Перепланировка несущей стены: как согласовать и как провести работы

К выполнению перепланировки прибегают многие владельцы жилья, чтобы сделать его более привлекательным и, главное, удобным. Изменения могут касаться и несущих стен. Речь идет об устройстве в них новых проемов, расширении старых или вообще о сносе части стены. Капитальные стены выполняют важную функцию — принимают на себя нагрузку от всех элементов конструкции дома, расположенных выше. Если при выполнении таких работ будут допущены ошибки, устойчивость здания может быть нарушена. Поэтому перед проведением перепланировки несущей стены ее потребуется согласовать. Для этого необходимо обратиться к автору проекта дома и получить его разрешение.

В статье разберемся, в каких случаях позволяется делать проемы в несущих стенах в квартире, можно ли вообще их сносить и как согласовать такой ремонт.

Согласование перепланировки несущих стен и сооружения проемов

Любые изменения конфигурации помещения, в частности перепланировка несущих стен в квартире, в обязательном порядке согласуются в уполномоченных органах. Причем делать это нужно заранее — до начала ремонта.

Работы, связанные с затрагиванием несущих стен, относятся к разряду так называемых сложных перепланировок. А их необходимо согласовывать по проекту. При этом многие действия, связанные с переносом и демонтажем капитальных перекрытий и стен, вовсе запрещены на законодательном уровне — запрет распространяется на такие изменения, которые могут привести к обрушению здания и ухудшению условий его эксплуатации[1].

Этапы процедуры согласования перепланировки несущей стены

Итак, для получения разрешения на перепланировку несущей стены нужен проект. Но не только — в проектную документацию обязательно включается еще и техническое заключение о возможности перепланировки. В нем должна содержаться информация о функциональных характеристиках здания и инженерные расчеты, показывающие, можно ли провести здесь предусмотренные проектом строительные работы. Если речь идет об обычной перепланировке, то техзаключение, как и проект, можно заказать в специальном проектном бюро, состоящем в СРО. Если же запланировано во время ремонта вносить изменения в несущие стены, то за техническим заключением придется обращаться к автору проекта дома. Узнать, кто проектировал здание, можно по номеру серии, указанному в техпаспорте (его получают в БТИ). Автор-проектировщик участвует не только в составлении проектной документации. Он также контролирует реализацию одобренного и уже выполненного ремонта. В столице техзаключение можно запросить в ГБУ «Экспертный центр», если найти автора проекта дома не представляется возможным либо эта организация была ликвидирована.

Членство в СРО — для проектных мастерских требование обязательное: лишь имея допуск СРО, они могут работать на законных основаниях. А ответственные за согласование органы примут только такую проектную документацию, которая была заверена бюро, состоящим в СРО проектировщиков. Проверить, является ли понравившаяся компания членом саморегулируемой организации, лучше еще до начала сотрудничества. Найти такую информацию можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков[2].

Это еще не все нюансы, связанные с получением технического заключения. Если задумано сделать проем в несущей стене квартиры, то выдать техзаключение в этом случае могут лишь при условии, что квартиры сверху и снизу были обследованы на наличие проемов в несущих конструкциях. Также потребуется вскрыть полы, чтобы проверить надежность конструкций, — в здании с прогнившими балками перекрытий между этажами (обычно это сталинки) нельзя трогать несущие стены. Техническое заключение выдадут, если с перекрытиями все в порядке. Тем не менее в некоторых случаях получить данный документ для согласования перепланировки несущей стены можно только после дополнительного усиления перекрытий. Меры определяет автор проекта дома, а произведенные изменения должны быть впоследствии внесены в технический план помещения, найти который можно в техпаспорте. Помимо прочего, в некоторых зданиях согласовать устройство новых проемов на первых этажах вовсе нельзя — это зависит от автора проекта и серии дома. Подробнее об этом поговорим чуть позже.

К слову, техпаспорт так же необходим для согласования работ по перепланировке, как проект и техзаключение. Если техпаспорт уже составлялся ранее, то хранится он в МосгорБТИ или в другой организации, уполномоченной проводить техинвентаризацию. План помещения понадобится разработчикам проекта, причем многие мастерские могут сами запрашивать документ в БТИ. Поэтому выбирать лучше исполнителя, который возьмет на себя все обязательства, связанные с разработкой и сбором документов. Если же техпаспорта на квартиру еще нет, то владельцу жилья нужно будет первым делом его заказать.

В Москве разрешение на перепланировку квартир выдает Мосжилинспекция (МЖИ). Именно туда собственнику предстоит направить заявление вместе с целым пакетом документов: проектом, техническим заключением, документами на жилье, договором об авторском надзоре, актами о скрытых работах, согласием на ремонт всех собственников квартиры. При этом подать бумаги можно, отправив заявку через портал mos.ru[3].

