Возможна ли перепланировка хрущевки: оформление документов и варианты проектов

Несмотря на то что часть хрущевок в столице была внесена в программу реновации, около 14% москвичей все еще проживают в серийных пятиэтажках[1]. Хрущевки строились по типовым проектам с минимальными затратами, поэтому планировки квартир зачастую не удобны, особенно для современного жителя. Превратить хрущевку в комфортное жилье помогут продуманная перепланировка и функциональный дизайн.

Как согласовать перепланировку в хрущевке

При проектировании хрущевок в эпоху дефицита жилья архитекторы отчаянно экономили на квадратных метрах и материалах. Такая оптимизация породила квартиры с плохой шумоизоляцией и низкими потолками, проходными комнатами, длинными коридорами, тесными кухнями и совмещенными санузлами. Оригинальные планировки к тому же часто не подразумевают личного пространства, так необходимого семьям с детьми и тем, кто работает дома. Однако с помощью грамотной перепланировки даже в однокомнатной хрущевке можно создать изолированную спальню или небольшой кабинет.

По законодательству, перепланировкой называют действия по изменению плана квартиры, обозначенного в техническом паспорте БТИ[2]. Такие работы, за некоторым исключением, почти всегда должны быть согласованы с жилищной инспекцией. Причина простая: без надзора проектировщиков и выдачи технического заключения о допустимости перепланировки, собственники могут задеть коммуникации и гидроизоляцию, нарушить правила пожарной безопасности или по незнанию повредить несущие конструкции.

Нередко вместе с перепланировкой проводят переустройство — устанавливают или демонтируют инженерное оборудование, которое учитывается при технической инвентаризации жилья. Для переустройства точно так же нужно разрешение жилищной инспекции. Кроме того, может понадобиться согласование работ с профильной службой. К примеру, если вы меняете газовую плиту, потребуется вызвать техника из Мосгаза.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП, в зависимости от глубины изменений и специфики, работы по перепланировке делятся на три вида[3]:

  1. Допустимые работы, которые необходимо согласовывать:
    • Увеличение площади жилых комнат за счет хозяйственных помещений.
    • Демонтаж и перенос ненесущих перегородок.
    • Заложение и обустройство новых дверных проемов.
    • Совмещение гостиной и других комнат с негазифицированной кухней.
    • Увеличение оконных проемов, снос подоконного дверного блока и установка окна в пол между комнатой и балконом.
    • Совмещение квартир на смежных этажах, постройка лестницы.
  2. Допустимые работы, которые не нужно согласовывать:
    • Отделка помещений — покраска поверхностей, поклейка обоев.
    • Остекление окон и балконов, замена дверей.
    • Разбор встроенных шкафов, антресолей.
    • Обновление сантехники — ванны, унитаза, раковин; замена труб без изменения их расположения на плане квартиры.
  3. Недопустимые перепланировки:
    • Снос несущих конструкций и работы, нарушающие их устойчивость.
    • Расширение, перенос санузла на площадь жилой комнаты — спальни или гостиной (кроме первого этажа).
    • Расширение или перенос кухни на жилую площадь (допускается только на первом этаже и только для кухни с электрической плитой).
    • Демонтаж общедомового отопления или его перенос на балкон.
    • Работы, которые нарушают функциональность систем вентиляции, водоснабжения и отопления (снос вентиляционных коробов, подключение теплых полов к батареям).
    • Объединение жилой комнаты и кухни, где используются газовые приборы, а также закладка окна на кухне.
    • Присоединение к квартире общедомовой собственности — чердака, коридоров на этаже.
Получение технического заключения

Подробно с процедурой перепланировки можно ознакомиться в Жилищном кодексе РФ, глава 4[4]. Оформление начинается с обращения в проектную организацию и составления проекта перепланировки. Жители хрущевок могут воспользоваться типовыми проектами ГУП «МНИИТЭП», которые уже утверждены авторами-проектировщиками[5]. В этом случае при подаче документов в Мосжилинспекцию заявителю необходимо только написать номер проекта. Подобную перепланировку согласовать гораздо проще и дешевле, однако у типовых проектов есть ряд недостатков:

  • чтобы проект приняли, план хрущевки до перепланировки должен в точности совпадать с изначальным планом;
  • не допускается отклоняться от проекта;
  • виды работ по типовым проектам ограничены[6].

Только индивидуальный проект может учесть все потребности заказчика. В этом случае специалист из проектной компании сперва осмотрит хрущевку, сверится со схемой здания и проконсультирует насчет допустимых работ. Далее необходимо получить у проектировщиков техническое заключение о безопасности ремонтных работ.

Санкции за незаконную перепланировку

Для подачи заявления на перепланировку, необходимо собрать пакет документов. С 21 августа 2020 года заявления в Москве подаются только в электронном виде — на сайте mos.ru в разделе «Жилье, ЖКУ, двор»[7]. Разрешение будет готово в течение 20–30 дней, в зависимости от сложности проекта.

