Мой дом — мое разорение?

Уже второй год на российском рынке жилья возрастают объемы предложения. Это происходит не только за счет снижения спроса со стороны покупателей, доходы которых "съедает" кризис, но и за счет рекордного ввода площадей. Что эта тенденция сулит тем, кто собирается покупать, продавать, снимать или сдавать квартиру?

Фото: Фото: Архив Pravda. Ru

Главным индикатором рынка по-прежнему является Московский регион, что неудивительно. На работу и учебу в столицу по-прежнему стремятся наиболее мобильные и инициативные люди со всех концов России, правда в кризис их число поубавилось.

Предложение квартир в столичных новостройках продолжает расти (около 40,5 тысячи квартир и апартаментов против 37,5 тысячи в 2015-м и 27 тысяч в 2014-м).

Предложение так называемых квартир эконом- и комфорт-класса увеличилось за минувший год на 14,5 процента. Происходит это не только потому, что люди перестают покупать — согласно подсчетам, 23 процента готовых квартир в новостройках остаются "бесхозными", — но и потому что девелоперы продолжают строить. В 2016 году московские власти выдали вдвое больше разрешений на строительство жилья по сравнению с 2015-м (почти на 10,2 миллиона квадратных метров).

Ревизия инвестконтрактов

Политика застройщиков, на первый взгляд, выглядит нерационально. Зачем продолжать строить, если не покупают? Но все объяснимо. Пришедший в 2010 году на смену Юрию Лужкову московский мэр Сергей Собянин начал свою деятельность с ревизии столичных строительных инвестконтрактов. К 2013 году ревизия была завершена, и подуставшие от томительного ожидания застройщики практически одновременно приступили к новым стройкам.

Приоритетным направлением строительства жилья были объявлены бывшие промзоны, которые не имеет смысла застраивать точечно, поэтому проекты развернули достаточно масштабные. Но тут случился кризис. Специфика же строительной отрасли такова, что более трети средств, выделенных на проект, застройщики вкладывают на начальных этапах его реализации. В итоге "попридержать" готовые квартиры или продать их по более низкой цене для девелоперов менее убыточно, чем "заморозить" начатую стройку или остановить проект даже на "бумажной" стадии.

К тому же многие крупные строительные компании в условиях кризиса начали работать, так сказать, "с оборота". Они увеличивают свои доли на рынке и количество строек, чтобы количеством выводимых на рынок квартир компенсировать потери от падения стоимости жилья.

Снижение цен на новостройки

Что эта ситуация сулит покупателю? Официально цифры "застыли", но риелторы утверждают, что при умелом ведении переговоров снизить цену на квартиру в новостройке уже сегодня можно на 15-20 процентов, а в недалеком будущем дисконт станет еще существеннее. Так что сегодняшний рынок смело можно назвать рынком покупателя.

Падение цен в границах МКАД привело к формированию еще одной тенденции — миграции потенциальных покупателей подмосковного жилья ближе к Кремлю или хотя бы в Новую Москву, прописка в которой сулит гражданину большие, чем в области, социальные льготы.

Последствия — обрушение цен в ближнем, не говоря уж о дальнем Подмосковье, где строительство жилья, по словам застройщиков, сегодня становится просто нерентабельным.

В результате крупные девелоперы при первой возможности перебираются в Москву, где можно с размахом работать в промзонах. Да и условия для строительства там лучше — меньше формализма со стороны чиновников, активнее рекламные компании и т. д.

К сожалению, процессы на первичном рынке влияют и на вторичный. Вторичное жилье дешевеет быстрее новостроек. Если раньше любой столичный квартировладелец был уверен, что обладает капиталом, который с годами только поднимается в цене, то сегодня тенденция другая: квартиры дешевеют, а те, что построены в 1970-80-х годах или расположены на окраинах города, дешевеют быстрее остальных. Так что тем, кто планировал в ближайшем будущем продать свою не новую квартиру, возможно, имеет смысл поторопиться.

В Москве насчитывается 208 промзон. Они занимают 18,8 тыс. га территории города в его старых границах, это 17% от всей площади столицы. Из них:

• 12,5 тыс. га из них будут реорганизованы, причем 4,7 тыс. га полностью; 
• 7,8 тыс. га — частично.

Сдача квартир в аренду также может перестать быть надежным источником заработка. Желающих снять жилье в кризис меньше, а налог на недвижимость постепенно растет. К 2020 году его размер увеличится до запланированных федеральными властями 100 процентов, то есть вырастет в пять раз по сравнению с нынешним.

По прогнозам, при таком раскладе сдача жилья будет менее выгодна, чем депозит в банке. Ожидается также, что в этой связи на продажу в ближайшие годы будет выставлено значительное число так называемых инвестиционных квартир — приобретаемых состоятельными людьми специально для сдачи в аренду, — что дополнительно обрушит цену за квадратный метр.

Специалисты утверждают, что жилая недвижимость в Московском регионе будет дешеветь в среднем на 10 процентов в год и, по прогнозам, достигнет своего ценового минимума к 2021 году, снизившись на 30-40 процентов.

Когда лучше покупать квартиру

Аналитики не приходят к единому мнению по поводу грядущей ситуации на рынке недвижимости. Но можно сделать некоторые общие выводы:

• цены на элитное жилье падать не будут, поэтому можно покупать уже сегодня;• квартиры в новостройках, судя по всему, станут в скором времени дороже;• новые квартиры «под ключ», как и новостройки, также будут дорожать;• цены на вторичное жилье будут медленно двигаться в устоявшемся растущем тренде.

Какое жилье можно снять за $1000 в месяц в разных странах мира

Есть ли смысл приобретения вторичного жилья в Москве?

Как выбрать квартиру при покупке жилья в Москве