Отечественный рынок недвижимости ждет масштабная трансформация

Кризис в экономике — непростое время для рынка недвижимости, оправиться от которого не так-то просто. Как изменился отечественный рынок недвижимости, что происходит сегодня, а также, что его ждет впереди в программе "Вся ПРАВДА" о Недвижимости" рассказал партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский.

Расскажите, что происходит на рынке недвижимости сегодня?

Происходит трансформация, она заметна всем участникам процесса, инициатором изменений сегодня выступает Министерство строительства и ЖКХ РФ, есть определенные вещи, которые требуют вмешательства, и хедлайнером этих изменений является сегодня государство. В стороне остаются участники строительной отрасли — это и классические застройщики, это девелоперские компании, это субподрядные, генподрядные организации, от них сегодня, на самом деле, мало что зависит. Конечная цель — дать населению дешевое жилье, чтобы покупка недвижимости на стадии строительства была безопасной, низкорискованной.

Есть ли какая-то точка отчета этих изменений? С каким периодом мы сравниваем нововведения, с докризисным 2014, является ли 2017 год отправной точкой? Можно ли выделит какие-то периоды?

Можно выделить несколько периодов. Первые изменения произошли в 2014 году, когда, на самом деле, в недвижимости кризиса не ощущалось, хотя в стране и банковском секторе уже были тревожные звонки. Просто рынок недвижимости реагирует с опозданием, как правило, спустя год-два за всеми происходящими в экономике процессами. Отголоски мы ощущаем до сих пор. А поправки, которые мы ожидаем в начале следующего года, являются продолжением законотворческих инициатив 2014 года. К всеобщему сожалению следует отметить, что системного подхода у законодателей нет, каждые полгода вносятся новые предложения. Работать в такой ситуации крайне сложно, сегодня горизонт планирования у каждого девелопера — 6 месяцев, на больший срок рассчитывать не приходится, потому что в системе постоянно что-то меняется.

Ситуация осложняется кризисными явлениями на рынке. Сегодня спрос на объекты недвижимости значительно ниже имеющегося объема предложения в сегменте новостроек, причем такая ситуация характерна не только для Москвы и Подмосковья, но и для других регионов.

С другой стороны, в нашей стране существует нехватка квадратных метров на душу населения, и этот показатель несильно меняется. То есть предложение растет, желающих купить новые квартиры тоже достаточно, но реальных покупок и реальных сделок не так много, как хотелось бы. Не стоит забывать и про инвестиционные сделки. Люди могут иметь собственное жильё, но стремиться купить еще недвижимость, чтобы просто сохранить свои сбережения, или для сдачи в аренду и получения постоянного дохода. Этот доход может быть не сопоставим с той рентабельностью, к которой привыкли в нашей стране, но это, по крайней мере, те деньги, которые вы будете гарантированно получать ежемесячно. Я хочу сказать, что при нормальном уровне платежеспособности в стране спрос на доступное жильё будет всегда.

К сожалению, государство не совсем правильно считает соотношение населения к тем квадратным метрам, которые сегодня в Российской Федерации введены в эксплуатацию.

А что не так с подсчетом?

Считать количество метров, построенных на душу населения, абсолютно неправильно, необходимо считать на домохозяйства. Возьмем, например, многодетную семью. Не каждому члену такой семьи требуется отдельная квартира, отдельной комнаты будет вполне достаточно. И если посмотреть статистику из расчета на домохозяйства, ситуация в нашей стране не такая плачевная.

Если исходить из общепринятых параметров подсчета, Российская Федерация серьёзно отстает от ведущих европейских стран. Так, средний показатель по Европе — 48 кв. м на душу населения, показатель в Америке — 75 кв. м, а в России — примерно 17-18 кв. м. Но это не значит, что в мире не существует стран, государств, где этот показатель меньше, чем в Российской Федерации.

Традиционные прогнозы, что нам ждать к концу 2017 года?