На решение МЖИ может повлиять множество факторов. И, чтобы оно в итоге оказалось положительным, намеченные изменения прежде всего не должны противоречить нормам закона.

Правила, увы, соблюдают не все владельцы жилья, задумавшие перепланировку несущих стен в квартире. Например, некоторые собственники вырубают проемы в несущих стенах, не согласовав ремонт заранее. Перепланировка, выполненная без согласования с госорганами, является незаконной. За это собственника квартиры ждет наказание. Так, несанкционированные изменения придется узаконить, а если не вышло — устранить, то есть восстановить квартиру до состояния, указанного в актуальном плане БТИ. Кстати, штрафа за несогласованную перепланировку владельцу жилья не избежать — независимо от того, узаконил он ее или нет.

Узаконивание — это «спасательный круг» для собственника, решившегося сделать перепланировку без специального разрешения. В отличие от согласования оно всегда проводится лишь по факту выполнения ремонта. Порядок проведения этих двух процедур схож в том, что обращаться в любом случае нужно в Мосжилинспекцию. Правда, для того чтобы узаконить перепланировку, вместо проекта и технического заключения о возможности ремонта в МЖИ подается техническое заключение о допустимости выполненных работ.

Если проигнорировать требования закона и сделать самовольную перепланировку, в будущем это может сильно помешать собственнику. Например, ему не удастся без проблем заложить или продать квартиру, передать ее по наследству. А если дело дойдет до суда, владельцу жилья могут на время ограничить выезд за рубеж. В исключительных случаях при несоблюдении предписания принимаются даже такие крайние меры, как лишение прав на квартиру и ее продажа на открытых торгах.

Узаконивание_согласование перепланировки

Как согласовать перепланировку в разных домах

Несмотря на то что есть общепринятый порядок согласования перепланировки, в том числе несущих стен, эта процедура в квартирах панельных, кирпичных, монолитных и блочных домов все же может проходить с некоторыми различиями. Это связано с тем, что перечисленные типы зданий имеют разные технические характеристики. Рассмотрим подробнее особенности перепланировки жилых домов в зависимости от их конструкций и использованных при строительстве материалов.

Панельный дом

Считается, что в панельных домах планировка самая неудобная. При этом изменить конфигурацию квартиры в таком здании реально не всегда. Все дело в том, что в основном внутренние стены капитальные.

В Москве около 90% всех панельных домов построены по проекту ОАО МНИИТЭП. Чтобы выполнить ремонт с перепланировкой несущей стены в таком здании, потребуется согласие специалистов этой организации. Стоит отметить, что в ОАО МНИИТЭП к манипуляциям с несущими элементами относятся резко отрицательно (за редким исключением), разрешение на такие работы получить нелегко. Слишком велик риск, что из-за вмешательства в несущие стены пострадает конструкция панельного дома, предусмотренная его типовым проектом. Особенно непросто и дорого согласовывать перепланировку в спроектированных этим автором домах, построенных после 2007 года: например, в таких зданиях точно нельзя демонтировать подоконные блоки и заменять их на французские окна. Если в МНИИТЭП все же разрешат устроить новый проем, потребуется заказать у них дополнительный расчет на прогрессирующее разрушение здания.

Задумывая перепланировку в панельном доме с большим количеством несущих стен, в лучшем случае рассчитывать можно на устройство в них проемов. Хотя даже с таким ремонтом могут возникнуть сложности. Впрочем, в стенах панелек некоторых серий есть специальные ниши (их еще называют «вафли») размером со стандартный дверной проем. В этих местах нет рабочей арматуры, поэтому пробивать проем там проще. Такие «вафли» часто устраивали в стенах, разделяющих гостиную и кухню.

Остальные условные 10% проектов столичных панельных домов разрабатывались другими авторами, большинство из которых уже не занимаются выдачей технических заключений. Запрашивать документ в таких случаях нужно в ГБУ «Экспертный центр». Ограничений на работы, вероятнее всего, окажется меньше, чем при обращении в МНИИТЭП, но в заключении эксперта все равно будут указаны нормы и условия, которые должны быть соблюдены при ремонте.

В любом случае перепланировка несущей стены в панельном доме возможна, только если:

  • новый проем будет располагаться на расстоянии не менее метра от внешней стены и уже существующих дверных проемов. В отдельных случаях допускается минимальное расстояние в 80 см — тогда потребуется дополнительно усилить проем обоймой. Обычно разрешение на такой проем дают, только если жилье располагается на этаже выше среднего;
  • стандартная ширина предполагаемого проема не превышает 94 см. На средних этажах можно устраивать проемы шириной 100 см, а на верхнем и предпоследнем — 110–120 см;
  • при перепланировке будет сделано укрепление несущей стены;
  • в квартире будет устроено не более одного проема.

