Кооперативный рынок: кооперативы, которые строят

Отрасль кооперативного финансирования приобретения жилья делится на несколько секторов. Прежде всего, это кооперативы, финансирующие строительство жилья в целях последующего проживания членов кооператива в таком жилье и кооперативы, финансирующие приобретение готового жилья. В этой статье рассмотрим первый сегмент.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации жилищно-строительным кооперативом — ЖСК признается добровольное объединение граждан и в установленных федеральными законами случаях — также юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. ЖСК создается под строительство одного многоквартирного дома — количество пайщиков не может превышать число квартир в строящемся доме.

Согласно статистическим данным, ЖСК вводят только 0,5% сдаваемого в России жилья: 400 тыс. кв. м в год.

"Это примерно 100 домов — на всю Россию!", подчеркивает эксперт Института экономики города Александр Пузанов.

Законодательство в сфере ЖСК

Кооперативов в стране очень мало относительно потребностей в жилье и возможностей граждан объединить финансовые ресурсы для их создания.

В рамках долевой модели финансирования строительства кооперативы иногда использовались в качестве альтернативы долевым схемам — классический пример "Су-155". Но поправки в 214-й закон похоронили подобную возможность.

Отдельная категория ЖСК — кооперативы с государственной поддержкой под эгидой корпорации ДОМ. РФ., деятельность которых регулируется отдельным законом. Кроме того, ЖСК могут создаваться в рамках законодательства о банкротстве.

По словам Александра Пузанова, ЖСК по действующему законодательству, крайне неустойчивая форма, к тому же с крайне ограниченными возможностями, например, по привлечению кредитов.

Есть регионы и муниципалитеты, в которых местные власти поощряли создание ЖСК. Среди регионов эксперты называют прежде всего Татарстан, Белгородскую и Московскую области. При этом речь может идти как о прямой господдержке в той или иной форме, так и о содействии создании кооперативов нефинансовыми способами.

Скромные масштабы деятельности, по мнению эксперта, обусловлены тем, что, согласно Гражданскому кодексу 1995 года, членство в кооперативе конечно — предусмотрено до момента, пока пайщик не расплатится с кооперативом, и квартира перестанет быть собственностью кооператива, став частной собственностью теперь уже бывшего пайщика. Соответственно, когда первый пайщик построенного многоквартирного выплачивает свой пай, кооператив прекращает свое существование и превращается в многоквартирный дом, где общее имущество находится в долевой собственности, а не в собственности ЖСК.

Какие необходимы реформы ЖСК

Развитие жилищно-строительных кооперативов, по мнению Александра Пузанова, возможно за счет применения как зарубежного опыта, так и опыта советского времени. Прежде всего, кооперативы должны оставаться собственниками домов, которые они строят — квартиры не должна переходить в частную собственность. По мнению Пузанова, система, при которой собственность на пай после выплаты долга перед кооперативом, трансформируется в собственность на квартиру, контрпродуктивна, снижает эффективность управления построенным домом, увеличивает риски нецелевого использования средств государственной поддержки.

"Как когда-то в советских кооперативных домах, пай может продаваться, передаваться по наследству и т. д., но пайщик должен оставаться членом кооператива, а кооператив — собственником всех квартир в доме и дома в целом" — говорит эксперт Института экономики города.

Кроме того, кооперативы должны получить право привлекать кредиты, в том числе под залог земельного участка и находящихся в его собственности объектов жилой недвижимости.

"Это мировой опыт, — говорит Александр Пузанов, — в частности опыт германских жилищных кооперативов, которые считаются наиболее развитыми. Кредиты привлекаются для того, чтобы более эффективно решать задачи, для которых создавался кооператив — быстрее строить дома и обеспечивать квартирами граждан, в первую очередь тех, для которых приобретение жилья в собственность на рыночных условиях недоступно".

При такой реформе жилищно-строительных кооперативов, по мнению эксперта, они станут эффективной формой жилищного строительства и станут серьезным игроком рынка жилищного строительства в стране.