Новые капканы для ипотечных заемщиков

Новый закон о потребительских займах, находящийся в ГД, может серьезно ужесточить требования к ипотечным заемщикам. В частности, заемщики могут быть ограничены в праве досрочно закрывать ипотечные кредиты и не смогут отказаться от кредита в течение 10 дней после выдачи займа. Такие новеллы вряд ли будут способствовать росту популярности ипотеки…

Фото:

Проект закона о потребительском кредитовании Госдума уже рассмотрела в первом чтении. По предложению Банка России в окончательном варианте может появится отдельный раздел, посвященный жилищным займам, параметрам их предоставления и обслуживания.

Изначально планировалось подготовить отдельный закон по ипотеке, а потому и закон о потребительском кредитовании был поддержан правительством без ипотечной части. Но Банк России счел необходимым внести отдельный параграф по ипотеке именно в этот законопроект. Причем, предлагаемые Центробанком меры будут работать в пользу банков. Так, например, по некоторым данным, Министерство финансов рассматривает инициативу об ужесточении схемы возврата ипотечных кредитов.

В частности, предлагается лишить потребителей ипотеки "периода охлаждения", который позволяет в течение 10 дней отказаться от получения займа без предварительного уведомления банка. Самое главное — делается очередная попытка лишить заемщиков права досрочного погашения кредита. Среди предлагаемых мер — введение моратория на досрочные выплаты на первый год или же разрешение вводить комиссии за опережение графика. Меж тем, два года назад Верховный суд признал незаконным взимание комиссии за досрочное погашение банковских кредитов.

Читайте также: Праздник банкиров: кредитный бум

При распространенной и выгодной для банков аннуитетной схеме погашения за первые годы выплат заемщик уплачивает преимущественно начисленные проценты и, только незначительная часть идет на погашение базиса начислений в виде тела кредита. И такая схема вполне выгодна для банков и зачастую удобна для заемщика, который выплачивает фиксированную сумму ежемесячно.

Но даже при таком способе выплаты долга заемщик может обыграть работающее против него время за счет досрочного погашения. А потому предлагаемые законопроектом ограничения ухудшают финансовое положение заемщика, вынуждая его значительно переплачивать за пользование кредитом, отчего финансово выигрывают только банки. В банковском сообществе пытаются увязать ужесточение условий с возможным снижением ставок по ипотеке, недоступность которой уже не раз констатировалась на политическом уровне.

Но чрезмерная в условиях динамики реальных доходов большинства населения ставка пока является скорее объектом заклинаний, продолжая жить собственной жизнью: средняя ставка по ипотеке по итогам первого полугодия 2013 года составила 12,8 процента, что на 0,6 процента выше, чем в аналогичный период 2012 года. На ставку предлагаемые банкирами ограничения не повлияют. Ее уровень определяется в первую очередь стоимостью фондирования, пояснил заместитель председателя правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко.

Минэкономразвития в своем законопроекте "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предложило расширить возможности ипотечных заемщиков за счет страхования и в разы опустить уровень минимального первоначального взноса. В пояснительной записке к законопроекту приводятся данные социологического исследования, проведенного по заказу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК).

Согласно полученным данным, первоначальный взнос свыше 30 процентов от стоимости жилья позволяет взять ипотеку только 18 процентам потенциальных заемщиков. Если снизить первоначальный взнос до 20 процентов, то доля расширяется до 51 процента. А если установить первоначальный платеж до 10 процентов, то кредит будет доступен примерно 80 процентам потенциальных заемщиков.

Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года предполагается достижение целевого показателя по количеству выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов в размере 741 тысячи к 2015 году. К 2018 году число выдаваемых кредитов должно быть доведено до 815 тысяч в год.

В 2012 году было выдано 689 тысяч ипотечных кредитов на 1,014 триллиона рублей. Положительная динамика наблюдалась в первой половине 2013 года. Всего было выдано в виде займов 535,1 миллиарда рублей, что на 26,2 процента выше аналогичного показателя прошлого года. Объем выданных за полгода ипотечных кредитов в валюте вырос на 17,2 процента и достиг 7,44 миллиарда рублей.

За указанный период, по данным ЦБ, задолженность россиян по ипотеке превысила 2,2 триллиона рублей, а средняя ставка по ипотеке составляла 12,8 процента. Средняя ставка по ипотеке в валюте выросла на 0,2 процентного пункта, до 9,8 процента. При этом рынок чуть более чем полностью зависим от движений двух крупнейших игроков и скорее ориентирован на создание прибыльных вторичных финансовых продуктов на основе ипотеки, нежели на агрессивное расширение круга заемщиков.

Продвигаемые ипотечные закладные позволяют привлечь в сектор более мелких игроков, которые под эти закладные могут получать ссуды от крупных банков. Это же создаст целую надстройку сюкьетиризированных бумаг банков. Причем АИЖК выступит в роли сервисного центра и барьера, отделяющего эмитентов и инвесторов, готовых скупать эти бумаги. Также предполагается, что агентство гарантирует выкуп залога, в случае если банк не справится со своим кредитором.

Читайте самое актуальное в разделе "Экономика"