Блочный дом

Проекты блочных домов очень похожи на проекты панелек. К слову, и планировки квартир в них такие же неудобные. Однако у собственника подобного жилья больше шансов выполнить перепланировку, подразумевающую «реконструкцию» или снос стен. Капитальных конструкций в таких квартирах гораздо меньше (если, опять же, сравнивать с панельками). Поэтому велика вероятность того, что лишняя, по мнению собственника, стена в квартире окажется ненесущей. А это значит, что перепланировку не придется обговаривать с автором проекта дома. Ремонт усложняется лишь тем, что блоки толще панелей, потому организовать проем в стенах блочных домов сложнее технически. На первых трех этажах устройство проемов вовсе запрещено. На четвертом и более высоких этажах новые проемы делать можно, но хозяина обязуют усилить их металлоконструкциями.

Блочные дома в Москве в основном тоже строились по проектам ОАО МНИИТЭП. Следовательно, если речь все же идет о работах с несущими конструкциями, обращаться за техническим заключением о возможности их проведения придется к специалистам этого института. Если в доме есть деревянные перекрытия, то техническое заключение о возможности проведения перепланировки также придется запрашивать у автора проекта дома.

Кирпичный дом

В кирпичных домах внутренние перегородки чаще всего не несущие и не влияют на устойчивость здания. Определить, является ли стена в таком доме функционально значимой, можно по ее толщине: у несущей конструкции она должна быть около 300 мм.

Кирпичные жилые здания в большинстве своем — это либо дома старого фонда, то есть возведенные до 1917 года, либо сталинки, либо башни-брежневки, либо типовые пятиэтажки хрущевской постройки… Одним словом, практически все они возведены еще до начала 1990-х годов (в 1990-е строительство типовых кирпичных домов в Москве было прекращено). Потому найти автора проекта кирпичного дома сейчас практически невозможно, а все полномочия на выдачу техзаключений переданы в ГБУ «Экспертный центр».

Еще один важный момент: многие такие дома дореволюционного периода относятся к памятникам архитектуры. В этом случае, для того чтобы получить разрешение на перепланировку абсолютно любой сложности, понадобится еще получить проект приспособления для современного использования. Согласовывать его нужно в московском Департаменте культурного наследия. Это значительно усложняет процедуру согласования перепланировки в целом и увеличивает расходы на ее проведение.

Требования к организации проемов в кирпичных стенах не такие строгие, как в зданиях двух предыдущих типов. Задумывая перепланировку в кирпичном доме, нужно иметь в виду, что:

  • новый проем должен располагаться на расстоянии от 40 см от внешней стены и существующих проемов (при этом образовавшийся простенок необходимо укрепить металлическими конструкциями);
  • ширина нового проема может достигать и 120, и 150 см — все зависит от расчетов.

Кстати, в квартире разрешается делать несколько дополнительных проемов.

У кирпичных многоэтажек есть еще одна особенность. В стенах таких домов часто размещаются вентшахты. Согласно постановлению Правительства Москвы № 508-ПП ОТ 25 октября 2011 года, затрагивать вентиляционные каналы во время ремонта нельзя[4]. Правда, в домах старого фонда такие шахты и дымоходы часто оказываются недействующими. Теоретически в конструкцию таких вентканалов можно вмешиваться, но лишь при условии, что остальные жильцы дома дадут на это согласие.

Монолитный дом

Монолитные дома обычно возводятся по индивидуальным проектам. В качестве несущих конструкций при этом могут выступать не только стены, но и другие элементы вроде пилонов и колонн — в них проемы делать нельзя. Да и расположение капитальных стен в так называемых монолитках порой весьма нестандартное. И все-таки в домах этого типа проще всего согласовать перепланировку, чтобы, например, сделать проем в несущей стене.

Обычно авторы проектов квартир в монолитных домах — это небольшие архитектурные бюро. И получить техническое заключение у них не так уж сложно. За техническим заключением о возможности проведения перепланировки, затрагивающей несущие стены, в монолитном доме обратиться придется в ГБУ «Экспертный центр» — независимо от того, функционирует ли компания, создавшая проект дома. Если же автором проект является МНИИТЭП, то запросить документ можно у него.

