Ипотека дешевой не будет

Почти две тысячи жителей Чувашии, справившие новоселья в последние три года, знают, что такое социальная ипотека, — именно благодаря ей они получили квартиры или построили собственные дома. Знакомых с молодежной ипотекой гораздо меньше, ведь она еще и сама молода. А вскоре в республике заявит о себе классическая, рыночная ипотека. На сегодня по этой схеме получили кредиты 17 заемщиков.

Вопросы кредитования населения и совершенствования ипотечной системы обсуждались на совещании, прошедшем недавно в Чебоксарах. В нем принял участие генеральный директор федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка. Среди присутствующих были руководители республиканских министерств, ведомств, строительных организаций, банкиры, а также представители региональных ипотечных корпораций Мордовии, Марий Эл и Кировской области.

- В Чувашии намного больше строится социального жилья (в расчете на душу населения), чем в Москве. И соседние регионы мы опережаем по этому показателю. Социальное жилье поддерживается из бюджета республики. Но сохранять дальше этот "социалистический" подход невозможно. Надо активно использовать новые механизмы жилищного кредитования, тем самым увеличивая жилищное строительство, — такая задача стоит перед кабинетом Министров Чувашии, сказал, открывая совещание, Президент Н. Федоров.

Он сообщил, что из года в год в республике предполагается ощутимо увеличивать государственную поддержку ипотечного кредитования. И, удачно совместив дипломатичность с откровенностью, обратился к руководителю АИЖК: "Даже при минимальном внимании с вашей стороны мы все равно добьемся максимальных результатов. Только при этом вам, российской ипотечной корпорации, наверное, будет обидно".

Судя по тому, как скрупулезно вникал А. Семеняка в "ипотечные" вопросы республиканского масштаба, АИЖК не собирается оставлять Чувашию (один из 28 регионов, с которым оно заключило договор о сотрудничестве) без поддержки. Но сначала руководитель рассказал о схеме, по которой работает агентство. Кредит на улучшение жилищных условий, как известно, выдает банк. И тут первая задача — привлечь все банки к кредитованию ипотеки. (Напомним, сегодня в Чувашии этим занимаются лишь Сберегательный и "Чувашкредитпромбанк".)

А. Семеняка доказывал выгоду: пока один-два месяца кредит находится на балансе банка, тот получает доходы, равные действующей ставке кредитования на ипотечном рынке (сейчас это — 18 проц. годовых). Затем региональные операторы — у нас это "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" - формируют "портфель" ипотечных кредитов (или — пул закладных) и раз в месяц продают его федеральному ипотечному агентству. Участие такой структуры в заимствованиях повышает их рейтинг с точки зрения гарантий и рефинансирует вложенные в первичное кредитование средства.

Как добиться, чтобы классическая ипотека стала доступной для средней российской семьи? Сегодня кредит по ней, как уже говорилось, выдается под 18 проц. годовых. Но в самое ближайшее время АИЖК собирается выпустить облигации на 1,700 млрд. рублей, да в федеральном бюджете на рефинансирование заложено 4,5 млрд. рублей — в итоге ставка должна уменьшиться примерно на два процента. И так ежегодно, пока к 2006 году она не дойдет до 10 проц. годовых. Но это только в том случае, если оправдаются прогнозы российского правительства насчет темпов инфляции, подчеркнул А. Семеняка.

- Сейчас ипотека переживает сложный период. Потому что во многих регионах за счет бюджетных средств ставки кредитования были ниже рыночных. И у людей сформировалось мнение: ипотека должна быть дешевой. А мы пытаемся доказать, что — рыночной. Только так она привлечет большие деньги и поможет решить жилищную проблему очень многим нуждающимся, — пояснил А. Семеняка.

Впрочем, он не видит серьезных противоречий между федеральной и региональными ипотечными программами. Если регион собирается субсидировать процентные ставки по ипотеке — это его право. Надо лишь согласовать кое-какие финансово-организационные вопросы с федеральным агентством.

Опыт, которым поделился генеральный директор "Мордовской ипотечной корпорации" А. Ведясов, показывает, что соседняя республика, как и наша, начала ипотечную программу с социального направления. Кредиты под 5 проц. годовых на 20 лет за год существования ипотеки в Мордовии получило более 140 семей. Это бюджетники, врачи, учителя, молодые специалисты. Рыночная цена 1 кв. м жилья в центре Саранска — 10-12 тыс. руб., на окраинах — 8-9 тыс. А по ипотечной программе оно продается за 7,5 тыс. руб. Не новое, вторичное жилье оценивается в 8 тыс. руб. за "квадратуру". Конечно, цены на новое жилье будут повышаться.

- Корпорация решила взять лицензию и выполнять функции заказчика — только так можно переломить диктат строителей, — сообщил А. Ведясов.

- А потом и функции подрядчика на себя возьмете? — не удержался руководитель чебоксарской строительной фирмы, которой Минстрой доверил "ипотечные" дома.

Видимо, строительный магнат был обеспокоен тем, что "Ипотечная корпорация ЧР", тоже включающаяся в строительство, оказалась не одинока в своих планах. Оттого и произнес речь о "вреде хозспособа в ипотечной программе". Но положительного отклика в зале она не нашла. А республиканский министр строительства В. Филатов поспешил успокоить оратора: "Не волнуйтесь, никто ваши объекты не возьмет".

Представители строительной отрасли республики, словно сговорившись, высказывали одну и ту же мысль: рады бы строить, да новоселов все труднее найти. И сами не скрывали — это из-за дороговизны квартир. "Не смогла бы республиканская корпорация как-то строителей поддержать? Допустим, дать гарантии на выкуп жилья?" - интересовались представители стройкомплекса.

- Это получается — дайте нам аванс, а потом мы отдадим жилье? Нет, сначала вы нам предложите готовые квартиры — только так ипотечная программа пойдет, — ответила премьер-министр Н. Партасова.

А руководитель федерального агентства стал выяснять, смогут ли строители работать с ипотечниками на основе договоров купли-продажи. То есть человек взял кредит и пообещал строительной фирме, что купит будущую квартиру, а местная ипотечная корпорация поддерживает этот договор гарантией. И все бы хорошо, но как быть с банками, которые не горят желанием связываться с непостроенным еще объектом и брать на себя риски строительства?

Над этим и многими другими вопросами придется думать и в "Ипотечной корпорации ЧР", и в федеральном агентстве. "В регионах ипотека будет формироваться по-разному. Нужный результат, видимо, получим методом проб и ошибок. Главное — чтобы ошибок было как можно меньше", — заметил Президент Чувашии.

Л. Арзамасова. "Советская Чувашия"