Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки: нюансы оформления

Ремонт требует четкой последовательности в действиях. А в случае с перепланировкой определенный порядок необходимо соблюдать не только при выполнении самих работ, а еще и задолго до этого. Дело в том, что перепланировка — особый вид ремонта, подразумевающий изменение конфигурации помещений. И такие работы нужно согласовать с госорганами, и только после получения разрешения от них следует воплощать задумки в жизнь[1]. Но так происходит не всегда: некоторые собственники ошибочно считают, что получать разрешение на перепланировку необязательно, другие проводят ремонт, вовсе не зная о необходимости согласовывать его. К тому же нередки случаи, когда человек приобретает вторичную недвижимость с несогласованной перепланировкой и обнаруживает это только через время. Но даже в таких ситуациях у собственника есть возможность сохранить ремонт и избежать наказания за нарушение правил.

Дает такую возможность процедура узаконивания перепланировки. А чтобы узаконить выполненный ремонт, нужно получить техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки. О том, как это сделать и к кому можно обратиться за помощью в получении данного документа, расскажем в статье.

Когда требуется техническое заключение о безопасности перепланировки

Зачем вообще получать разрешение на проведение перепланировки? Дело в том, что в строительстве все взаимосвязано. И такие серьезные работы, связанные с изменением планировки комнат, могут увеличить нагрузку на конструктивные элементы жилого дома — фундамент, стены и перекрытия, лестничные марши, оконные блоки, цоколь… Говоря простым языком, согласовывать запланированную и, как в нашем случае, узаконивать уже выполненную перепланировку нужно для того, чтобы исключить угрозу безопасности жильцов дома. А техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки — это именно тот документ, который содержит выводы о том, насколько критичны выполненные работы и как они влияют на несущую способность конструкции здания. Он разрабатывается после проверки соответствия выполненных работ нормативам и оценки безопасности дальнейшей эксплуатации дома. Требования к составу технического заключения приведены в части 2 Приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП[2].

Впрочем, такая экспертная оценка нужна далеко не всегда. Разрешение не потребуется, если в ходе ремонта собственник:

  • заменил окна и двери (при условии, что проемы остаются на прежнем месте);
  • заменил электропроводку;
  • проложил новый трубопровод взамен старого (без переноса);
  • установил новую ванну, раковину или унитаз (при условии, что они устанавливаются на те же места, что и старые);
  • выровнял стены и провел внутреннюю отделку стен, пола и потолка.

Однако если речь заходит о переносе стен и перегородок, их демонтаже, устройстве дополнительных проемов, переносе коммуникаций и сантехники, специалист должен осмотреть изменения и вынести свой «вердикт», оформив его в виде технического заключения.

Между тем есть и такие виды работ, узаконить которые не получится ни при каких обстоятельствах[3].

что нельзя делать

Если перепланировка не согласована и не узаконена, реальная конфигурация помещений будет отличаться от той, которая описана в техпаспорте квартиры. А это значит, что каждый раз, когда инженер БТИ будет проверять помещение (например, перед продажей квартиры, передачей ее под залог или по наследству), собственник будет сталкиваться с проблемами. К тому же, контролирующим органам может стать известно о незаконной перепланировке, например, от соседей. И если это произошло, владельцу в любом случае придется оплатить штраф, а также либо узаконить сделку, либо вернуть все в первоначальное состояние. Если же хозяин квартиры решил игнорировать эти требования, дело может и вовсе дойти до суда. Причем на время его рассмотрения собственнику, скорее всего, запретят выезжать за границу и ограничат его в других действиях. В исключительных случаях нарушителя могут обязать продать квартиру на открытых торгах с неполным возвратом стоимости[4].

Так что, пожалуй, единственный шанс минимизировать материальные потери и сохранить ремонт — узаконить его (сперва, разумеется, заплатив штраф). А без технического заключения о безопасности перепланировки, как мы помним, ранее выполненный ремонт законным попросту не признают. Причем осматривать помещения и давать экспертную оценку могут только специалисты проектного бюро, являющегося членом СРО.

СРО — это саморегулируемые организации, объединяющие различные юрлица и индивидуальных предпринимателей, которые оказывают услуги одного направления. СРО тщательно контролируют, соблюдают ли их члены закон. Так что, если говорить о проектных бюро, членство в СРО проектировщиков — это, по сути, гарантия надежности и компетентности исполнителя, а также чистоты сделки. А вот проектная или техническая документация, составленная бюро, не состоящим в СРО, «котироваться» не будет — уполномоченные органы попросту ее не примут.

Получение технического заключения

Согласовать выполненную самовольно перепланировку может и орган местного самоуправления — Жилищным кодексом РФ это не запрещено[5]. Однако во всех регионах практика различается. Если у специального органа действительно есть такие полномочия, то ситуацию можно уладить в административном порядке. В противном случае узаконить выполненную перепланировку удастся только через суд. В Москве узакониванием занимается Мосжилинспекция (МЖИ).

Как мы уже выяснили, заказать техническое заключение для получения разрешения можно в проектной организации, состоящей в СРО. Заплатить за такую услугу придется примерно 25 000 рублей, а займет процесс разработки технического заключения о допустимости и безопасности уже сделанной перепланировки от трех до десяти дней — все зависит от сложности выполненных работ[6]. Для начала стоит найти добросовестного исполнителя и обратиться в выбранное бюро за консультацией. После эксперты проектного бюро первым делом осмотрят помещения. Заручившись поддержкой специалистов, собственник получит возможность основательно подготовиться к приходу инженера БТИ и застраховать себя от лишних временных и денежных затрат.