Сколько же времени займет получение технического заключения о возможности внесения изменений в несущие стены? Заказчику стоит быть готовым к тому, что на это уйдет примерно месяц. Что касается денежного вопроса, то цена разработки этого документа зависит от многих факторов, но, скорее всего, придется заплатить минимум 70 000 рублей, если речь идет об устройстве, например, одного проема. Для сравнения: стоимость заключения для узаконивания уже выполненного ремонта начинается от 120 000 рублей. Следует понимать, что и сами изменения в несущей стене — удовольствие не из дешевых. Так, работы по устройству и усилению одного проема обойдутся в сумму порядка 50 000 рублей. А усиление в блочных домах будет куда дороже — около 90 000–100 000 рублей. Таким образом, ремонт от начала и до конца займет около двух месяцев, а заплатить за все придется не менее 110 000 рублей.


Не все собственники понимают, что перепланировка, например снос несущих стен или организация небольшого проема, может сказаться на устойчивости здания в целом. А ведь известны случаи обрушения домов из-за нелегальных вмешательств в капитальные конструкции[5]. Процедура согласования предусмотрена для того, чтобы собственники жилья могли выполнять лишь те работы, которые не повлияют на прочность всей конструкции здания. При этом многих владельцев квартир в панельных, монолитных, блочных и кирпичных домах пугают даже не расходы на процедуру согласования перепланировки, а бумажная волокита, которая их ждет. К счастью, можно делегировать все хлопоты профессионалам — специалистам проектных бюро, занимающихся согласованием под ключ.

Услуги проектного бюро для составления плана и его согласования

О том, каким проектным конторам можно доверить согласование перепланировки, рассказал Дмитрий Алексеевич Замятин — руководитель проектного отдела «АПМ-1»:

«Собственника жилья, затеявшего серьезную перепланировку, наверняка волнует множество вопросов: как определить, является ли конструкция капитальной, можно ли ломать несущую стену в квартире, что нужно для согласования такого ремонта… Знать обо всех нюансах законодательства и нормах строительства обычный человек не может, да и не должен. Помочь владельцу квартиры разобраться в актуальных вопросах и снять с его плеч груз ответственности могут специалисты.

Причем выбирать проектное бюро следует с умом. Логичнее всего обращаться в компании, которые занимаются не просто разработкой проектов, а согласованием перепланировок под ключ. В нашей «Архитектурно-проектной мастерской № 1» такая услуга есть. При этом трудятся в бюро исключительно профессионалы своего дела: проектировщики, менеджеры, инженеры, специалисты по согласованию. Как можно догадаться по этому перечню должностей, «АПМ-1» работает без посредников — в том числе у нас есть собственный отдел проектирования. Поэтому справиться с поставленной заказчиком задачей работники «АПМ-1» могут в кратчайшие сроки, и никакие факторы «извне» не помешают этому. Разумеется, наша мастерская является членом СРО проектировщиков, а именно «МежРегионПроект» (свидетельство о допуске № 1891)[6]. Это означает, что разработанная в «АПМ-1» документация соответствует всем требованиям законодательства. Компании, не имеющие членства в подобных СРО, могут оказывать только консультативную помощь.

Что немаловажно, мы готовы взять на себя не только всю бумажную работу — в «АПМ-1» клиентам доступны и другие услуги. Например, мы можем сделать проем в стене и усилить его при необходимости. Для устройства проемов в бетонных и кирпичных стенах и перекрытиях лицензированная бригада специалистов нашей компании прибегает к алмазной резке. При этом стена остается в целости и сохранности, а разрез получается аккуратным и ровным.

Занимаясь согласованием перепланировки, мы стараемся по максимуму «уберечь» собственника от участия в процедуре, чтобы он мог заниматься своими делами. У нас нет никаких скрытых платежей: стоимость заказанных услуг клиент узнаёт заранее. Если же проект кажется нам заведомо проигрышным, то браться за него и вводить в заблуждение собственника мы не станем вовсе, а вместо этого предложим альтернативный вариант ремонта. К слову, количество успешных сделок с участием «Архитектурно-проектной мастерской № 1» уже перевалило далеко за 3000».

* Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на декабрь 2020 года.

Полезно знать

Да­же если за­ду­ман­ные собст­вен­ни­ком из­ме­не­ния фак­ти­чес­ки за­пре­ще­ны, за­час­тую та­кие за­пре­ты впол­не ре­аль­но обой­ти, не на­ру­шая при этом за­кон. Как мож­но по­сту­пить в той или иной си­ту­а­ции, что­бы из­ме­нить пла­ни­ров­ку квар­ти­ры в со­от­вет­ст­вии с за­дум­кой, вла­дель­цу квар­ти­ры луч­ше все­го под­ска­жут спе­ци­а­ли­с­ты про­ект­но­го бю­ро. На­при­мер, если хо­зя­ин хо­чет объ­еди­нить га­зи­фи­ци­ро­ван­ную кух­ню с гос­ти­ной, че­го де­лать не­льзя, ему мо­гут по­со­ве­то­вать по­ме­нять га­зо­вую пли­ту на элек­три­чес­кую.