
• Если квартира полностью переходит жене без выплаты компенсации — налог платит жена, но только с "добавочной" доли. Например, получив 3/4 квартиры вместо половины, она заплатит налог с 1/4.

А если есть брачный контракт

Брачный договор фиксирует, кто и что получает при разводе. Если фактически один из супругов получает больше, чем прописано в контракте, налог платится с превышения. Например, в контракте указано 5/6 квартиры, а жена получает всю — налог начисляется на 1/6.

Кто и когда платит налог

Как оформить имущественный вычет: пошагово

1. Соберите документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, выписку из ЕГРН, справку 2-НДФЛ.

2. Заполните декларацию 3-НДФЛ (можно онлайн на сайте ФНС).

3. Укажите сумму расходов и приложите подтверждающие документы.

4. Подайте декларацию в налоговую инспекцию или через "Госуслуги".

5. Получите деньги на счёт после проверки (в среднем — через 3-4 месяца).

Ошибки при оформлении и как их избежать

• Ошибка: жильё оформлено только на одного супруга.
  Последствие: повышенная ставка налога.
  Альтернатива: оформить долевую собственность при покупке.

• Ошибка: супруг без официального дохода пытается вернуть вычет.
  Последствие: налоговая откажет.
  Альтернатива: распределить вычет на второго супруга, который работает.

• Ошибка: раздел квартиры после развода без учёта налогов.
  Последствие: обязанность платить НДФЛ.
  Альтернатива: оформить раздел через суд или нотариуса с учётом всех нюансов.

А что если супруги продали жильё

Если квартира находилась в собственности более 5 лет (или 3 года, если получена по наследству или дарению от близких), налог при продаже не платится. При меньшем сроке можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн ₽ или на фактические расходы, подтверждённые документами.

Плюсы и минусы совместной собственности

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира оформлена на одного из супругов?
Да, если покупка совершена в браке — оба имеют право на возврат налога.

Сколько времени занимает возврат вычета?
Проверка декларации — до 3 месяцев, перечисление средств — до 1 месяца.

Нужно ли платить налог при разделе имущества через суд?
Нет, так как суд не рассматривает это как получение дохода.

Если квартира куплена в ипотеку, можно ли вернуть больше?
Да, дополнительно можно получить вычет на проценты — до 390 тыс. ₽ для каждого супруга.

Мифы и правда

Миф: налоговая не разрешает вычет, если квартира записана только на одного.
Правда: разрешает, если жильё куплено в браке.

Миф: при разделе имущества всегда нужно платить НДФЛ.
Правда: только если раздел оформлен после развода и есть компенсация.

Миф: вычет можно получить один раз.
Правда: да, но если сумма была меньше 2 млн ₽, остаток можно использовать при следующей покупке.

3 интересных факта

1. Совместное имущество можно оформить в долевую собственность уже после покупки — через нотариуса.

2. Имущественный вычет можно получать не единовременно, а ежемесячно через работодателя, не дожидаясь конца года.

3. При продаже недвижимости супругами действует общий имущественный вычет — его можно распределить между обоими.