Начали исчезать новостройки

В мае впервые зафиксировано снижение предлагаемых на рынке квартир в новостройках. Это может быть предвестником грядущего дефицита новых жилых площадей. Пока строители в России еще возводят новые объекты. Но доля замороженных объектов неумолимо растет. Даже если наша страна выйдет из кризиса в ближайшее время, спрос на квартиры неизбежно останется неудовлетворенным.

Как уже рассказывал Bigness. ru, в настоящее время строительный комплекс переживает тяжелые времена, и потому девелоперы или замораживают свои новые проекты, или вовсе от них отказываются.

Как прогнозируют эксперты Bigness. ru, всё это в ближайшей перспективе может привести к тотальному дефициту на рынке квартир в новостройках.

Вопрос в том, как скоро наступит этот дефицит предложения, который непременно скажется на ценах.

До недавнего времени объемы ввода новостроек превышали показатели года минувшего. Впрочем, этот результат достигается преимущественно за счет завершения проектов, заложенных строителями еще в блаженные докризисные времена.

В настоящее время к факторам, негативно влияющим на российский рынок недвижимости, можно отнести:

политическую и экономическую нестабильность;
сокращение ипотечного кредитования;
падение цен на нефть;
девальвация рубля;
снижение платежеспособности населения;
формирование отложенного спроса;
пессимистические ожидания участников рынка.

Стагнация на рынке новостроек

Как Bigness. ru рассказали в аналитической службе компании Миан, несмотря на положительную динамику ввода жилья в первом квартале, предложение новостроек на рынке Москвы в мае практически не изменилось. На конец весны оно составило 360 адресов.

В Московской области объемы ввода жилья в первом квартале 2009 году почти на 25% превысили показатели первого квартала 2008 года. На рынок выведено десять новых домов. Предложение новостроек в Подмосковье оценивается 410 адресами.

Однако в предыдущие месяцы отмечалось постоянное расширение квартирного ассортимента на 5-15% в месяц (в т. ч. в уже реализуемых домах), подчеркивают аналитики Миан. Таким образом, май стал первым месяцем, когда число предлагаемых квартир сократилось.

В структуре предложения по стадиям строительства заметно увеличивается доля готовых новостроек, подчеркнули специалисты. В настоящее время на объекты, прошедшие сдачу госкомиссии, приходится 35-37% в Москве и 18-20% в Подмосковье (против 28-30% и 10-12% в мае прошлого года соответственно).

Впрочем, объемы строительства социального жилья могут остаться достаточно высокими, рассказал в интервью Bigness. ru управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Ведь меры по поддержке строительного сектора в первую очередь касаются как раз строительства социального жилья.

Спрос на жилье начинает падать

Вместе с тем, пока спрос на жилье вообще и новостройки в частности, в столичном регионе продолжает падать. "Очевидно, что в условиях кризиса именно первичный рынок оказался наиболее уязвимым", — подчеркнул К. Ковалев.

Застройщики по-прежнему увеличивают скидки для привлечения покупателей в сегмент новостроек.

Первичный рынок по-прежнему для покупателей остается достаточно рискованным сегментом и спрос на новостройки остается на низком уровне, говорит наш собеседник из Blackwood.

По данным Миан, в мае снижение потребительской активности в Москве составило 10%, в Подмосковье — 15%.

Помимо кризиса, это связано с традиционным "сезонным" фактором: длительными майскими каникулами и началом отпускного периода.

У снижению потребительской активности есть и другое объяснение: ажиотажный "исследовательский" спрос, наблюдаемый в первые месяцы текущего года (когда потенциальные клиенты "пробивали" риэлторов на предмет падения цен и возможных скидок), уступает место "реальному", ориентированному на совершение сделок.

Лидирует бизнес-класс

Больше всего сделок в мае было заключено по объектам сегмента бизнес-класса. Недешевое жилье зачастую приобретается в инвестиционных целях. Эта тенденция позволила аналитикам Миан предположить активизацию со стороны частных инвесторов, выразили надежду наши собеседники.

