Стройка остановилась, а цены растут: что ждёт рынок жилья в России

В мае 2025 года в России ввели рекордно мало новых жилых проектов — минимум за последние пять лет. Это тревожный сигнал: темпы запуска новых строек снижаются быстрее, чем ожидалось, а рынок всё увереннее идёт к дефициту.

Почему стройки притормозили

Сегодня запуск новых проектов стал настоящим вызовом. Причины:

• Высокая ипотека: рыночная ставка — около 25% годовых. Это сдерживает сделки на "вторичке" и мешает реинвестировать средства.
• Растущие издержки: строительные материалы, рабочая сила и логистика заметно подорожали, а спрогнозировать расходы стало почти невозможно.
• Осторожные банки: даже с отлаженным механизмом эскроу-финансирования банки требуют максимальной уверенности в рентабельности проектов.

Как результат — запускаются лишь небольшие стройки, где застройщик может продавать по 10-15 квартир в месяц. Такие объёмы не способны поддерживать рынок.

Покупатели пока не ушли

Несмотря на высокие ставки, интерес к новостройкам сохраняется. Почему?

• Семейная ипотека под 6% занимает до 80% новых сделок.
• Субсидии от застройщиков помогают снизить ставку до 10-15%.
• Рассрочки выступают альтернативой ипотеке — их доля в сделках достигает 35%.
• Ожидание снижения ставки и рост цен подталкивают покупать "здесь и сейчас".

С июля 2025 года вводятся ограничения по "рискованным заемщикам" с высокой долговой нагрузкой и маленьким первоначальным взносом. Но на рынок это повлияет слабо — таких сделок сейчас всего 3%.

Спрос есть, продавать нечего

Главная проблема — не в отсутствии покупателей, а в стремительно сжимающемся предложении. Новые стройки не начинаются, а старые — близки к завершению. Особенно заметно это в Москве: в I квартале 2025 года количество квартир массового сегмента снизилось на 16,4%.

Кроме того, устаревшие проекты теряют ликвидность. Сегодня покупатели ищут планировки с мастер-спальнями и кухней-гостиной, а не с узкими коридорами и одним санузлом на три комнаты.

Риски будущего

Если ничего не изменить, то в 2027–2028 годах рынок столкнётся с реальным дефицитом. Застройщики не смогут быстро компенсировать недостающий объём — стройка занимает годы.

Цены будут расти, спрос — оставаться, а предложений станет всё меньше. Это не гипотеза, а сценарий, который уже начал реализовываться.

Уточнения

Недви́жимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.