Как оформляется и согласуется перепланировка в новостройке?

Квартира в новостройке — мечта многих. Однако покупка заветных квадратных метров в новом жилом доме не только приносит собственнику радость, но и сулит ему немало забот о том, как сделать жилье более удобным. Перепланировка — один из доступных владельцу квартиры способов изменить ее под себя. Однако в стремлении к комфорту многие забывают о правилах. А правила у перепланировки есть, их немало, и касаются они в основном процедуры согласования намеченного ремонта.

О том, какую перепланировку можно провести в новостройке и каким образом ее нужно оформить и согласовать, чтобы ничто не смогло омрачить жизнь в новой квартире, расскажем в статье.

Перепланировка: что можно, а что нельзя?

Прежде всего разберемся с самим понятием перепланировки. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое необходимо фиксировать в техническом паспорте[1]. При этом можно уменьшить общую жилую площадь, изменить конструкцию несущих элементов и расположение либо размер дверных и оконных проемов. В Жилищном кодексе можно найти похожий термин — переустройство. Под ним подразумевается монтаж, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования.

Подобного рода ремонт нужно согласовывать с уполномоченными органами — это требование закона. У такого строгого подхода к перепланировке довольно простое объяснение: если работы, в результате которых изменится конфигурация квартиры, будут выполнены неправильно, может пострадать устойчивость всего здания. Известны случаи, когда после незаконных перепланировок в стенах появлялись трещины, у соседей сверху и снизу переставали закрываться двери в комнатах и, более того, обрушивались межэтажные перекрытия и даже целые секции! Чтобы этого не произошло, уполномоченные органы должны убедиться, что перепланировка не опасна, и дать разрешение на ее проведение. К слову, в Москве разрешения на перепланировку (да и на переустройство тоже) выдает Мосжилинспекция (МЖИ).

В последнее время все чаще можно услышать о квартирах в новостройках с так называемой свободной планировкой. И многие считают, что с таким жильем делать позволено что угодно, а согласовывать ничего не требуется. Однако на деле все обстоит иначе. Если у квартиры свободная планировка, это означает лишь то, что в ней не возведены внутренние ненесущие перегородки. При этом границы «мокрых» зон (кухни, ванны, туалета) в квартире будут обязательно. Поэтому, если хозяин такого жилья решит разместить кухню не так, как предусмотрено в изначальном плане квартиры, или захочет расширить санузел за счет площади коридора, то ему все равно придется согласовать все эти «правки» с уполномоченными органами.

К сожалению, не всех собственников останавливает опасность обрушения стен новостройки — они полагаются на прочность конструкций нового дома. Тем более перепланировка квартиры в новостройке не всегда сводится к частичному сносу несущей стены. Между тем, когда госорганам станет известно о выполненном без разрешения вмешательстве в планировку жилья, его владельцу придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей — даже если изменение конфигурации помещений было минимальным[2]. После этого потребуется узаконить ремонт, а если не получится — вернуть квартире первоначальный вид. Отказаться выполнять постановления инспекции нельзя — дело могут передать в суд, а хозяину на время ограничить выезд за рубеж. Кроме того, квартиру с неузаконенной перепланировкой сложнее продать, заложить или оставить в наследство.

Самый простой способ избежать перечисленных последствий и связанных с ними переживаний — действовать в рамках правового поля. Согласование перепланировки в новостройке может оказаться непростой задачей, поскольку у квартир в таких домах зачастую нет техпаспорта БТИ, из-за чего в документах Росреестра могут быть расхождения с первоначальным планом помещений от застройщика. Поэтому начинать процесс оформления перепланировки лучше с обращения к профессионалам из специализированного бюро. Однако обо всем по порядку.

Владельцу жилья нужно иметь в виду, что не всегда ремонт можно согласовать в принципе — некоторые виды работ запрещены[3].