Так когда же стоит ожидать дефицита новостроек? Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов, связанных с мировой и российской конъюнктурой.

Вместе с тем, очевидно, что при неблагоприятном развитии событий основной удар придется на проекты, находящиеся на стадии начала строительства, подчеркнул К. Ковалев. Именно эта стадия требует значительных финансовых ресурсов.

При этом свернуть такой проект, в отличие от проекта "на бумаге", уже не так просто, пояснил наш собеседник из Blackwood.

Основной объем продаж, при прочих равных, приходится на стадию, когда завершено возведение нескольких этажей.

Посему проекты на начальной стадии строительства формируют предложение, которое должно выйти на рынок к моменту локализации кризиса (в базовом сценарии он придется на конец 2009 — начало 2010 года).

Это означает неизбежное сокращение предложения — как в момент локализации кризиса, так и в последующие год-два. Соответственно, чем дольше продлится кризис, тем сильнее будет это сокращение. И это сокращение будет иметь место во всех сегментах и во всех регионах, хотя масштабы его, безусловно, будут отличаться, уверен К. Ковалев.

Однако сокращение предложения не обязательно приведет к дефициту, так как ситуация со спросом весьма неопределенная.

Российская экономика имеет свои особенности, которые оказывают серьезное воздействие на рынок жилья. Это:

Зависимость экономики от сырьевого рынка. Дисбаланс экономики, когда 1 % населения занят в отраслях, приносящих 25 % ВНП, приводит к тому, что даже незначительные колебания цен на энергоносители существенно влияют на экономическую ситуацию. Падение цен на нефть конца 2014 года неизбежно вызовет на рынке недвижимости негативные явления.
Двухвалютность. Цены на квартиры могут рассчитываться в рублях, долларах или евро. В результате их общий уровень зависит от курсовых колебаний. Например, в настоящее время цены повышаются в рублях, компенсируя девальвацию национальной валюты, и одновременно понижаются в долларах вследствие снижения спроса.
Негативные ожидания. Россияне традиционно не доверяют правительству, поэтому предпочитают инвестиции в недвижимость вложениям в бизнес или даже банковским депозитам. Здесь гораздо ниже риск потерять деньги и гораздо выше вероятность получить прибыль при перепродаже или сдаче в аренду. В результате рынок недвижимости не испытывает драматических спадов даже в кризисные времена.
Высокий уровень латентного спроса. Это связано как с традиционным "квартирным вопросом", так и с физическим и моральным устареванием квартир в домах советского времени. По некоторым исследованиям, поменять жилье хотели бы до 70 % россиян. Понятно, что с таким уровнем спроса рынок в долгосрочной перспективе просто обречен на рост.

При прочих равных, максимальное сокращение спроса и наиболее медленное его восстановление будет иметь место в сегменте бизнес класса, считает наш собеседник. А поскольку до кризиса предложение в бизнес-сегменте было довольно значительным, дефицит в нем будет минимальным или не возникнет вовсе.

Сложнее ситуация, как обычно, в сегменте эконом-класса. Дефицит здесь имел место и до кризиса. Снижение спроса на экономичное жилье будет компенсировано государственными покупками, а также смещением части спроса из бизнес-сегмента. А "по обеспеченности жильем мы по-прежнему отстаем от развитых стран", — констатировал К. Ковалев.

Элитный сегмент представляет собой особый, по определению дефицитный сегмент (если говорить об элитном жилье как о действительно уникальном продукте). Предложение здесь всегда отстает от спроса. В противном случае, происходит естественная корректировка — требования к элитности изменяются, оставляя вне игры "лишние" объекты. Кризис может на время смягчить этот дисбаланс, но с восстановлением рынка элитный рынок вновь вернется в свое естественное состояние.

Так или иначе, дефицит площадей на выходе из кризиса неизбежен, резюмировал К. Ковалев.

Как не потерять только что купленное жилье?

Три необычных дома, которые находятся на краю Земли