Продажа квартир по переуступке прав: на что обратить внимание

Дольщик, который приобрел жилье в строящемся доме непосредственно у застройщика, может не дожидаться окончания строительства. При необходимости, он имеет полное право эту недвижимость продать. В таком случае заключается сделка по переуступке прав.

То есть один дольщик заменяется другим. Продажа квартир по переуступке прав стала очень распространенной практикой. Только дело в том, что у подобных сделок есть несколько важных нюансов. О них нужно знать потенциальным покупателям.

По факту, ни квартиры, ни дома еще не существует. Он строится и не имеет пока даже адреса. Поэтому и права собственности на него продавец оформить не мог. Но это можно будет сделать, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Но существует право требования передачи квартиры покупателю после завершения строительства. Это подтверждается договором долевого участия. Вот как раз это право и  передается покупателю в сделке по переуступке прав.

По выгодной цене

Квартиры по переуступке прав часто продают оптовые инвесторы. Они выкупают сразу не меньше десятка квартир, чтобы на более высокой стадии готовности дома продать их дороже первоначальной цены. Помимо этого, продавцами нередко выступают подрядчики, с которыми застройщик расплатился квартирами. И те, и другие заинтересованы в том, чтобы быть конкурентоспособными и успешно распродать свой пул жилья. В связи с этим квартиры они нередко продают на 10-15% дешевле застройщика.

Не все застройщики согласны

Само собой разумеется, строительные компании тоже заинтересованы в хороших продажах. Они соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Но выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать разрешение застройщика.

Здесь же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Размер комиссии может быть указан как в денежном выражении, как правило это несколько десятков тысяч рублей, так и в процентном, и может доходить до 4% от суммы сделки.

Переуступка с долгом

Как правило дольщик не имеет права продать свою квартиру по переуступке, если он не полностью с застройщиком расплатился. Однако иногда с согласия строительной компании замена одного дольщика на другого возможна даже в этом случае.

Стороны пописывают договор уступки, в котором указывается, что передаются не только права по ДДУ, но и долг перед застройщиком в размере обозначенной суммы.

Доверяй, но проверяй

По переуступке прав передается все-таки недостроенное жилье. В связи с этим до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у девелопера. Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у строительной компании есть большие проблемы. В частности, это может значить, что застройщик уже неоднократно срывал сроки сдачи дома. И хотя банкротом он не признан и даже продолжает работы, многие дольщики уже стремятся избавиться от рискованных вложений.

Налоги надо платить

Дольщик, переуступая права на квартиру, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. Подоходным налогом в размере 13% облагается только сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по переуступке и по ДДУ. К примеру, если по ДДУ он купил у застройщика квартиру за 2 млн рублей, а по переуступке продал ее уже за 2,8 млн руб., то с 800 тыс. рублей  будет взиматься налог.

Фото: investorschool.ru

Читайте также:

Сделка с жильем: риски при продаже квартиры

Сделка с жильем: продаем и покупаем квартиру выгодно

Сделка с жильем: правила показа и просмотра квартиры