Собственник однозначно получит отказ, если решил

А вот рассчитывать на разрешение на перепланировку квартиры от МЖИ можно, если речь идет о:

  • увеличении площади уборной или ванной за счет площади коридора;
  • переносе кухни, организации кухни-ниши;
  • оформлении проема в стенах между квартирами;
  • разборе несущих перегородок;
  • устройстве лестниц с организацией новых проемов в перекрытиях;
  • создании новых оконных и дверных проемов или изменении формы существующих;
  • монтаже кровельных навесов без увеличения высоты здания;
  • устройстве лоджии или балкона на первом этаже дома;
  • объединении лоджии и жилой комнаты с установкой перегородки.

Некоторые из перечисленных видов перепланировок согласовать будет сложно: например, проделать новый проем в перекрытиях дома или в несущей стене можно только с согласия автора проекта дома. Если при строительстве такая возможность не предусмотрена, то и согласие получить не удастся. Однако в принципе на такие работы запрет не наложен.

Хозяину квартиры в новостройке не потребуется одобрение Мосжилинспекции для того, чтобы заменить электропроводку со штроблением стен, проложить новые трубы в ванной и туалете, поставить новые окна, двери или сантехнику, не меняя их расположения, выровнять стены или потолок под покраску или поклейку обоев, установить встроенный шкаф или застеклить балкон либо лоджию (за исключением последних этажей — там остекление балкона лучше все-таки согласовать, чтобы избежать проблем в будущем).

Как получить разрешение на перепланировку?

Несмотря на то что хозяину квартиры в новом доме, скорее всего, не терпится приступить к ремонту, выполнять перепланировку до получения разрешения от МЖИ, как мы выяснили, не стоит. Однако оформить ее вполне реально — даже если у владельца пока нет на руках свидетельства о праве собственности на жилье. Порядок перепланировки, в том числе в новостройке, практически всегда одинаков, запомнить последовательность действий не составит труда. Впрочем, чаще всего в этом нет большой необходимости. Дело в том, что без помощи проектной компании не обойтись уже на первом этапе процедуры. И если собственник обратится в действительно профессиональное бюро, в котором досконально изучили процесс оформления перепланировки квартиры, то он сможет переложить все заботы на плечи специалистов и вовсе не переживать на этот счет.

Таким образом, можно сказать, что процедура согласования начинается с поиска исполнителя. Почему это так необходимо? Чтобы согласовать задуманную перепланировку, нужен ее проект, а также техническое заключение о возможности перепланировки. При этом проект включает в себя данные по всем изменениям с технической точки зрения: текстовую часть с пояснительной запиской, графическую часть в виде плана, а также приложения со справочной и нормативной информацией. Именно на основании проектной документации кадастровый инженер в дальнейшем создаст технический план для Росреестра, а БТИ сделает новый технический паспорт. И заказать всю проектную документацию можно как раз таки в специализированной мастерской, состоящей в СРО проектировщиков. Ее инженеры оценят ситуацию и, если все в порядке, составят проект (и техническое заключение) в соответствии с задумкой хозяина квартиры.

В жилинспекции примут проект только в том случае, если он был составлен в проектном бюро, которое является членом саморегулируемой организации проектировщиков.

Поскольку речь идет все-таки о квартире в новостройке, следующим действием собственника должно стать получение от застройщика справки о том, что дольщик исполнил все обязательства перед ним, либо договора долевого участия. Кроме того, согласовать ремонт не получится без технического паспорта — в МЖИ его обязательно потребуют. И у собственников квартир в новых многоквартирных домах (МКД) часто возникают сложности во время оформления перепланировки из-за отсутствия этого документа. Дело в том, что в настоящее время у застройщиков нет обязанности проводить техническую инвентаризацию квартир в БТИ, поэтому они сдаются без техпаспортов. Следовательно, владельцу жилья в первую очередь потребуется получить техпаспорт в МосгорБТИ или другой организации, которая имеет право проводить техинвентаризацию.

После этого необходимо собрать пакет документов — туда, помимо проектной документации и техпаспорта, входят копия договора долевого участия в строительстве МКД и разрешение на ввод дома в эксплуатацию — и вместе с заявлением подать в МЖИ. Сделать это можно через портал госуслуг[4].