Учитывая, что до конца года осталось не так много времени, всего 4 месяца, принципиальных изменений ожидать не стоит. Для рынка девелопмента это ничтожно маленький срок. Думаю, по итогам этого года количество выданных ипотечных кредитов будет больше по отношению к 2016 году. Объем введенных в эксплуатацию квадратных метров будет ниже, чем по итогам предыдущих трех лет. Количество банкротств компаний, связанных со строительством, в масштабах всей страны вырастет. Я имею в виду сейчас не застройщиков, которые строят за счет привлеченных денежных средств населения, а компании, участвующие в строительном процессе. Не знаю, захочет ли власть анонсировать эти цифры, но в сложившихся условиях уже не так выгодно заниматься строительным бизнесом в нашей стране.

Это хорошо или плохо?

Принимая во внимания точки приложения труда и денежные отчисления в смежные отрасли экономики, а также налоговые поступления в бюджет, происходящие процессы, конечно, являются отрицательными. Но крупным застройщикам такая ситуация выгодна. При монополизации рынка, в отсутствии конкуренции, они смогут диктовать ценообразование, при этом не уделяя должного внимания качеству продукта.

А с точки зрения защиты интересов покупателей?

Чтобы менять федеральный закон, в стране должна быть критическая масса обманутых дольщиков. Официальная статистика сегодня не такая пугающая. Большинство пострадавших покупателей — это люди, приобретающие недвижимость в обход 214-ФЗ, по серым схемам. Но, возможно, мы просто не знаем реального положения вещей.

Есть один простой способ минимизировать риски — покупать недвижимость на вторичном рынке, причем цены на готовое жильё сегодня сопоставимы со стоимостью квартир в домах на этапе строительства. Но если человек хочет новостройку, он должен осознавать возможные риски и брать на себя ответственность. Даже закон в новом виде не сможет защитить участников долевого строительства, при глубоком изучении поправок становится понятно, что это не тот инструмент. В банковской сфере примерно такие же правила. Человек, открывающий вклад на сумму более 1,4 млн руб., не застрахован от потери денежных средств, даже если речь идёт о пятерке крупнейших банков.

 

 

Не забывайте присоединяться к Pravda.Ru во ВКонтакте, Telegram, Одноклассниках, Google+, Facebook, Twitter. Установи "Правду.Ру" на главную страницу "Яндекса". Мы рады новым друзьям!

Комментарии
Рассекречено: как США "кинули" СССР с нерасширением НАТО
Большинству российских спортсменов не нужен флаг страны
"Джон умирает?": в США госпитализирован онкобольной сенатор Маккейн
Фото искалеченного взрывом в Донбассе ребенка шокировало Германию
Фото искалеченного взрывом в Донбассе ребенка шокировало Германию
Большинству российских спортсменов не нужен флаг страны
"Джон умирает?": в США госпитализирован онкобольной сенатор Маккейн
Кривое зеркало: что сказал бы Фрейд о русофобии США
Украинский историк объяснил России, как США выиграли две мировые войны
Украинский историк объяснил России, как США выиграли две мировые войны
Украинский историк объяснил России, как США выиграли две мировые войны
Евгений Федоров: США раскупили всю Россию и пишут нам законы
Путин — Собчак: вот вы "против всех" — а предлагаете-то что?
"Вы вообще нормальные люди?": 10 ярких цитат из пресс-конференции Путина
Украинский историк объяснил России, как США выиграли две мировые войны
Украинский историк объяснил России, как США выиграли две мировые войны
Порошенко просит помощи Европы и США в уничтожении "Северного потока-2"
Украинский историк объяснил России, как США выиграли две мировые войны
Украинский историк объяснил России, как США выиграли две мировые войны
Украинский историк объяснил России, как США выиграли две мировые войны
Украинский историк объяснил России, как США выиграли две мировые войны

Русская эскадра - не просто набор слов. Это историческое название последнего соединения кораблей и судов Императорского флота России. Именно она эвакуировала из Крыма армию генерала Врангеля и гражданское население. Беженцев приняла Франция, предоставив эскадре стоянку в Тунисе, в городе Бизерта. Судьбы большинства беженцев поистине трагичны…

Последнее пристанище Русской эскадры