Антикризисные маневры на рынке торговой недвижимости

Нынешний год стал для рынка торговой недвижимости Москвы рекордным по вводу площадей: за два первых квартала было сдано 470 000 квадратных метров. Это в 5 раз больше, чем за аналогичный период 2008 года. Ударные стройки, помноженные на экономическую нестабильность, привели к серьезному проседанию рынка. Новые торговые центры заполняются на 50-60%, несмотря на значительное падение ставок в этом сегменте.

Конец сентября 2008 года игроки рынка торговой недвижимости встречали хоть и настороженно, но с твердой уверенностью в завтрашнем дне. Спрос намного превышал предложение.

В популярные торговые центры стояли очереди желающих стать арендаторами, а новые торговые центры открывались заполненными уже на 100%.

Доля вакантных площадей составляла всего 3%, в основном благодаря тому, что цены держались на почти фантастическом уровне ценами (до 8000 евро за кв. м.) на самых престижных улицах Москвы.

Обвал цен

Уже через две недели, к октябрю 2008 года, ситуация стала стремительно меняться в худшую сторону. Затрясло торговые центры, специализирующиеся на продаже товаров в сегменте luxury. К концу ноября арендные ставки в них упали на 30%. На сегодняшний день цены рухнули уже 50% по сравнению с октябрем прошлого года.

Наиболее существенное снижение уровня цен в популярных торговых центрах класса А было зафиксировано в июне 2009 года и составило около 20% — в среднем до 1000-1700 $кв.м. (за помещение площадью 200-500кв.м.).

"И это неудивительно, ведь пережить сложный период удалось далеко не всем потенциальным арендаторам. На рынок не мог не повлиять уход с рынка таких крупных сетей, как "Гроссмарт", "Точка вкуса", "Бананамама", "Арбат Престиж", "Смак", "Самохвал", "Букбери", "Неоторг", PurPur", — отмечает директор по маркетингу компании "Каширский двор" Елена Левинина.

В торговых центрах низших категорий ставки за год упали еще ниже — на 40-70% до 300-600 $кв.м. В июле определенные опасения были связаны с принятием об ограничении деятельности игорного бизнеса. Как и ожидалось, площади ранее занятые под игорный бизнес стали позиционироваться как торговые, но вопреки ожиданиям мощного давления на ставки это не оказало.

Уже в августе начале сентября рынок стал подавать признаки жизни, что связывается с началом сезона активных продаж. В столичных объектах категории В повышение цен стало самым чувствительным (15-20% до 350-700 $/кв.м.), в большинстве торговых центров класса A ставки повысились незначительно (на 5-10% до 1100-1800 $/кв.м.).

Инвестиции в коммерческую недвижимость обладают целым рядом преимуществ. К их числу можно отнести:

Срок окупаемости. У коммерческой недвижимости он ниже, чем у жилья. Причем снимают ее на более продолжительные сроки. Ведь коммерческую недвижимость арендуют для ведения бизнеса. Со временем это предприятие начинает притягивать все больше клиентов, лояльность которых основывается, помимо прочего, на удачном расположении предприятия торговли или сферы услуг.
Меньшие затраты на ремонт. Во-первых, коммерческую недвижимость берет в аренду частный предприниматель или юридическое лицо с клиентоориентированным бизнесом. Такие арендаторы дорожат своей репутацией, и стараются поддерживать офис и торговые помещения в идеальном состоянии. Во-вторых, многие арендаторы в случае необходимости проводят ремонт за свой счет. Это может компенсироваться так называемыми арендными каникулами, но необязательно, все зависит от начальных договоренностей.
Минимизация конфликтных ситуаций. По той же причине, то есть из-за своей бизнес-репутации, арендаторы стараются поддерживать с собственником хорошие отношения.
Высокая доходность, кроме того, в отличие от сдачи в наем жилья здесь платежи задерживаются крайне редко.
Более строгое регулирование - это практически прозрачный рынок, в отличие от сегмента жилой недвижимости. Поэтому все потенциальные споры в данном случае будет проще решать абсолютно легальным путем.

Баланс на рынке торговой недвижимости

О возрождении аналитики говорить не спешат, однако некий баланс, по крайней мере на московском рынке найден.

"Ушли в небытие необоснованно завышенные ставки в объектах с неудачным расположением или неверной концепцией. Принцип ценообразования стал более понятным и приемлемым для арендатора: чем большее количество платежеспособных покупателей обеспечивает торговый центр, тем стоимость аренды в нем выше. Рынок поставил девелоперов в жесткие конкурентные условия, что уже в ближайшее время не замедлит сказаться на качестве их работы" — полагает Левинина.

Определенные изменения, причем довольно выгодные для арендаторов, произошли в системе взаиморасчетов. Сейчас уже около 30% договоров предполагают смешанную схему оплаты, когда арендатор платит небольшую фиксированную ставку, а основную часть платежа составляет процент от оборота. Раньше такие условия были привилегией крупных ритейлеров.

В среднем от оборота арендатор платит около 10%, все остальное приходится на постоянную часть. Это означает снижение прибыли для собственников, но практически гарантирует некий минимальный уровень постоянных доходов.

Арендатор сокращает расходы, что позволяет ему свободнее чувствовать себя в условия снижения объемов продаж.

"Скорее всего, ставки и дальше будут незначительно — на 2-3% в месяц расти — прогнозирует Елена Левинина. Рынок стабилизировался и вряд ли цены снова пойдут вниз, резкие скачки вверх так же вряд ли возможны ввиду сбалансированного соотношения спрос-предложение. Активизация роста цен возможна только со второй половины 2010 года. Причиной этому может стать стабилизация экономики и дальнейшее развитие ритейла. Так же стоит учесть и экспансию иностранных сетей, так на российский рынок уже вышли Selgros, Carrefour и H&M, в ближайшее время открыть магазины в России планируют такие гиганты, как Wal-Mart, Gap, Peek und Cloppenburg, Debenhams и Harvey Nichols".

Чего ожидать: тенденции в сфере недвижимости 2020

Рейтинг самых необычных запросов покупателей квартир