Стоит иметь в виду, что в некоторых случаях получить документ можно только у автора проекта дома — например, если во время перепланировки были затронуты несущие стены либо если в доме, где находится квартира, есть деревянные перекрытия. Собственнику нужно быть готовым к тому, что при таких обстоятельствах процедура сильно затянется, а стоимость ее неминуемо повысится.

Следующим этапом процедуры узаконивания станет получение техпаспорта помещения в БТИ. Если в доме уже проводилась техническая инвентаризация, эту задачу можно поручить специалистам проектной мастерской. Впрочем, уточнять данный момент лучше заранее — еще во время консультации. В конце концов, опираясь на результаты осмотра, произведенных измерений и оценки прочности несущих элементов, а также на данные из техпаспорта, инженер оформит техническое заключение о допустимости выполненной перепланировки.

Заказчику останется собрать оставшиеся документы (их список можно найти в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года) и направить пакет в МЖИ. Главное — не медлить с этим, так как экспертное заключение действует всего год. К слову, взять на себя сбор и подачу документации могут сами проектировщики, если, конечно, они оказывают услуги под ключ.

этапы узаконивания

После этого дело остается за малым —вызвать инспектора МЖИ на осмотр квартиры и оплатить штраф. Если все нюансы учтены, а требования соблюдены, решение с большой степенью вероятности окажется положительным. Тогда инспектор из МЖИ заверит акт о ранее выполненной перепланировке, а инженер БТИ в соответствии с этим актом создаст новый план помещения.


Согласовать перепланировку заранее, увы, получается не всегда. И многие собственники квартир, махнув рукой на правила, оставляют все как есть. Между тем уже выполненные работы по изменению конфигурации помещения необходимо узаконить. И идти в обход закона в таком случае как минимум нерационально. Ведь последствия могут быть чересчур серьезными. Тем более что процедура узаконивания не так сложна, как может показаться на первый взгляд. А чтобы все прошло гладко, достаточно выбрать надежное проектное бюро. Некоторые проектные мастерские и вовсе могут выполнить узаконивание перепланировки под ключ. Специалисты проконсультируют владельца жилья по всем вопросам, позаботятся о получении техпаспорта, займутся подготовкой технического заключения и сами соберут все нужные документы.

Где можно получить заключение о безопасности и допустимости перепланировки

Чтобы процедура узаконивания несанкционированной перепланировки прошла без проволочек и все внесенные изменения при этом были сохранены, стоит доверить дело профессионалам. О том, где могут помочь с оформлением технического заключения и как выбрать достойного исполнителя, рассказал Дмитрий Алексеевич Замятин, руководитель отдела проектирования компании «АПМ-1»:

«Многие собственники, столкнувшиеся с необходимостью узаконить уже сделанную перепланировку и вынужденные заниматься поисками надежного проектного бюро, первым делом бросаются изучать отзывы, цены, портфолио… Безусловно, все это имеет значение. И все-таки прежде всего внимание следует обращать на то, состоит ли компания в СРО проектировщиков. Ведь законным считается лишь техническое заключение для согласования перепланировки именно от таких организаций.

Конечно, огромную роль играет опыт компании. «АПМ-1» занимается узакониванием выполненных перепланировок уже не первый год. И к данному моменту на счету «Архитектурно-проектной мастерской №1» более тысячи узаконенных перепланировок.

Большое значение имеют и условия сотрудничества, которые предлагает бюро. Для специалистов «АПМ-1» важно, чтобы клиенту было комфортно. Мы проводим бесплатные консультации, подписываем договоры, при заказе услуги по согласованию под ключ регулярно информируем клиента о ходе дела через СМС-сообщения. При этом ценовая политика в «АПМ-1» довольно лояльная, ведь мы можем позволить себе устанавливать цены на уровне среднерыночных и даже ниже. Все дело в том, что «Архитектурно-проектная мастерская №1» работает без посредников: у нас свой штат менеджеров, проектировщиков, специалистов по согласованию. Благодаря этому мы можем оказывать услуги согласования и узаконивания под ключ и при этом решать любые поставленные задачи без задержек».

* Компания «Архитектурно-проектная мастерская №1» является членом СРО и работает на основании допуска № 1891, выданного Ассоциацией Саморегулируемой организацией «МежРегионПроект».

** Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости приведена для ознакомления и актуальна на август 2020 года.

Полезно знать

Пе­ред об­ра­ще­ни­ем в при­гля­нув­шу­ю­ся ком­па­нию сто­ит изу­чить все до­ступ­ные све­де­ния о ней. При­чем речь идет не толь­ко об ин­фор­ма­ции, раз­ме­щен­ной на пор­та­ле са­мо­го бю­ро. На сто­рон­них сай­тах, на­при­мер, мож­но най­ти не­пред­взя­тые от­зы­вы кли­ен­тов о ра­бо­те мас­тер­ской. А на сай­те НОП­РИЗ (nopriz.ru) мож­но про­ве­рить на­ли­чие до­пус­ка СРО (и эти дан­ные од­но­знач­но бу­дут ак­ту­аль­ны­ми).