Список документов для оформления перепланировки хрущевки:

  • Паспорт или удостоверение личности заявителя.
  • Письменное согласие на перепланировку от собственников хрущевки.
  • Заявление на согласование перепланировки от заявителя или его доверенного лица — оно составляется автоматически при обращении в Мосжилинспекцию через портал.
  • Правоустанавливающие документы на хрущевку или договор социального найма, а также выписка из ЕГРН — их можно не предоставлять, если все права зарегистрированы.
  • Технический паспорт квартиры или поэтажный план и экспликация помещений.
  • Проектная документация (или номер типового проекта) и техническое заключение о возможности перепланировки.

Самовольная перепланировка хрущевки карается для граждан штрафом до 2500 рублей и необходимостью ликвидировать все недопустимые работы в установленный срок. Если требования не выполняются, инспекция имеет право подать на собственника в суд. В крайнем случае хрущевку выставят на публичные торги по уменьшенной стоимости, и восстановительные работы будут выполнены за счет вырученных денег.

Скрыть перепланировку в хрущевке вряд ли получится: тонкие перегородки до 32 см и плохая шумоизоляция быстро известят соседей о ремонте за стеной. Нарушение режима тишины, пыль и строительный мусор в подъезде для жителей — повод вызвать инспекторов.

Варианты перепланировки однокомнатной хрущевки

Около 15% квартир в блочных и панельных хрущевках — однокомнатные с одним окном или угловые с двумя окнами[8]. Однокомнатные квартиры достаточно тесные, их площадь обычно не более 31–33 м2, потолки низкие, высотой 2,5 м, санузел всегда совмещенный. Площадь кухни незначительно отличается в домах разных годов — от 5 до 6,3 м2[9, 10].

Совмещение жилой комнаты с кухней (студия)

Одно из популярных решений перепланировки однокомнатной хрущевки — это устройство просторной студии. С помощью облегченных перегородок можно зонировать пространство, выделить укромное место для спальни или рабочего стола. Объединить кухню с общей комнатой возможно только в том случае, если для готовки не используются газовые приборы (см. рис. 1).

Создание студии из однокомнатной хрущевки

Рис. 1. Создание студии из однокомнатной хрущевки[11].

При таком решении необходимо согласовать:

  • замену газовой плиты на электрическую;
  • устройство гидроизоляции;
  • снос ненесущих перегородок;
  • заложение внутрикомнатных дверей.

Переделка однокомнатной хрущевки в двушку

Еще один вариант для небольшой семьи — расширить границы жилой комнаты и разделить ее на две. Проще и дешевле всего использовать гипсокартонные перегородки или установить раздвижные двери из ПВХ. Последний способ особенно удачен для неугловых квартир с одним окном, поскольку прозрачные двери будут пропускать в отгороженную комнату естественный свет (см. рис. 2).

Двухкомнатная квартира из однокомнатной хрущевки

Рис. 2. Двухкомнатная квартира из однокомнатной хрущевки[12].

При разделении однушки необходимо согласовать:

  • установку перегородок (из гипсокартона или ПВХ) и раздвижных дверей;
  • заложение двери, ведущей из коридора в общую комнату;
  • снос ненесущих стен между кухней и коридором.

Перепланировка двухкомнатной хрущевки

Большинство жителей хрущевок ютятся в двушках, которые составляют 75% от числа всех квартир в серийных домах 50–60-х годов. Это квартиры со смежными комнатами типа «бабочка» или «книжка», суммарная жилплощадь не превышает 40–46 м2. Главные проблемы двухкомнатных хрущевок — это проходные комнаты, крошечные кухни и санузлы, нефункциональные стенные шкафы, длинный коридор, в котором темно и едва помещается шкаф-прихожая.

Расширение комнат/санузлов/кухни

Сделать жилые комнаты просторнее можно за счет коридора и демонтажа шкафа-ниши. Одна часть площади коридора идет на увеличение санузла, в котором теперь получится разместить удобную ванну или стиральную машину, а другая часть переходит к жилой комнате. Расширенную комнату можно при желании разделить на зоны легкими перегородками, например обособить кабинет или место для сна (см. рис. 3).

Увеличение жилой площади хрущевки за счет прихожей и встроенного шкафа

Рис. 3. Увеличение жилой площади хрущевки за счет прихожей и встроенного шкафа[13].

В данном случае согласованию подлежат:

  • демонтаж ненесущих перегородок;
  • устройство гидроизоляции при изменении границ санузла;
  • закладка двери из коридора на кухню;
  • установка межкомнатных облегченных перегородок.

Изолирование проходной комнаты

Серьезный недостаток схемы двухкомнатных хрущевок-книжек — проходная комната. Чтобы изолировать смежные комнаты друг от друга, придется изменить границы проходной комнаты и пожертвовать ее пространством в сторону прихожей и гостиной. Переносятся границы кухни, в расширенной прихожей появляется возможность для устройства широкого шкафа-ниши (см. рис. 4).

Изолирование смежных комнат в хрущевке

Рис. 4. Изолирование смежных комнат в хрущевке[14].

Работы для согласования:

  • снос ненесущих конструкций;
  • закладка дверного проема при объединении туалета и ванной;
  • установка перегородок облегченной конструкции;
  • установка дверей на кухню.

