Россияне с недвижимостью не играют

Удешевление рубля и евро, разговоры о дедолларизации, банкротства банков — все эти обстоятельства заставляют россиян задуматься о сохранении своих сбережений. Эта проблема всегда актуальна в кризис. Так, в 2008-м россияне скупали недвижимость, полагая, что это хорошие инвестиции. Что стало с той недвижимостью? И наблюдается ли подобный бум сегодня? 

Фото: Источник: фотоархив Pravda. Ru

Недвижимость как объект выгодных инвестиций

Недвижимость, тем более в крупных российских городах, в частности в Москве, для многих россиян действительно кажется самым надежным вложением средств и кажется хорошим источником дохода. Дело в том, что с конца 1998 года недвижимость в России стала дорожать параллельно стремительно увеличивающемуся спросу и повышению доходов россиян.

В результате к 2008 году рынок недвижимости в России подошел совершенно неподготовленным, цены на квадратные меры были несоразмерно больше себестоимости жилья. По словам специалистов отрасли, агенты зарабатывали до 100 процентов стоимости квартиры.

Поэтому, когда в Россию пришел мировой кризис 2008 года, многие россияне решили вложить свои сбережения в покупку недвижимости. Однако спад в экономике привел к падению спроса на баснословно дорогие квадратные метры. В результате на рынок было выброшено много невостребованной недвижимости.

Что ждать от нынешней экономической встряски? Упадут ли цены на недвижимость? И не боятся ли сейчас россияне инвестировать в жилье? С этими вопросами Правда. Ру обратилась к экспертам рынка недвижимости.

"В настоящий момент жилье покупается не в инвестиционных целях, как это делалось в 2008 году, когда у людей была паника и непонимание реалий происходящего на рынке, так как это был первый кризис после достаточно тучных годов.

Сейчас люди уже не паникуют так, как раньше, и приобретают недвижимость, если она расположена в хорошем месте и у нее есть достаточно высокая возможность к будущей перепродаже: около метро, вокзалов, объекты с отделкой, объекты высокого уровня и качества застройщика, объекты с хорошей планировкой.

То есть те объекты, которые действительно будут достаточно легко перепроданы либо конечному покупателю, либо какому-то инвестору, который хочет стать рантье.

Рантье — это те люди, которые приобретают квартиры, сдают их в аренду и на это живут. И второй достаточно серьезный момент — люди достаточно качественно и серьезно выбирают себе жилье. У них есть возможность, рынок действительно просел", — рассказал Правде. Ру партнер London Real Invest Игорь Горский.

При этом, по словам эксперта, россияне как вкладывались, так и вкладываются в недвижимость. Но это происходит не в тех размерах, в которых это было в тучные года, в 2004, 2007, когда люди скупали недвижимость целыми подъездами, а потом не знали, что с этим делать. При этом еще в период с октября 2014 по начало января 2015 года россияне скупили квартиры на фоне новостей о повсеместном удорожании товаров и услуг в новом году. Квартиры покупали так же, как телевизоры и автомобили, говорит эксперт, но сейчас на рынке наступило равновесие.

При этом цены на недвижимость все равно растут, но только согласно росту инфляции, потому что растут затраты застройщиков. И если цены на недвижимость не выросли в январе-феврале, значит, они вырастут в октябре-ноябре, поскольку на эти месяцы приходятся пики продаж. Так или иначе, цены покрывают инфляцию, в среднем — от 3 до 8 процентов в год на бизнес-классе, а на экономе и комфорте — порядка 10-12 процентов.

"На продажу цены пока медленно растут, я бы сказал, примерно с темпом инфляции, что-то чуть больше, что-то чуть меньше. В рублях, естественно. Валютные цены вообще бессмысленно обсуждать, курс скачет, что совершенно искажает картину. Что касается цен аренды, то сейчас мы видим, что есть даже некоторый спад в ставках аренды жилья, и это, на самом деле, очень плохой признак.

Насколько выгодна сдача в аренду жилья

У людей стало меньше денег, потому что доходность сдачи жилья в аренду и так была крайне низкой. Сейчас она стала еще ниже. То есть, если говорить об этом, как о коммерческом предприятии, то это давало доходность порядка 4 процентов годовых.

Если представить себе, что у вас есть деньги, вы купили квартиру и сдали ее в аренду, то, по сути, на ваши деньги вы будете получать после уплаты налога порядка 4 процентов годовых. А сейчас это стало еще меньше, сейчас до трех опустилось", — рассказал Правде. Ру вице-президент Российской гильдии риелторов, председатель правления управляющей компании "Бест Недвижимость" Григорий Полторак.

В целом, судя по комментариям экспертов, заработать на недвижимости в кризис у граждан вряд ли получится. Если даже съемное жилье, сдачей которого в аренду промышляют многие москвичи, сегодня не сильно востребовано. При этом в отношении граждан, которые занимаются таким предпринимательством на собственной недвижимости, как мы помним, развернута охота со стороны налоговиков. Хотите сдавать официально — будьте добры платить до 13 процентов от дохода в году, или 6 процентов в случае, если вы оформились как индивидуальный предприниматель, или же покупайте патент, который может стоить порядка 45 тысяч рублей в год, плюс страховые взносы (объем выплат порядка 70 тысяч в год).

Выходит, покупка патента при сдаче квартиры в аренду индивидуальным предпринимателем оправдана только в том случае, если ежемесячная аренда составляет выше 80 тысяч рублей. А меж тем в кризис, даже в таком крупном финансовом центре, как Москва, доходы граждан сократились.

В этой связи люди, не желающие откладывать приобретение жилья на лучшие времена, предпочитают вкладываться в новостройки. Поэтому вторичное жилье продать будет так же сложно, как и после 2008 года. Выходит, что выгоды от сдачи жилья минимальны и квартирка в кризис вряд ли прокормит. А на будущее эксперты рынка недвижимости загадывать боятся.

Минусы инвестирования в готовое жилье:

• рынок перенасыщен, найти жильцов непросто;
• найти платежеспособных жильцов еще труднее;
• для сдачи жилья в аренду необходимо приобрести мебель и бытовую технику;
• арендаторы могут нанести урон внутреннему обустройству квартиры, и снова придется делать ремонт или закупать мебель;
• многие предпочитают покупать новые квартиры;
• из-за внешних факторов и обилия новостроек, стоимость жилья на вторичном рынке может существенно упасть с годами;
• если вы не планируете сдавать приобретенную квартиру, то вы должны будете оплачивать налоги, взносы и коммунальные платежи самостоятельно. Впрочем, налог на недвижимость вы будете платить в любом случае, независимо от наличия ил отсутствия арендаторов. 

"Сейчас такой стабильности нет, сейчас больше покупают новостройки, потому что сейчас есть субсидирование ставки по ипотеке по новостройкам, и нет такого по вторичному рынку. Поэтому акцент сместился на новостройки. Как будет дальше не понятно, потому что субсидирование имеет срочный характер, это год, по крайней мере, да и ключевая ставка имеет тенденцию к снижению. Поэтому, может быть, и выровняется все", — предполагает Григорий Полторак.

Читайте также:

Продажа квартиры. Секреты ее рекламы

Москвичи уезжают за МКАД ради нового жилья

Продажа квартиры: заблуждения продавцов