Эксперт: покупатели не хотят брать займы под "воздух на строительной площадке"

На российском рынке недвижимости царит неопределенность. Строители ждут стабильности, а банки не спешат кредитовать строителей. Поэтому инвесторы скоро потянуться от новостроек на вторичный рынок жилья.

Несмотря на сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости, генеральный директор торговой системы "Открытый рынок строительных инвестиций" (ОРСИ) Заали Цанава на пресс-конференции заявил, что вторичный рынок объектов недвижимости в ближайшее время начнет привлекать инвесторов, так как он в большей степени гарантирует возврат денег в отличие от первичного.

И это очевидно, так как "первичка", по словам аналитика ИГ Капиталъ Ивана Завадского, теперь строится дольше.

"Разумеется, во время временных трудностей задержки — гораздо более распространенное явление. Ситуация на строительном рынке тяжелая. Ее сейчас пытаются разрешить как сами девелоперы, так и органы власти на разных уровнях", — сообщил он в интервью Bigness.ru.

Риски инвестирования

Юрисконсульт по недвижимости Кирилл Симачков так же отметил, что инвестирование сейчас достаточно рискованно.

"Деньги уже уплачены, а дома находятся в бумажной стадии. Конечно же, заем привлекателен подо что-то более реальное, как например, уже существующая обжитая квартира, нежели воздух на строительной площадке", — пояснил он Bigness.ru.

Однако директор Департамента исследования долговых рынков Инвестиционного банка ТРАСТ Демкин Алексей в интервью Bigness.ru сказал, что в сложившийся ситуации нельзя с уверенностью утверждать, что на вторичном рынке инвестирование увеличится.

"Если не переломиться негативная ситуация в мировой экономике в России, то про рынок недвижимости можно забыть. Я даже не представляю, что будут говорить строители, девелоперы через пару месяцев. Главная стратегия для желающих вступить на вторичный рынок — не спешить. Об этом говорят все факторы", — отметил он.

"Пока запас прочности у строителей и девелоперов имеется, но с каждым днем он все меньше и меньше. Соответственно компании становятся более сговорчивыми, так как в данной ситуации все складывается против них", — добавил Алексей Демкин

"С другой стороны, если данному сектору будет оказана мощная поддержка, то покупатели поймут, что смысла ждать нет. В таком случае здесь могут поучаствовать те, кто откладывал покупку и у кого имеется возможность покупать. Но трудно представить себе массовый спрос в условиях временных трудностей по ипотечным кредитам, когда банки периодически приостанавливают данные проекты", — добавил директор Департамента исследования долговых рынков Инвестиционного банка ТРАСТ.

Плюсы жилья в России:

По сравнению с Европой и США, дома в России отличаются большей прочностью и лучшей приспособленностью под суровые погодные условия. Дома имеют толстые стены и не рушатся от непогоды, как это постоянно происходит в США.
В России повсеместно в городах доступно централизованное горячее водоснабжение в любое время года и централизованная канализация. Эти факторы существенно улучшают санитарное состояние. В той же Италии, для получения горячей воды необходимо тратить дорогую электроэнергию, а отсутствие централизованной канализации приводит к периодическому затоплению улиц нечистотами, которые своевременно не вывезли из выгребных ям.
Полноценное отопление позволяет россиянам переживать зиму с комфортом, в жарко натопленных квартирах, а не в полухолодных помещениях, как часто приходится делать европейцам с их крайне дорогой коммуналкой (а также с их более мягкими зимами, что приводит к тому, что во многих районах вообще практически полностью отказываются от отопления, а осенне-весенние холода и редкие случаи мороза терпят как неизбежное бедствие - по дому ходят и спят в теплой одежде).
Коммунальные расходы в России в разы ниже, чем на Западе. Средние расходы российской семьи на жилищно-коммунальные услуги составляют 5000 руб/мес. (2013 г.), что вдвое ниже, чем в Норвегии (11 тыс. руб/мес.) или в Германии (9 тыс. руб/мес.), а расходы на электроэнергию и вовсе в 3-4 раза ниже, чем в большинстве европейских стран. При этом для малоимущих расходы на ЖКУ в значительной мере субсидируются.

Перспективы кредитования строительной отрасли

Заали Цанава так же отметил, что, по оценкам ОРСИ, в ближайшие 1,5-2 года банки будут значительно более осторожно относиться к кредитованию строительной отрасли.

По его мнению, также возможно увеличение количества технических дефолтов у девелоперов, в том числе и по проектам, находящимся на стадии реализации.

"Для того чтобы инвестировать, нужны инвесторы, а последним нужны деньги. Взять, например, одного из крупнейших инвесторов — он покупал один актив, под этот актив привлекал деньги и на эти деньги покупал еще актив. Это самый яркий пример, но в истории их достаточно много. В стабильной ситуации такая схема достаточно оправдана. Однако сейчас те, у кого остались деньги, не спешат заходить в инвестиции, особенно на рынок недвижимости, где сейчас все не определено", — сказал Алексей Демкин.

Нынешнюю ситуацию на строительном рынке Москвы директор ОРСИ оценил как неблагоприятную. По его мнению, рынок сегодня характеризует правовая незащищенность инвесторов, юридические и бюрократические препоны, многообразие и неурегулированность схем покупки недвижимости, обилие непрофессиональных игроков и отсутствие проработанных схем возврата долгов.

До недавнего времени у российских девелоперов было два основных варианта привлечения денежных средств — облигационные займы и банковские кредиты.

Временные трудности банков с ликвидностью фактически лишили девелоперов возможности привлечения денежных средств за счет новых кредитов.

Однако Алексей Демкин поспешил заметить, что проблемы, которые сейчас возникают решаются каждый день в режиме онлайн.

"В некоторых секторах уже есть позитивные сдвиги, пусть и незначительные. Например, в банковском секторе уже удалось поставить ситуацию под контроль", — говорит он.

"Какие то меры уже были озвучены, какие-то только на стадии обдумывания. Но я думаю, что когда система придет в равновесие совершенно очевидно, что мы кого-то не досчитаемся. Но это даст полезный опыт — мы сможем проследить развитие событий во время трудностей на практике, поэтому, я думаю, такой исход не должен вызвать негативного влияния на других участников рынка" — говорит директор Департамента исследования долговых рынков Инвестиционного банка ТРАСТ.

Как проверить недвижимость перед покупкой

В Мексике построили первые в мире дома с помощью 3D-печати