Если кухня негазифицированная, ее можно объединить с большой жилой комнатой. В этом случае придется дополнительно обустраивать гидроизоляцию.

Варианты перепланировки трехкомнатной квартиры

В хрущевках-трешках очевидно больше места — от 54–58 м2 и выше в домах поздних серий, но такие же небольшие кухни (5,5–6,8 м2) и скромный санузел. Здесь больше пространства для фантазии проектировщиков и дизайнеров: например, можно перепланировать границы гостиной и спален, обустроить места для хранения, сделать студию со спальней и кабинетом. Рассмотрим несколько схем перепланировки хрущевок с тремя комнатами (см. рис. 5, 6 и 7).

Объединение жилой комнаты с прихожей

Потребуется утвердить:

  • снос ненесущих межкомнатных конструкций;
  • демонтаж встроенного шкафа;
  • устройство гидроизоляции при объединении санузла;
  • установку раздвижных перегородок между прихожей и жилой комнатой.
Объединение жилой комнаты с прихожей в трехкомнатной хрущевке

Рис. 5. Объединение жилой комнаты с прихожей в трехкомнатной хрущевке[15].

Изоляция проходной комнаты

Необходимо узаконить:

  • снос ненесущих конструкций при изменении границ комнат;
  • установку перегородок и раздвижных дверей;
  • устройство гидроизоляции при совмещении санузла.
Изоляция проходной комнаты в трехкомнатной хрущевке

Рис. 6. Изоляция проходной комнаты в трехкомнатной хрущевке[16].

Новый план жилого пространства «с нуля» (полная перепланировка)

Вариант возможен в панельных домах с самонесущими внешними стенами. Почти все межкомнатные стены демонтируются, рисуется совершенно новая схема жилых помещений. Сегодня все больше семей решаются на современную перепланировку хрущевки с диагональными стенами — при таком смелом подходе можно разместить у окна и рабочее место, и кровать, а в комнатах становится больше света. В некоторых случаях допустимо расширить окна.

Полная перепланировка в хрущевке с самонесущими внешними стенами

Рис. 7. Полная перепланировка в хрущевке с самонесущими внешними стенами[17].

Работы, требующие разрешения:

  • снос ненесущих конструкций и установка новых межкомнатных перегородок;
  • установка раздвижных дверей;
  • если кухня объединяется с комнатой, необходимо поставить электрическую плиту;
  • устройство гидроизоляции, если меняются внешние или внутренние границы санузла;
  • установка встроенных шкафов.

Хрущевки строились целыми кварталами, в которых предусмотрена хорошо развитая инфраструктура, камерные дворы и зеленые зоны. По этой причине многие жители хрущевок не хотят перебираться в необжитые новостройки и решаются на перепланировку. Залог успешного согласования проекта — обращение в проверенную организацию, которая поможет составить план перепланировки хрущевки и быстро его согласовать.

К кому можно обратиться для составления плана

За рекомендацией, где можно заказать составление проекта перепланировки хрущевки, мы обратились к Дмитрию Алексеевичу Замятину, руководителю отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская №1»:

«Квартиры в так называемых хрущевках имеют ряд преимуществ: расположение в районах с развитой транспортной сетью, близость школ и детских садов, наличие парков и зон отдыха. Несмотря на то что исходные планировки хрущевок оставляют желать лучшего, хорошо составленный план перепланировки и свежий дизайн-проект помогут преобразовать тесное и неказистое помещение в комфортную квартиру.

Проект перепланировки в хрущевках можно заказать в проектной организации, имеющей допуск СРО. Наша компания «Архитектурно-проектная мастерская №1» имеет такой допуск и готова помочь с подготовкой проекта.

«Архитектурно-проектная мастерская №1» занимается разработкой и согласованием проектов перепланировок уже семь лет. За это время мы утвердили более 1000 перепланировок и разработали порядка 3200 проектов, в том числе 225 проектов для хрущевок серии 1-515/5. Обширный опыт помогает нам качественно составлять проекты самых сложных перепланировок и согласовывать их в короткий срок. Мы не обращаемся к подрядчикам — у нас есть собственный штаб компетентных проектировщиков. А благодаря развитой клиентской базе мы можем устанавливать цены на услуги ниже рыночных.

Своим клиентам «АПМ-1» предлагает самые разные комплекты услуг: от составления проекта до полного оформления перепланировки под ключ. Мы готовы предоставить консультацию по процедуре согласования или взять все бюрократические вопросы на себя».

P. S. Компания ООО «АПМ-1» является членом Ассоциации СРО «МежРегионПроект» (допуск № 1891)[18].

Полезно знать

Возможности согласования перепланировок зависят в том числе от серии хрущевки. Так, в России до сих пор широко распространены пятиэтажные здания серии 1-515/5, и даже после реновации в Москве и Московской области сохранилось порядка 1900 таких панельных хрущевок . Особенность этих домов — в самонесущих наружных стенах и ненесущих межкомнатных перегородках из гипсобетона, демонтаж которых допустим по закону.