Примерно в течение месяца собственник получит ответ от жилинспекции. Если решение оказалось положительным, перепланировку можно выполнять. Но и это не все. Когда работы будут завершены, комиссия из МЖИ должна осмотреть квартиру и выдать ее владельцу подписанный акт. Затем нужно привлечь БТИ — его работники произведут обмер помещений и составят уже другой техпаспорт квартиры с учетом всех ее обновлений. После чего останется зарегистрировать их в Росреестре. Этим обычно занимаются кадастровые инженеры либо специалисты все того же проектного бюро.

этапы процедуры согласования перепланировки

Перепланировку может затеять и владелец нового жилья, приобретенного в ипотеку. В этом случае придется столкнуться с некоторыми трудностями: ремонт удастся выполнить, только если кредитное учреждение и фирма, застраховавшая МКД от основных рисков, дадут на выполнение перепланировки разрешение в письменном виде.


Перепланировка квартиры — это в любом случае дело хлопотное. Ведь, перед тем как начинать работы, их необходимо согласовать. В противном случае владельца жилья ждут санкции: штрафы, временный статус невыездного, требования узаконить ремонт или «убрать» все изменения… Однако многие думают, что согласовать перепланировку квартиры в новостройке проще, чем перепланировку вторичного жилья. Это распространенное заблуждение — нюансов при оформлении ремонта в новом доме немало. Между тем владельцу вовсе не обязательно их знать: достаточно обратиться к профессионалам из проектного бюро и доверить им согласование работ.

Где можно заказать проект перепланировки новой квартиры?

О том, куда можно обратиться за проектом перепланировки нового жилья и как с подобными задачами справляются профессионалы, рассказал Дмитрий Алексеевич Замятин — руководитель отдела проектирования «Архитектурно-проектной мастерской №1» («АПМ-1»):

«Если собственнику квартиры понадобилось согласовать перепланировку в новостройке, без помощи со стороны ему, скорее всего, не обойтись. Для оформления задумки потребуется как минимум проект и техническое заключение, и разрабатывают такую документацию в специализированных компаниях — проектных бюро. Следует убедиться в том, что выбранная компания состоит в саморегулируемой организации проектировщиков. Найти человека, который помогает с согласованием квартир, несложно, а вот по-настоящему профессионального исполнителя нужно поискать.

Так, можно обратить внимание на нашу «Архитектурно-проектную мастерскую №1». Она является членом Ассоциации СРО «МежРегионПроект» и работает на основании допуска СРО № 1891 от 6 ноября 2019 года. Это означает, что МЖИ может принять составленную нами документацию без проблем.

Обратившись в «АПМ-1», собственник квартиры может выбрать, по какому сценарию пойдет наше сотрудничество. Например, мы можем составить проект и техзаключение и передать их клиенту, чтобы тот занимался согласованием самостоятельно. За небольшую доплату специалисты «АПМ-1» не просто подготовят все необходимые документы, а еще будут сопровождать процедуру согласования перепланировки на выбранных клиентом этапах.

Между тем, довольно часто собственники квартир выбирают такую услугу, как согласование перепланировки, в том числе в новостройке, под ключ: мы оформляем нотариальную доверенность от клиента и берем на себя все обязательства. Это идеальное решение для тех, кто ценит свое время и деньги, особенно если речь идет о сложных случаях».

* Материал не является публичной офертой. Цены приведены для ознакомления и актуальны на сентябрь 2020 года.

Полезно знать

Готовясь вносить изменения в планировку квартиры, стоит заложить в бюджет не только стоимость ремонта, но и расходы на согласование. Так, подготовка проектной документации, в зависимости от объема запланированных работ, может стоить от 25 000 рублей, максимальная сумма зависит от особенностей перепланировки и размера квартиры. Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ обойдутся в сумму около 20 000 рублей, а техника БТИ — 15 000 рублей. За внесение данных в ЕГРН заплатить придется в среднем 30 000 рублей. За 70 000 рублей вполне реально оформить согласование перепланировки под ключ.