Кредитный кризис может породить ипотечных хитрецов

Ипотечный кризис в США стал трагедией для американских заемщиков. Миллионы людей пополнили армию бездомных только за прошлый год. В России же заемщик пока остается хозяином своего положения – главное не наделать глупостей.

Компания RealtyTrac опубликовала неутешительные данные о выселениях должников по ипотеке в США. На улице оказались около 900 тыс. семей, что может означать порядка 3 млн. человек. За два года число «лишенцев» выросло на рекордные 225%.

С начала этого года на прицеле у судебных приставов оказались еще 3,1 млн заемщиков, которые в прошлом году получили уведомление о просроченной задолженности.

В России же, несмотря на тяжелые и стремительные последствия мирового финансового кризиса, ипотечные заемщики все равно остаются хозяевами своего положения.

«Сейчас механизм выселения, на мой взгляд, реально не работает», - сказал в интервью Bigness.ru Валерий Кардашов, вице-президент Ассоциации развития коллекторского бизнеса. «Если у человека это единственное жилье, то его не выселяют, так как переселенческого фонда не прибавилось», - добавил он. Таким образом, выселить человека из приобретенной им квартиры можно только в том случае, если это жилье не единственное, или заемщик сам проявил такую инициативу. «Если это единственное жилье, либо в квартире прописаны маленькие дети, а человек будет упираться и доказывать, что идти ему некуда, вряд ли его удастся выселить», - уверяет эксперт.

Его слова подтверждает и замгендиректора по развитию коллекторского агентства «ЮСБ» Николай Иванов – по его словам, на рынке в последние два года не было больше 7-10 случаев выселения в год.

«Бывают случаи, когда заемщика выселяют, даже если жилье единственное. Однако, это происходит исключительно в судебном порядке», - подчеркнул в интервью Bigness.ru представитель коллекторского агентства Morgan & Stout Димитриос Сомовидис.

«Сейчас складывается несколько иная ситуация: получатели ипотечного кредита отказываются от квартир, так как те резко упали в цене (это актуально для регионов, где квартиры подешевели на 20-30%). В результате, купив эти квартиры в ипотеку, за них приходится переплачивать не в два раза больше, а в три-четыре», - поделился с Bigness.ru Н.Иванов.

Но сейчас пока время для этого не пришло, парирует В.Кардашов из Ассоциации. «Я думаю, об этой теме заговорят в марте-апреле. Да и цены на жилье еще не так сильно упали, и не в тех сегментах, которые пользуются широким спросом», - говорит он. Вместе с тем, наш собеседник соглашается, что, когда цены на жилье падают, отказ платить может стать очень удобным вариантом.

Правда, заемщик должен будет правильно оценить возможные потери и выгоды. Продажа банком его квартиры должна покрыть остатки долга по ипотеке, а также начисленных процентов. Если залог слишком сильно подешевеет, вырученных денег может не хватить для компенсации задолженности, и заемщик останется еще должным.

Самым страшным врагом ипотечного заемщика в России может стать его собственная недальновидность.

А без этого не обойдется, признает Николай Иванов. «Президент пообещал, что тех, кто потерял работу, не будут выселять. В ответ люди начнут делать глупости. Многие начнут, дабы отсрочить выплаты, увольняться фиктивно», - говорит он. То есть люди напишут заявления «по собственному желанию», а работать де-факто продолжат.

Но, во-первых, многие могут забыть или не понять, что «президентская» отсрочка распространяется только на сокращенный персонал, а не на тех, кто самовольно оставил место работы, предупреждает замгендиректор ЮСБ. Кроме того, горе-хитрецы подставляют себя. Сейчас в России достаточно сложно уволить работника по закону. А такого «фиктивного» сотрудника можно выставить в любой момент.

Не стоит бояться российским «ипотечникам» и маржин-коллов, которые сыграли роковую роль в развитии кредитного кризиса в США. Напомним, маржин-колл – это ситуация, когда рыночная цена залога не обеспечивает полного покрытия по кредиту. То есть, если недвижимость (равно как и любой другой актив), приобретенный в кредит, подешевела, то банк вправе потребовать у клиента вернуть часть кредита досрочно, чтобы новая рыночная цена недвижимости покрывала риски банка.

Один прецедент в России уже был. Осенью прошлого года Росевробанк обратился к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога.

В.Кардашов считает, что это вряд ли повториться. «Ипотечные маржин-коллы, как в США, в России вряд ли будут. Я думаю, что банкиры не будут с этим баловаться, ведь это приведет к дефолтам людей, и они просто откажутся платить. К тому же это создаст негативный резонанс как среди банковского сообщества, так и среди клиентов», - сказал он Bigness.ru, добавив, что после Росевробанка шум был немаленький, в том числе среди банковского сообщества.

Сергей Малинин