Офисы: в тесноте, да не внакладе

Цены на офисную недвижимость падают завидными темпами. Только в январе-марте падение арендных ставок в среднем достигло 50%. Игроки рынка ожидают дальнейшее падение в течение всего года. И дна пока не видно. Арендаторы сегодня, отбросив лишние амбиции, переезжают в маленькие офисы. "Благодаря" разорению малого и среднего бизнеса, число предложений небольших помещений увеличилось.

Рынок коммерческой недвижимости переживает тяжелые времена. Падение цен здесь куда более значительное, чем на рынке жилой недвижимости.

Только в первом квартале 2009 года на рынке офисной недвижимости отмечалось падение цен на 30-50%, рассказала Bigness.ru вице-президент по связям с общественностью УК "Финансы и недвижимость" Елена Коверга.

Более сдержанную статистику привела Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International. По ее словам, за январь-март ставки аренды снизились еще на 20-30% в зависимости от класса, месторасположения и позиционирования офисного здания. Заявляемые ставки для наивысшего класса А варьируются от $600 до $1 тыс. Для класса В — от $500 до $800.

Напомним, классность офиса определяется параметрами комфорта и престижа, в частности близостью к историческому центру города, степенью оснащённости современными средствами коммуникации, качеством ремонта, удобством парковки.

Офисы показывают "класс"

С "умеренным" падением ставок согласился директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Марк Форвард. По его данным, с начала года снижение арендных ставок во всех сегментах составило 20% — 25%. На конец марта средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А составила $1000 за I кв. м в год, однако при переговорах цена может опуститься в среднем до $850-900, заметил Марк Форвард.

Ставка на класс В составляет $500 — 700, но владельцы готовы предлагать и более низкие цены, особенно если речь идет о новых помещениях, требующих отделки. На новое строительство класса В в районе МКАД сделки заключаются уже по ставке $200-250 за 1 кв. м.

В нынешней сложной экономической ситуации, фирмам — арендаторам не до размышлений Раскольникова, что "низкие потолки и тесные комнаты душу и ум теснят".

На задний план также отодвинуты излишние амбиции. Компании сокращают издержки, как могут, и переезжают из дорогих офисов в мелкие и менее обустроенные.

В общей структуре спроса доля малоразмерных офисных помещений значительно увеличилась, — констатировала Александра Кадченко, руководитель консалтингового подразделения компании "Миан". Данная тенденция имеет отношение преимущественно к аренде, поскольку к продаже как ранее, так и в настоящее время предлагаются офисные помещения площадью от 100 кв. м, уточнила она.

Найти меньшие по площади помещения на рынке сейчас нетрудно, количество предложений растет с каждым днем. Небольшие офисные блоки характерны для помещений классов B и C.

Ведь ранее в условиях стабильного развития рынка наблюдался дефицит небольших площадей: спрос на них для класса В+, В- составлял около 20-24%, а предложение не превышало 14-16%. В настоящее время, закрытие многих предприятий малого и среднего бизнеса изменило ситуацию — предложение на небольшие офисные площади стало превышать спрос, рассказала Александра Кадченко из Миана.

Арендаторов в основном интересует класс B, заметила Елена Коверга из "Финансы и недвижимость". По ее словам арендаторы офисных помещений класса A готовы переехать в офис класса B, но в C — поедут единицы. "Все-таки более предпочтительным считается занимать маленькое, но зато удобное помещение", — подчеркнула наша собеседница из "Финансы и недвижимость".

Однако стоит отметить, что чем меньше площадь сдаваемого офиса, тем больше стоит квадратный метр, так как опт всегда дешевле, заметила Елена Коверга.

В непростых экономических условиях количество предложений в бизнес-центрах классов A и B будет расти, а спрос — падать.

Аренда или покупка

Положительные стороны аренды офиса:

Не нужно сразу вкладывать большую сумму денег.
Затраты легко спрогнозировать на год вперед.
Можно легко поменять место.

Положительные стороны покупки офиса:

Получение помещения в собственность.
Офис является ликвидным активом, цена на который растет.
Можно брать в банке кредиты под залог офиса.
Окупается такая покупка в течение нескольких лет, если брать деньги, которые уходили бы на арендную плату.

Субаренда спасет бизнес

Еще одной новой тенденцией на рынке аренды офисов стало развитие субаренды. При сокращении штата некоторым компаниям сегодня выгоднее сдать лишние площади в субаренду, чем переезжать в другой офис, выплачивая арендодателю неустойку за досрочное прекращение договора аренды, подчеркнула Александра Крадченко.

Ранее небольшие площади класса А предлагались в субаренду преимущественно специализированными компаниями, пояснил наш собеседник из Миана. В комплексе предоставлялись дополнительные услуги, такие как возможность аренды конференц-зала, привлечения секретарей и IT-специалистов и т. д.

На сегодняшний день рынок субаренды офисов класса А, в том числе небольших помещений, увеличился за счет непрофессиональных арендодателей.

Кроме того, Ольга Ясько из Colliers International отметила, что на рынке офисной недвижимости все чаще отмечаются сделки по изменению коммерческих условий (renegotiation).

Помимо того, первый квартал 2009 года, по мнению Марка Форварда, охарактеризовался массовым оттоком арендаторов, и, как следствие, ростом доли вакантных площадей с 5.2% до 14-18 %. По его словам, самый большой уровень свободных площадей зафиксирован в офисах класса B+ на окраинах Москвы (31.5%).

Кроме этого, арендаторы стали выказывать все большую заинтересованность в офисах с отделкой. При этом собственник зачастую берёт на себя все затраты по отделке помещения.

Цены на рынке коммерческой офисной недвижимости все падают, и дна тому не видно.

Марк Форвард из Blackwood заметил, что снижение ставок аренды многими экспертами рассматривается как тенденция на все первое полугодие 2009 года. Возвращение рынка к стабильному состоянию, вероятно, наступит не ранее 30-40-процентной коррекции арендных ставок и на сравнительно высоком уровне доли вакантных площадей (в среднем — 20%). "Оценить, каков же уровень того самого "дна" в нынешних условиях пока сложно", — считает наш собеседник.

Ольга Ясько из Colliers International отметила, что улучшение ситуации большинством участников рынка не ожидается до самого конца года.

Эксперты предрекли рост цен на жилье

Эксперты назвали самую дорогую недвижимость на вторичном рынке